A possibilidade de um inquilino ser retirado do imóvel sem ação judicial voltou ao centro das discussões sobre moradia no Brasil. A Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que cria o despejo extrajudicial — um mecanismo que permite a desocupação via cartório, sem intervenção direta da Justiça. A proposta segue agora para o Senado e já movimenta proprietários, advogados e entidades de proteção ao consumidor.
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O procedimento promete encurtar drasticamente o tempo de retomada do imóvel. Enquanto uma ação judicial pode levar de oito meses a três anos, o processo pela via notarial tende a ser concluído em poucas semanas. Para donos de um único imóvel, usados como complemento de renda, a medida é vista como solução para a morosidade do Judiciário. Para inquilinos, especialmente os mais vulneráveis, o cenário é de apreensão.
Como funcionaria o despejo por cartório
A proposta cria um rito próprio para a desocupação, válido apenas quando houver contrato escrito, cláusula autorizando o despejo extrajudicial e inadimplência comprovada. O cartório ficaria responsável por notificar o inquilino, conceder prazo para quitação ou defesa e, em caso de silêncio ou negativa, emitir ordem de saída — com possibilidade de apoio policial.
Juristas chamam atenção para a etapa de notificação, considerada o ponto mais crítico do modelo. A recomendação é que ela seja feita com rigor extremo para evitar irregularidades, especialmente em situações envolvendo idosos, pessoas com deficiência, famílias com crianças ou moradores em condições de fragilidade econômica.
Medo de abusos e aumento de disputas
Especialistas destacam que o novo sistema pode gerar um efeito inesperado: mais conflitos depois da desocupação. Entre os riscos apontados estão dúvidas sobre validade da notificação, alegações de coação, divergências nos valores cobrados e contestação de cláusulas contratuais. A preocupação aumenta nas regiões onde contratos antigos ou informais ainda predominam.
Além disso, advogados preveem que o despejo extrajudicial levará a uma verdadeira “revisão em massa” dos contratos de locação nas grandes cidades. Com a popularização das assinaturas digitais e das plataformas de aluguel, cresce também o alerta para fraudes envolvendo falsos locadores.
Impactos diretos no aluguel e no comportamento do mercado
Se o projeto for confirmado pelo Senado, especialistas esperam mudanças rápidas no setor. Entre elas:
- maior formalização dos contratos e redução dos acordos verbais;
- busca por garantias mais robustas, como seguro-fiança;
- aumento da cautela em locações de baixa renda;
- possível reajuste de preços para compensar o risco jurídico.
Imobiliárias e cartórios já se movimentam para adaptar procedimentos internos, prevendo um fluxo elevado de solicitações caso a lei entre em vigor.
O que está em jogo para proprietários e inquilinos
A Lei do Inquilinato, em vigor desde 1991, sempre funcionou como um ponto de equilíbrio entre os direitos de quem aluga e de quem ocupa o imóvel. A criação do despejo extrajudicial mexe diretamente nesse arranjo ao reduzir a mediação judicial — que muitas vezes funciona como barreira contra decisões precipitadas, especialmente quando há desemprego, atraso momentâneo ou discussões sobre valores.
Por outro lado, proprietários argumentam que a lentidão da Justiça desestimula investimentos e torna o aluguel um negócio arriscado. Para eles, o novo modelo é uma forma de recuperar previsibilidade.
O Senado deve analisar o texto nos próximos meses, e a tendência é que discussões sobre proteção social, prazos e garantias ganhem força. Caso seja aprovado sem alterações, o Brasil poderá inaugurar uma nova etapa nas relações locatícias — mais ágil, mais dura e potencialmente mais conflituosa.
