O trecho inicial da Avenida José Bonifácio, em Campinas, pinta o retrato da sociedade que vive no bairro. Um trecho que é cercado por lojas de móveis luxuosos, salões de beleza caríssimos e um dos mais bem requisitados colégios da metrópole. Mas um desvio pela Rua Francisco Mesquita, que começa na José Bonifácio, leva em questão de segundos o navegante do mar das grandes casas ao córrego dos cortiços da periferia.
É a Vila Brandina, favela que divide espaço com o Gramado, que a cerca mais à frente, e com o Jardim das Paineiras, bairro anterior, onde parte da elite campineira se estabelece.
A realidade geográfica é expressa no valor que a terra tem para a mesma localização, que muda em questão de metros. Os valores foram consultados pela reportagem da Sampi pelo sistema do PGV, da Prefeitura de Campinas, que computa o preço do metro quadrado conforme usado para cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Aos números
De acordo com o PGV, o metro quadrado de terra na zona fiscal 223 – que representa o trecho inicial da José Bonifácio – vale cerca de R$ 1,17 mil. A poucos metros, na comunidade, o preço cai para cerca de R$ 263,7. Em imobiliárias, enquanto de um lado há casas anunciadas por R$ 1,7 milhão, do outro, uma casa simples com tijolos à mostra custa R$ 30 mil, em um anúncio simples feito pelo Facebook.
Pelo próprio sistema do PGV é possível observar a diferença social pela quantidade de piscina por residência, que muda de uma rua para outra, conforme imagem abaixo.
O preço do m²
O exemplo da Vila Brandina é circunstancial e de longe o mais nítido, já que a variação acontece em curto espaço. Já na metrópole como um todo, o valor do metro quadrado de terra varia em até R$ 13 mil.
De acordo com o responsável pela DRI (Departamento de Receitas Imobiliárias), Joge Monaco, o cálculo é feito por zonas, o que explica a variação de preços dentro de um mesmo bairro.
“A conta leva em questão vários fatores da localização de um espaço. No Cambuí, por exemplo, as partes mais internas têm um preço. Já as beiras, as áreas próximas à [Avenida] Orosimbo, à [Avenida] Anchieta, têm outros valores”, explica Monaco.
O metro quadrado mais caro da cidade fica na região Central, e contempla a Rua 13 de Maio, parte da Avenida Francisco Glicério e o Largo do Rosário. Por ali, a medida custa R$ 13.662,77.
Um terreno de 1 mil metros quadrados neste espaço custa, consequentemente, R$ 13,6 milhões – apenas o terreno, sem considerar a edificação.
No site de uma imobiliária, uma sala comercial de 27 metros quadrados é anunciada a R$ 120 mil. O valor fica abaixo do estimado pelo PGV, mas o cálculo seria feito pelo edifício como um todo, e não apenas por uma sala.
Já o terreno mais barato da cidade fica no Recanto dos Dourados, área próxima à divisa com Jaguariúna. O metro quadrado no local custa apenas R$ 97,77. Embora o local seja área de invasão, um terreno de 500 metros quadrados é comercializado a R$ 120 mil, muito acima do valor usado como base pelo IPTU.
Um especialista ouvido pela Sampi aponta que a variação no mercado, apesar dos preços usados como base pela prefeitura, varia muito de local para local.
“Depende da estrutura perto do local. Por exemplo, o metro quadrado no Jardim Miriam é barato, mas pela presença do Alphaville ao lado, qual proprietário vai vender por baixo preço? Nenhum, porque a presença dos condomínios muda toda a atmosfera do local. A estrutura, a segurança, as pessoas. Então essas variantes fazem com que o preço de mercado seja maior mesmo – ou menor”, explica José Carlos Sioto, delegado do Creci em Campinas (Conselho regional de Fiscalização do profissional Corretor de Imóveis).
Outros valores
Pelo sistema do PGV é possível consultar ainda valores de outros bairros, alguns requisitados, outros nem tanto. Veja abaixo o preço do metro quadrado de terra em alguns deles.
Bairros nobres
- Cambuí - R$ 6.182
- Jardim das Paineiras – R$ 1.224
- Gramado – R$ 1.124
- Nova Campinas (interno) - R$ 1.290 }
- Nova Campinas (próx. Av. José Bonifácio) - R$ 11.133
Bairros periferia
- Campo Belo – R$ 348
- Parque Oziel – R$ 244
- Paranapanema – R$ 348
Pelo sistema do PGV é possível calcular o valor do metro quadrado de qualquer área da cidade. Para isso, basta posicionar o mapa sobre a área desejada e clicar. O sistema dará um valor em Ufic’s (Unidades Fiscais). Por fim, basta multiplicar esse valor pela unidade da Ufic, que custa 4,4803 em 2023.