A Câmara Municipal de São José dos Campos realizou, no dia 23 de março, audiência pública para ouvir sugestões da população ao projeto de lei complementar 42/2025, que estabelece regras para implantação e regularização dos condomínios de Sítio de Recreio (SIR) na Macrozona de Potencial Turístico, mediante contrapartida financeira referente à transformação do solo rural em bolsão urbano.
A reunião foi conduzida pelo presidente da Câmara, vereador Roberto do Eleven (PSD). Também compuseram a mesa de trabalho o presidente da Comissão de Justiça do legislativo, vereador Zé Luís (PSD), o diretor de planejamento urbano da Prefeitura, Paulo Henrique Caon, e o chefe de seção de apoio às comissões, Rafael Hoffmann.
Na abertura, Caon explicou os aspectos técnicos da proposta. Segundo ele, cerca de dois terços do território de São José dos Campos é composto por área rural, onde já existem parcelamentos irregulares. Nesse contexto, o projeto surge como uma alternativa para organizar e regularizar essas ocupações, além de estabelecer um modelo ordenado para futuros empreendimentos, reduzindo custos ao município. Caon destacou que a legislação não permite a implantação de condomínios em zona rural, mas que a criação de “bolsões urbanos”, prevista na proposta, viabiliza esse tipo de ocupação de forma legal e planejada, mantendo o caráter de área privada. Ainda há uma redução de IPTU para esses condomínios.
Participaram do debate moradores, ambientalistas e representantes de movimentos sociais e pela regularização fundiária. Também acompanharam a audiência os vereadores Lino Bispo e Senna (ambos do PL), que se inscreveram para se manifestar, e Sidney Campos (PSDB).
Além dos dois parlamentares, outros 12 cidadãos inscritos usaram o microfone para apresentar sugestões e fazer questionamentos sobre o projeto, com tempo de 3 minutos cada. Entre as manifestações, pedido de esclarecimentos sobre a cobrança da outorga onerosa, especialmente quanto ao valor do metro quadrado; o domínio das áreas de preservação ambiental; a garantia de segurança e acolhimento às famílias que já residem nas áreas irregulares; o direito de construir e a documentação exigida.
Também houve sugestões quanto ao uso da contrapartida financeira para que sejam investidos em infraestrutura local, ao menos em áreas de regularização fundiária (Reurb-S), e de revisão para baixo da alíquota de 0,25%. Parte do público inscrito avaliou que a proposta tende a beneficiar a população de maior renda e o setor imobiliário, e citou a existência de outros loteamentos irregulares na cidade aguardando regularização.
Foram levantadas preocupações com a infraestrutura viária na região norte, especialmente em relação à rodovia SP-050, que não é municipalizada e pode não suportar o aumento do tráfego. Alguns questionamentos trataram do licenciamento ambiental do projeto e se estava em concordância com o estudo de macrodrenagem do município.
Outras preocupações apontadas envolveram a necessidade de estudo de impactos ambientais e eventos climáticos extremos; reforço na fiscalização ambiental; mudanças na paisagem local; ausência de políticas públicas voltadas à população de baixa renda na região; e o alto custo para regularização das moradias já existentes.
Entre os vereadores, Senna destacou que o texto do projeto pode não refletir a realidade dos moradores da região, que podem ter dificuldades para arcar com os custos da regularização. Ele defendeu a realização de nova consulta pública pela prefeitura para mais esclarecimentos da proposta. Já o vereador Lino Bispo sugeriu a revisão de parâmetros, como a metragem das áreas, para possibilitar um modelo menor e financeiramente mais adequado aos moradores locais.
Para finalizar, o diretor de planejamento urbano, Caon, esclareceu que a gestão das Áreas de Manejo e Reserva Ambiental (AMRA) serão de responsabilidade do próprio condomínio.
Ele explicou que os valores da outorga variam conforme as características de cada lote e que não cabe à Prefeitura indicar empresas para execução de obras particulares. Ressaltou ainda que a proposta prevê empreendimentos de baixa densidade, que não se trata de regularização fundiária e que o licenciamento ambiental será exigido em todos os casos.
Segundo ele, a regularização poderá ser parcelada em até três vezes, sem previsão de financiamento público, cabendo aos interessados buscar alternativas no sistema financeiro. Caon também afirmou que o projeto poderá passar por ajustes ao longo do tempo.
O projeto
SAIBA MAIS. A proposta, protocolada pela Prefeitura em dezembro de 2025, regulamenta a permissão já prevista na Lei 701/2025, aprovada no ano passado, que autorizou esse tipo de empreendimento mediante contrapartida financeira pela conversão do solo rural em urbano.
A proposta define critérios técnicos para implantação dos SIRs na Macrozona de Potencial Turístico, além de regras para regularização de loteamentos já existentes na zona rural, exceto na Área de Proteção Ambiental de São Francisco Xavier.
Entre os principais pontos apresentados na proposta, estão a exigência de infraestrutura mínima — como abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, drenagem e pavimentação — e a destinação de pelo menos 50% da área total para preservação ambiental, por meio da AMRA. Também foram detalhadas as condições para a Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo (OOAUS), cujos recursos serão destinados ao Fundo Municipal de Habitação.
O texto ainda estabelece parâmetros urbanísticos, como área mínima de 50 mil m² para a gleba e lotes com, no mínimo, 5 mil m² nos novos empreendimentos. Já nos casos de regularização, poderão ser contemplados parcelamentos com mais de um terço dos lotes ocupados até 2025, desde que atendam às exigências legais, incluindo compensações ambientais.
Ao final da audiência, foi reforçada a importância da participação popular na construção da proposta, que segue em tramitação na Câmara e ainda será analisada pelas comissões antes de ser levada à votação em plenário..
