A revisão do Plano Diretor, vencido desde 2018, e da Lei de Uso e Ocupação de Solo (Luos) está em suas etapas finais com a realização de reuniões setoriais que ocorrem até 20 de setembro em todas as áreas de planejamento do município. Entre as mudanças trazidas pela nova proposta, está a extinção de corredores estritamente residenciais ou comerciais e a expansão da área delimitada como Centro da cidade, que deverá ter algumas regras específicas a fim de estimular o adensamento populacional no local.
Nesta matéria, o Jornal da Cidade apresenta alguns dos principais destaques da minuta elaborada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), vinculada à Universidade de São Paulo (USP) e contratada pela prefeitura. O documento é preliminar e ainda pode sofrer alterações ao fim das reuniões setoriais, cuja participação é aberta a toda a população.
Após esta etapa, serão realizadas duas audiências públicas finais nos dias 23 e 24 de setembro, às 18h, no Centro Administrativo da prefeitura, com transmissão ao vivo no YouTube. A expectativa é de que o texto final possa ser encaminhado à Câmara Municipal em outubro. Todas as informações podem ser acessadas em sites.bauru.sp.gov.br/planodiretor.
FIM DE CORREDORES
A revisão torna o zoneamento da cidade mais enxuto e flexível, extinguindo, por exemplo, a existência de áreas estritamente residenciais, como é o caso do Jardim Estoril 2 e 5, ou comerciais. "Assim, estabelecimentos comerciais, de serviços e até indústrias de baixo grau de incomodidade poderão se instalar nestas regiões", diz a titular da Secretaria Municipal de Aprovação de Projetos (Seap), Rafaela Foganholi.
Haverá, contudo, critérios para esta autorização de acordo com cada zona delimitada pela nova proposta. Entre os quesitos descritos em uma tabela, estão o porte da empresa e sua categoria com base na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (Cnae).
A única exceção são os condomínios residenciais, que poderão permanecer estritamente residenciais, se assim quiserem. Já os distritos industriais também permanecem estritamente industriais.
EXPANSÃO DO CENTRO
O Centro da cidade, oficialmente definido pelo quadrilátero entre a rua Primeiro de Agosto, Praça Rui Barbosa, Praça Machado de Mello e avenida Rodrigues Alves, vai ser expandido para a área entre as avenidas Nuno de Assis, Duque de Caxias, Nações Unidas e Pedro de Toledo. Esta região terá regras específicas como forma de incentivar a construção de residências no local. Além disso, a nova Luos autoriza a instalação de alguns tipos de empresas prestadoras de serviços no Centro, como clínicas odontológicas e escolas, que hoje não podem.
"O Liceu está lá porque é anterior à legislação atual", frisa Sanae Kubo, coordenadora de políticas públicas para desenvolvimento da Seap.
Também serão alterados a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento dos terrenos do quadrilátero. A primeira, que se refere à área da construção, aumenta de 80% para 90% do tamanho do terreno para moradias.
Já o segundo, que determina até quantas vezes é possível verticalizar a construção, sobe de 4 para 6. "Isso favorece a construção de prédios residenciais. Algumas ações ficarão fora da minuta, como os incentivos fiscais, que ainda serão discutidos com a Secretaria da Fazenda, e a autorização para construção de prédios sem vagas de estacionamento ou com número de vagas inferior ao de apartamentos, a ser viabilizada por decreto", detalha Rafaela.
OUTORGA ONEROSA
A revisão institui a outorga onerosa do direito de construir, contrapartida prevista no Estatuto da Cidade, a ser feita pelo proprietário do imóvel com o objetivo de financiar melhorias urbanas e infraestruturais no município. A cobrança valerá para as construções com coeficiente de aproveitamento a partir de 3, ou seja, com três pavimentos ou mais.
Nas chamadas Zonas de Transição Urbana, que possuem menos infraestrutura urbana, o coeficiente básico será 1. A área do Centro será isenta da cobrança, assim como os distritos industriais, onde já é cobrada uma outorga específica.
ZDE
As Zonas de Desenvolvimento Econômico (ZDEs) substituem as Zonas da Indústria, Comércio e Serviço (Zics), áreas onde estabelecimentos que causam mais poluição, ruídos ou vibrações podem se instalar. Elas ganham um novo traçado, passando pelas margens de rodovias como a Marechal Rondon, a Bauru-Marília e a Bauru-Iacanga até o Aeroporto Moussa Tobias.
ZEIS
A revisão também cria mais de dez Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), prioritárias para a estruturação de políticas públicas habitacionais e destinação de áreas com o objetivo de construir moradias de interesse social. Nelas, estão ocupações sem regularização fundiária, como é o caso do Acampamento Aliança, em Bauru.
DESDOBRO
A nova legislação muda os parâmetros para o desdobro de lotes. Atualmente, dependendo da área da cidade onde está localizado, o terreno pode ser parcelado até o mínimo de 5 metros de testada (frente) e 125 metros quadrados, 7,5 metros e 180 metros quadrados e 10 metros e 250 metros quadrados. Com a mudança, a testada mínima passa a ser de 6 metros, com área de 160 metros quadrados para residências e de 10 metros e 250 metros quadrados para regiões comerciais.
"Além de permitir maior qualidade de vida aos moradores, a intenção é minimizar o adensamento populacional intenso em determinadas regiões da cidade, que impactam diretamente no aumento da demanda por mobilidade, saúde, educação, água e esgoto", explica Rafaela.
