O Estatuto da Cidade estabelece mecanismos que podem facilitar a execução de obras previstas no Plano Diretor, como as de sistema viário, drenagem de águas pluviais e implantação de parques e áreas verdes. A lei define novas maneiras de negociar glebas com o poder público, evitando a desapropriação.
São procedimentos até então não utilizados em Bauru e considerados avançados. Eles têm como objetivo favorecer o planejamento sustentável da cidade. Os instrumentos são vários. Nem todos precisam ser utilizados neste novo Plano Diretor.
A intenção de aplicação de alguns deles deve ser indicada no Plano Diretor para posterior implantação. É o caso da outorga onerosa e da transferência do direito de construir, que devem constituir os principais alvos de polêmica.
No caso de obras em que as construções sejam limitadas, o proprietário do imóvel poderia receber a transferência do direito de construir. Por exemplo, se uma casa for tombada (por fatores históricos, paisagísticos, ambientais ou urbanísticos), o dono fica impossibilitado de ampliá-la. Por esse motivo, o poder público concederia a ele o direito de construir mais em outra gleba de sua propriedade.
“Esse direito limitado é transferido para regiões em que a prefeitura oferece a possibilidade de construir mais. Se ele não tiver terreno nas regiões oferecidas para construir, ele pode negociar com outros empreendedores”, diz o arquiteto José Xaides de Sampaio Alves, estudioso do Estatuto da Cidade.
Atualmente, as regras são apenas limitativas. São impositivas sobre o coeficiente de aproveitamento (que define o limite de pavimentos do edifício). Em outras palavras, quem tem um imóvel tombado não recebe nada em troca.
Essa é uma forma da prefeitura controlar a verticalização na cidade. Ela pode ser mais flexível com as altas edificações nos locais da cidade que necessitam de desenvolvimento, por exemplo. É o caso da região Norte.
“É uma forma de não fechar o interesse privado, mas ter controle sobre os impactos que essas coisas geram. Hoje, é mais rígido”, avalia Xaides.
No caso da outorga onerosa, o empreendedor oferece uma contrapartida social ao Município para receber o direito de edificar àreas maiores. O cálculo da outorga é baseado no valor da terra. Nas regiões em que a gleba é mais cara, a outorga também tem valor alto.
O arquiteto explica que, no Estatuto da Cidade, as “proibições” são tidas como limitações administrativas. É o caso do tombamento. “A idéia não é não construir. Mas construir preservando a história, o meio ambiente, a paisagem, os critérios da verticalização espalhada, da ventilação”, explica.
As áreas de operações urbanas consorciadas constituem outro mecanismo do Estatuto da Cidade que pode ser aplicado no Plano Diretor de Bauru. Trata-se de zonas em que o poder público deve concentrar investimentos e, além disso, incentivar empreendimentos da iniciativa privada.
“É para onde os direitos limitados em outras regiões podem ser transferidos. É um item fundamental já que, se você limita um local para preservação, você oferece outros pontos. Da forma com que é feito hoje, apenas limita-se a possibilidade do proprietário de construir”, expõe Xaides.
Ele aponta áreas que julga próprias para a implantação de operações consorciadas. São elas: a zona norte da cidade, que compreende Fortunato Rocha Lima, Jardim Marília, Jardim TV, Vila Bom Jesus, Jardim Progresso, entre outros bairros; a região do córrego da Grama, onde estão Vila Dutra, Vila Industrial, Vila Giunta; a do córrego da Água Comprida, que liga o Jardim Colonial ao Horto Florestal.
Além dessas áreas, o arquiteto cita, ainda, a região do córrego Água do Sobrado, onde estão Parque Sabiás e Jardim Terra Branca; e o Núcleo Mary Dota, que não é considerado prioritário.
Definidos os locais em que devem ser implantados cada tipo de instrumento, eles só podem ser alterados nas revisões do Plano Diretor. “Isso é interessante que aconteça depois de algum tempo”, avalia Xaides.
Verde
Com a vantagem de evitar desapropriações e, portanto, evitar ônus ao poder público, o arquiteto acredita que é possível criar obras públicas maiores na cidade, como grandes áreas destinadas a parque.
“Nesse caso, a solução seria definir a região como área de tombamento ambiental. Hoje, seria preciso desapropriar terras. Sem dinheiro, você compra poucas terras. Agora é possível conquistar mais áreas com essas articulações criativas que o estatuto permite”, reforça.
Para o problema dos vazios urbanos que aumentam as distâncias entre bairros na área urbana de Bauru e geram especulação imobiliária, principalmente dois mecanismos são considerados eficazes. São o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) progressivo e o parcelamento compulsório.
O primeiro, já bastante explorado pelo JC, consiste no aumento gradual dos tributos cobrados dos proprietários que não dão destinação às glebas ociosas.
No parcelamento compulsório, seriam definidos prazos para loteamento das áreas vazias. Caso eles não sejam cumpridos, a prefeitura pode desapropriá-los com títulos da dívida pública.
É o Plano Diretor que deve indicar as áreas passíveis de parcelamento compulsório. É um instrumento que pode ser utilizado em conjunto com as operações consorciadas. “Para a operação consorciada acontecer, você tem que aplicar uma série de outros instrumentos. É possível utilizar vários ao mesmo tempo”, explica Xaides.
Terrenos ociosos podem, ainda, ser definidos pelo poder público como zonas especiais de interesse social (Zeis). Elas devem ser destinadas à habitação popular. “O proprietário só pode fazer habitação popular. É para evitar que a habitação popular se concentre na periferia”, comenta o profissional.
Ele cita, ainda, o estudo de impacto de vizinhança, que também visa o planejamento sustentável. O objetivo é evitar que obras provoquem conseqüências negativas em terrenos ou bairros vizinhos, demandando intervenções por parte da prefeitura.
Outro alvo de comentários e também já abordado pelo JC é o usucapião especial. De acordo com o arquiteto, ele difere do usucapião atual porque permite ações coletivas, como regularização de favelas e loteamentos irregulares. Em Bauru, Xaides acredita que ele pode ser aplicado no Jardim Nicéia, no Parque Santa Terezinha, no Jardim Ivone e na Vila São Manoel.
“O instrumento permite a regularização das pessoas que moram no local há anos e não são donas da terra. Anteriormente, isso só seria possível com ações individuais”, enfatiza.
