Decisão recente no DF abre precedentes para todos os adquirentes de casa própria. Bauru também registra diversas conquistas
Os embates jurídicos entre os mutuários da casa própria e os agentes financeiros do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), em todo o território nacional, parecem não ter fim. Mas, a maioria dos casos tem sido favorável à população. Esta semana, o JC recebeu a informação de uma vitória conquistada por um mutuário no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF), cuja decisão abre precedentes a todos os adquirentes de casa própria que estão com dificuldades para pagar dívidas indevidas ingressarem na Justiça para obter os mesmos benefícios.
De acordo com as informações do advogado Sebastião Moraes da Cunha, do escritório de advocacia que ingressou com a ação no TJDF, o mutuário havia adquirido um imóvel residencial, no Distrito Federal, através de financiamento contraído da Associação de Poupança e Empréstimo (Poupex), desde o dia 10 de novembro de 1989. Para reverter uma série de irregularidades que constavam no contrato, segundo Cunha, ele impetrou uma ação revisional de contrato em desfavor da Poupex e obteve sentença favorável em primeira e segunda instâncias no TJDF, o que poderá implicar na quitação de toda a dívida do imóvel.
De acordo com o advogado, o acórdão do TJDF determinou à Poupex que proceda as seguintes alterações no contrato, imediatamente: recálculo do saldo devedor, a partir de 1990, retirando o índice de 84,32% (Plano Collor) e, em substituição, que sejam aplicados 41,28%; retirada dos juros compostos capitalizados mensalmente e que sejam limitados a 12% ao ano, de forma simples; que o saldo devedor seja corrigido somente após a dedução das parcelas das prestações mensais, em obediência à Lei 4.380/64, art. 6º, letra c; em conseqüência, deverão ser recalculadas as prestações e o saldo devedor e, se quitado o financiamento, a Poupex deverá proceder o cancelamento da hipoteca; repetição do indébito, ou seja, restituição em dobro do que eventualmente foi pago a mais pelo mutuário.
Cunha diz que, na maioria dos casos, o Poder Judiciário, tanto da Justiça Federal quanto dos Tribunais de Justiça dos Estados, tem sido implacável com os bancos e demais agentes operadores do SFH ao determinar a revisão das abusividades constantes dos contratos. A maioria absoluta dos acórdãos e das sentenças prolatadas, de alguma forma, são favoráveis aos promitentes-compradores ao determinar a redução do saldo devedor e das prestações dos imóveis objeto de litígio. Em muitos casos, as dívidas já foram quitadas, mas os bancos, de forma insaciável, continuam drenando parcela expressiva da renda dos financiados. É o que estava acontecendo com esse cliente para o qual ganhamos a ação no TJ do Distrito Federal, afirma.
Uma das irregularidades observadas com freqüência nos contratos do SFH, segundo Cunha, se refere ao descumprimento da Lei 4.380/64, a qual dispõe que a correção do saldo devedor só deve ser feita, pelo agente financeiro, após o abatimento da prestação que está sendo paga pelo mutuário. Segundo o advogado, essa lei não seria respeitada e a correção do saldo tem sido feita antes desse abatimento, que às vezes nem ocorreria. Cunha explica que isso começou a acontecer após a criação da Resolução nº 1.980/91, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que permite essa inversão.
Outra irregularidade se refere, de acordo com o advogado, à utilização da Taxa Referencial (TR) para fazer as correções do saldo devedor. Segundo Cunha, a TR não pode ser utilizada para isso. Em relação ao INPC, que é o índice que deveria ser utilizado para a correção do saldo devedor, a TR dá uma diferença de aproximadamente 30% a mais e é irregular, afirma. A aplicação de juros sobre juros também seria irregular, bem como a cobrança de 15% a 25% referente ao Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) já na primeira parcela do contrato, conforme relata Sebastião Cunha.
Mais mutuários vão à Justiça
Em Bauru, a advogada e presidente da Associação dos Mutuários de Bauru e Região (Ambre), Marizabel Ghirardello, diz que de três anos para cá tem aumentado significativamente o número de mutuários procurando auxílio jurídico para resolver questões relacionadas ao contrato do SFH. Para se ter uma idéia, desde o começo deste ano, ela tem preparado cerca de dois a três processos dessa ordem por semana. Segundo a advogada, ultimamente a associação tem recebido muitos casos de mutuários com mais de três parcelas em atraso que não estão conseguindo abrir negociação na Caixa Econômica Federal (CEF) para tentar resolver o problema.
Esse limite de não ter mais que três parcelas em aberto é previsto no contrato. Porém, a Caixa sempre aceitou negociar casos como esse e fazia acordos com esses mutuários. De alguns meses para cá, começamos a receber um grande número de mutuários apavorados porque não estão conseguindo pagar as prestações da casa própria e a Caixa não está mais negociando, se a inadimplência for superior a três parcelas. Estamos entrando na Justiça para tentar evitar que esses imóveis vão a leilão, diz Marizabel.
De acordo com ela, a maioria das ações referentes a contratos do SFH tem recebido decisão judicial favorável aos mutuários. A orientação da advogada para pessoas que estejam com essas ou outras dificuldades relacionadas ao cumprimento do contrato de aquisição da casa própria é para que não deixem a situação se agravar demias para depois procurar ajuda jurídica. Esses processos são lentos. Então, é interessante que as pessoas nos procurem o mais rápido possível para evitarmos danos maiores. Muitos mutuários têm feito isso e obtido sucesso, observa.
O advogado da Associação Brasileira dos Mutuários (ABM), Ricardo da Silva Bastos, diz que, recentemente, ganhou uma causa para um mutuário que teve decisão similar à proferida pelo TJDF. A ação foi julgada na 6.ª Vara Cível de Bauru e terminou com a determinação de que o agente financeiro (CEF) proceda a revisão de todas as prestações e do saldo devedor desde o início do contrato, além de compensar as prestações que não foram pagas se ficar comprovado que o mutuário pagou a mais por parcelas que tenham sido calculadas indevidamente, ou se tiverem sido cobrados juros abusivos. A pena para descumprimento da decisão judicial é de multa equivalente a um salário mínimo por dia, segundo Bastos. Neste contrato, o agente financeiro era um banco privado.
De acordo com o advogado, em média a ABM entra com ações judiciais referentes a irregularidades no contrato do SFH toda semana. Bastos completa dizendo que, de todas as ações que já impetrou contra a CEF, ainda não teve nenhuma sentença de improcedência. Essas ações são lentas e demoram até chegar à sentença final.
A assessoria de comunicação da CEF foi procurada por dois dias consecutivos para manifestar o posicionamento da instituição em relação a esses caso, mas informou ao JC que não haveria condições do departamento jurídico responder antes da conclusão desta reportagem.
