A utilização das vagas de garagem em edifícios residenciais e comerciais é regida pela Lei nº 4.591/1964 (Condomínios e Incorporações) e pelo Código Civil de 2002. Essas normas estabelecem diretrizes claras que limitam o uso, a negociação e a finalidade desses espaços, frequentemente geradores de conflitos em assembleias condominiais.
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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem aplicado rigorosamente a legislação, confirmando que o direito de uso do morador depende diretamente do tipo de registro da vaga e das disposições da convenção condominial.
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Tipos de vaga e suas regras
A legislação categoriza as vagas de garagem em três tipos, cada qual com um regime jurídico específico:
- Área Comum de Uso Coletivo: Vagas sem matrícula individualizada no registro de imóveis. O uso é determinado pela convenção, podendo ser estabelecido por rodízio, sorteio ou regras fixas de distribuição.
- Vaga Vinculada à Unidade Autônoma: A vaga constitui parte inseparável da unidade (apartamento ou casa). Não pode ser negociada, vendida ou alugada separadamente do imóvel principal.
- Vaga Autônoma (Matrícula Própria): Vaga registrada de forma independente no Cartório de Registro de Imóveis. O proprietário tem o direito de vender ou alugar, mas a transferência só é permitida a outros condôminos, exceto se a convenção autorizar expressamente a transação com terceiros.
Situações de uso permitido
Com base na lei e na jurisprudência, a utilização da vaga só é válida nas seguintes situações:
- Estacionamento de veículos do condômino ou de seus familiares, respeitando a destinação da área.
- Comercialização (venda ou aluguel) para outro condômino, no caso de vagas com matrícula própria.
- Comercialização para pessoas não residentes no prédio, apenas se a convenção condominial contiver autorização explícita.
- Uso como área comum distribuída por sorteio ou rodízio, conforme regras internas do condomínio.
Proibições e restrições de uso
A legislação e as decisões judiciais fixam restrições rigorosas sobre a finalidade da garagem, visando preservar a segurança e a harmonia do condomínio:
- Uso como Depósito: A vaga é destinada a veículos e não pode ser transformada em local de armazenamento de objetos domésticos, móveis ou entulhos.
- Alteração da Finalidade: O espaço não pode ser utilizado para atividades distintas de estacionamento, como comércio ou oficina, sem alteração formal da convenção condominial.
- Hospedagem de Veículos Estranhos: A vaga não pode ser convertida em estacionamento aberto ou comercial para veículos de terceiros, a não ser que haja aprovação formal do condomínio.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado de forma consistente sobre o tema, estabelecendo precedentes relevantes, como a exigência de permissão expressa na convenção condominial para a venda de vagas autônomas a não-condôminos (REsp 1.345.331/RS).
Além disso, a Corte determina que a destinação do espaço deve ser mantida, proibindo a transformação da garagem em uso comercial, por descaracterizar a finalidade do prédio (REsp 1599515/SP).
O descumprimento dessas regras pode resultar em multas e em contestação judicial por parte do condomínio, que poderá buscar a anulação de contratos ou o restabelecimento da função original da área, em um esforço legislativo que visa equilibrar o direito de propriedade individual com a segurança e a organização coletiva.
