Ao fim de um contrato de aluguel, um dos pontos que mais geram atrito entre locador e inquilino é a pintura do imóvel. A exigência de entrega com “pintura nova” ainda é comum, mas nem sempre encontra respaldo legal. O que diz a legislação, afinal, é que o imóvel deve ser devolvido em bom estado de conservação — e isso não significa, necessariamente, repintar tudo.
A interpretação correta passa por três pilares: a Lei do Inquilinato, as cláusulas contratuais e, principalmente, o laudo de vistoria realizado no início da locação.
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O que a lei realmente exige na devolução do imóvel
A Lei nº 8.245/1991, que regula as locações urbanas no Brasil, estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, considerando o uso normal ao longo do tempo. Na prática, isso significa que o desgaste natural é esperado e não pode ser automaticamente cobrado.
Não existe, portanto, uma obrigação legal genérica de entregar o imóvel com pintura nova. A cobrança só se sustenta quando há danos que ultrapassam o desgaste comum ou quando há previsão contratual válida, compatível com a realidade do imóvel.
Desgaste natural ou dano? Onde está o limite
Um dos maiores desafios é diferenciar o que é uso cotidiano do que caracteriza mau uso. Em contratos mais longos, é natural que a pintura apresente sinais de envelhecimento, mesmo com cuidado do morador.
Em geral, são entendidos como desgaste natural:
- Alteração leve da cor devido à ação do tempo e da luz;
- Marcas discretas deixadas por móveis ou objetos decorativos;
- Pequenos pontos de descascamento em áreas de maior contato;
- Sinais compatíveis com a rotina normal de moradia.
Esses indícios, isoladamente, não costumam justificar a exigência de uma pintura completa.
Quando a pintura pode virar responsabilidade do inquilino
A obrigação de repintar surge quando o estado do imóvel foge do padrão registrado na vistoria de entrada. Isso ocorre, por exemplo, em casos de:
- Paredes com cores fortes ou diferentes das originais, sem autorização;
- Excesso de furos, riscos, rabiscos ou manchas evidentes;
- Mofo causado por falta de ventilação adequada;
- Danos generalizados que comprometam a aparência do ambiente.
Nessas situações, a solução nem sempre é pintar todo o imóvel. Muitas vezes, reparos localizados já são suficientes, desde que restabeleçam o padrão inicial documentado.
Contrato e vistoria: os documentos que evitam conflito
Embora alguns contratos tragam cláusulas exigindo pintura nova na entrega, esse tipo de previsão precisa ser analisado com cautela. Se a cláusula ignora o desgaste natural ou transfere toda a manutenção ao inquilino, pode ser considerada abusiva.
O laudo de vistoria é o principal instrumento de proteção para ambas as partes. Um documento detalhado, com fotos e descrição do estado de cada cômodo, permite comparar o “antes e depois” e reduz disputas na saída do imóvel.
O que fazer em caso de cobrança indevida
Cobranças sem base em contrato ou vistoria podem resultar na retenção indevida de caução ou em conflitos prolongados. Nesses casos, a orientação de um advogado, da defensoria pública ou de órgãos de defesa do consumidor pode ser decisiva.
Quem se antecipa, reúne documentos e busca orientação especializada tende a resolver a situação com mais rapidez, evitando gastos desnecessários e ações judiciais.
