A chegada da Reforma Tributária deve alterar profundamente o mercado de locações no Brasil. Especialistas alertam que a nova estrutura de impostos tende a aumentar os custos tanto para proprietários quanto para inquilinos, refletindo em reajustes nos contratos residenciais e comerciais já a partir de 2026.
Novo sistema de impostos impacta o mercado imobiliário
Com a substituição dos atuais tributos — PIS, Cofins, ICMS e ISS — pela criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o governo promete simplificar o sistema tributário. No entanto, o setor imobiliário deve sentir os efeitos de forma imediata.
Hoje, as locações intermediadas por pessoas jurídicas, como imobiliárias, são tributadas em 3,65%. Com o novo modelo, a alíquota poderá chegar a 10,6%, praticamente o triplo da atual. De acordo com estimativas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de R$ 2 mil pode ter a tributação ampliada de R$ 73 para R$ 169,60.
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Regras passam a atingir também pessoas físicas
Atualmente, a locação de imóveis por pessoas físicas não é tributada por ICMS ou ISS. Isso muda com a Reforma Tributária. O novo modelo prevê a cobrança do IBS e da CBS quando o proprietário tiver mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.
Advogados da área tributária apontam que, diante desse novo cenário, muitos proprietários devem constituir pessoas jurídicas para administrar seus aluguéis e, assim, aproveitar créditos tributários com despesas de manutenção e administração.
Custos devem ser repassados aos inquilinos
Mesmo com a criação de um “redutor social”, que prevê o abatimento de R$ 600 na base de cálculo e uma redução de 70% na alíquota para locações residenciais, o aumento de custos é considerado inevitável.
Tributaristas explicam que a elevação da carga tributária acabará sendo repassada aos inquilinos, elevando o preço final do aluguel. “As medidas atenuam o impacto, mas não eliminam o aumento. O mercado precisará se ajustar, e isso envolve repasse de custos”, observa um especialista do setor.
Transição e adequação de contratos
A legislação estabelece um período de transição até 2033, no qual contratos já registrados poderão manter a alíquota atual de 3,65%. Contudo, quem optar por esse regime não poderá usufruir dos créditos tributários ou dos benefícios de redução previstos na nova lei.
Imobiliárias e empresas já iniciaram a revisão de contratos para avaliar se compensa aderir ao regime de transição ou migrar de imediato para o novo modelo. A recomendação é que cada caso seja analisado individualmente, levando em conta o perfil tributário e o volume de contratos.
Setor se prepara para reajustes
No mercado, o consenso é que os aluguéis devem subir. Especialistas afirmam que o impacto será mais significativo para pessoas jurídicas e grandes locadores, mas tende a atingir também os inquilinos.
A expectativa é de que o repasse ocorra de forma gradual, conforme o sistema entre em vigor. Para evitar surpresas, advogados orientam locadores e locatários a negociar cláusulas de reajuste e planejar financeiramente os efeitos da nova tributação.
A Reforma Tributária, embora tenha como meta simplificar o sistema e aumentar a transparência fiscal, deve gerar uma fase de adaptação com reflexos diretos no bolso de quem aluga ou depende da renda de aluguéis.
