É comum que os contratos firmados para compra e venda, doação e/ou cessão de direitos sobre imóveis sejam mantidos “na gaveta”, ou seja, as partes acordam as condições de pagamento e outros detalhes, mas não registram o contrato no cartório competente.
Essa prática é considerada de grande risco, podendo inclusive causar diversos prejuízos às partes contratantes, tornando-se essencial a compreensão dos aspectos legais e das precauções necessárias relacionados à assinatura de um “contrato de gaveta” para que sejam evitados problemas futuros.
Isso porque muito embora um contrato não levado à registro possa ser considerado válido como um acordo entre as partes, sua eficácia e aplicação poderão ser limitadas diante da ausência de registro público em cartório. Entre os principais riscos relacionados a um “contrato de gaveta”, destaca-se:
- Ausência de efeitos perante terceiros, possibilitando que o mesmo imóvel seja vendido para outras pessoas;
- Dificuldades no ajuizamento de ação para cobrança de alguma obrigação que tenha sido descumprida pela outra parte;
- Dificuldades para comprovação da transferência da propriedade do imóvel.
Por essas razões, é sempre recomendável que os contratos que determinem uma transação imobiliária sejam levados à registro, evitando os problemas acima descritos ao conferir ao documento ampla publicidade.
No entanto, caso a situação não permita o registro do contrato, devem ser consideradas as seguintes estratégias a fim de reduzir os riscos envolvendo a transação:
- Exigir das partes envolvidas a divulgação de todas as informações relevantes sobre o imóvel, garantindo ciência de todos os aspectos envolvidos na transação;
- Realização de uma pesquisa completa sobre o histórico do imóvel e das partes envolvidas para identificação de dívidas, pendências judiciais ou outros ônus.
Em resumo, optar por um “contrato de gaveta” pode parecer uma solução prática em transações imobiliárias, mas representa uma série de riscos que podem comprometer a segurança e validade da negociação. A ausência de registro formal limita a eficácia do contrato e expõe as partes a possíveis prejuízos e inseguranças jurídicas.
Assim, a melhor prática é sempre formalizar o contrato no cartório competente, buscando o respaldo de profissionais especializados para proteger os direitos envolvidos e garantir uma transação segura e sem complicações futuras.
Guilherme Del Bianco é advogado, sócio diretor do escritório MVB Advogados, especialista em Gestão Jurídica da Empresa, em Negociação Estratégica, em Direito do Trabalho e em Direito Processual do Trabalho.
João Vítor Lopes Amorim é advogado do Contencioso Cível no MVB (OAB/SP n.º 462.958), mestrando em Direito pela UNESP Franca e pós-graduado em Direito Civil e Processual Civil pela Fundação Escola Superior do Ministério Público.
