A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, começa a mudar de forma silenciosa a relação entre proprietários e o fisco. Embora o novo sistema não institua impostos nem altere alíquotas, especialistas apontam que ele pode elevar significativamente o valor final de tributos já existentes ao tornar mais precisa a base de cálculo utilizada pelos governos.
Na prática, o impacto não está no percentual cobrado, mas no valor real do imóvel que passa a ser considerado para fins tributários.
O que é o CPF dos imóveis
O CIB funciona como um identificador nacional único para cada imóvel, reunindo informações que antes estavam espalhadas entre cartórios, prefeituras e órgãos federais. Dados como matrícula, localização, histórico de transações, valor declarado no Imposto de Renda e cobrança de IPTU passam a integrar um único banco de dados.
Com isso, o poder público ganha uma visão mais fiel do patrimônio imobiliário no país, reduzindo diferenças entre valor venal, preço declarado e valor de mercado.
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Cruzamento de dados amplia fiscalização
O principal efeito do novo cadastro é o cruzamento automático de informações. A integração entre registros imobiliários, dados fiscais e informações territoriais facilita a identificação de inconsistências, como imóveis subavaliados ou transações declaradas por valores muito abaixo do mercado.
Esse novo cenário diminui a margem para omissões e práticas informais, sem criar novos tributos, mas tornando a cobrança mais eficiente.
IPTU pode subir sem mudança de alíquota
O IPTU é calculado com base no valor venal definido pelo município. Em muitas cidades, esses cadastros estão defasados há anos. Com acesso a dados mais atualizados fornecidos pelo CIB, as prefeituras podem revisar o valor venal por ato administrativo.
Isso significa que, mesmo mantendo a mesma alíquota, o imposto anual pode aumentar consideravelmente caso o valor do imóvel seja reavaliado.
Exemplo prático:
Antes:
Valor venal: R$ 500.000
Alíquota: 1%
IPTU anual: R$ 5.000
Após atualização com base no CIB:
Novo valor venal: R$ 1.000.000
Alíquota mantida: 1%
Novo IPTU: R$ 10.000
ITBI: valor de mercado entra em cena
No caso do ITBI, cobrado na compra e venda de imóveis, o CIB tende a reduzir a prática de declarar valores inferiores ao real. Com a comparação entre dados de mercado e registros oficiais, a base de cálculo passa a refletir com mais precisão o valor efetivo do bem.
O resultado pode ser um imposto mais alto na transmissão, mesmo sem alteração da alíquota municipal.
Exemplo prático:
Venda de um imóvel avaliado em R$ 1.200.000 por R$ 400.000 (valor abaixo do mercado).
Antes:
Base de cálculo: R$ 400.000
Alíquota: 3%
ITBI pago: R$ 12.000
Com o CIB:
Base considerada: R$ 1.200.000
Alíquota: 3%
Novo ITBI: R$ 36.000
Heranças e doações no foco do ITCMD
O impacto mais sensível pode ocorrer no ITCMD, cobrado sobre heranças e doações. A combinação do CIB com regras mais rígidas e alíquotas progressivas adotadas por estados pode elevar significativamente o custo da transferência patrimonial.
Imóveis antes avaliados por valores históricos ou venais tendem a ser tributados mais próximos do preço de mercado.
Dois fatores pesam: base de cálculo mais próxima do valor de mercado e adoção de alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor do patrimônio
Exemplo prático:
Doação de um imóvel de pai para filho.
Antes:
Valor base: R$ 500.000
Alíquota: 4%
Imposto: R$ 20.000
Com CIB:
Valor base: R$ 1.200.000
Alíquota progressiva: até 8%
Novo imposto: R$ 96.000
E o Imposto de Renda?
Até o momento, o cadastro não obriga automaticamente o contribuinte a atualizar o valor do imóvel na declaração do Imposto de Renda. No entanto, a coerência entre os dados informados ao fisco e os registros oficiais passa a ser cada vez mais relevante, reduzindo inconsistências que podem gerar questionamentos futuros.
Novo cenário exige planejamento
O CPF dos imóveis inaugura uma fase de maior controle e transparência no mercado imobiliário brasileiro. Para proprietários e investidores, o momento pede atenção à documentação, alinhamento das informações declaradas e planejamento patrimonial mais cuidadoso.
Com dados mais integrados, a informação passa a ter peso direto no bolso.
