A partir de 2026, entrará em vigor um novo modelo de tributação sobre a renda obtida com aluguéis de imóveis, conforme estabelecido pela Lei Complementar nº 214/2025. A medida faz parte da regulamentação da Reforma Tributária aprovada por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023.
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Atualmente, os rendimentos obtidos por pessoas físicas com locação de imóveis estão sujeitos apenas à incidência do Imposto de Renda, com base na tabela progressiva. Com a nova legislação, haverá também a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados dentro do modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual.
A cobrança adicional incidirá sobre contribuintes que atenderem a critérios específicos, como possuir mais de três imóveis alugados e auferir receita anual superior a R$ 240 mil. A medida impactará, principalmente, proprietários que utilizam a locação como fonte de renda ou como forma de investimento patrimonial.
Estrutura de Cobrança
O IBS será administrado por estados e municípios, em substituição ao ICMS e ISS. Já a CBS ficará sob responsabilidade da União, substituindo os atuais PIS e Cofins. Até então, pessoas físicas não eram obrigadas a recolher esses tributos em operações de locação.
Com a mudança, será necessário cumprir obrigações como emissão de nota fiscal, registro eletrônico das operações e envio de informações periódicas ao fisco. Mesmo que a receita anual ultrapasse em até 20% o limite de R$ 240 mil, a obrigatoriedade de recolhimento permanece, atingindo também pequenos proprietários.
Locações por Temporada
No caso de locações de curto prazo, a legislação trata essas operações de forma semelhante à prestação de serviços de hospedagem. Isso resulta em menor redução da base de cálculo, o que pode elevar a tributação nesse segmento, especialmente em plataformas digitais como Airbnb e Booking.
Período de Transição
A nova cobrança será implementada de forma gradual. Entre 2026 e 2027, as alíquotas de IBS e CBS serão simbólicas. De 2028 a 2032, haverá elevação progressiva das alíquotas, acompanhada pela redução dos tributos atuais. A partir de 2033, o novo sistema substituirá integralmente o ISS, PIS e Cofins.
O cronograma foi elaborado para permitir adaptação por parte dos contribuintes. No entanto, especialistas alertam para o possível aumento contínuo da carga tributária durante o período de transição, o que poderá levar à revisão de contratos e reorganização patrimonial.
Mecanismos de Redução
A legislação prevê alguns redutores para mitigar os efeitos da nova carga tributária. Entre eles estão a redução de 70% da base de cálculo para locações residenciais e um abatimento fixo de R$ 600 por imóvel. Há ainda incentivos para venda de imóveis, como a redução de 50% na base de cálculo, além da possibilidade de utilizar o valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial, para imóveis comprados até o fim de 2026.
Mesmo com esses mecanismos, a expectativa é de aumento na carga tributária líquida, o que pode resultar em reajustes nos valores dos aluguéis e redução da atratividade do mercado imobiliário como forma de investimento.
Orientações para os Proprietários
Diante das mudanças, especialistas sugerem que proprietários revisem o número de imóveis sob locação e projetem a receita anual. Também recomendam o planejamento tributário, com possibilidades como a constituição de empresas ou holdings familiares. A aquisição de imóveis antes da implementação plena do novo modelo, prevista para 2033, também pode ser considerada como estratégia de transição.
A nova tributação marca uma mudança estrutural nas regras para locação de imóveis no Brasil. A partir de 2026, contribuintes com renda significativa proveniente de aluguéis deverão adaptar-se a novas exigências legais e fiscais.
