O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon) defende que o novo Plano Diretor de Bauru (PD) não traga restrições à empreendimentos e nem limite ao aproveitamento de lotes para construções verticais. Na avaliação da entidade, as limitações previstas no projeto engessam a atividade civil. A posição da entidade que representa os empresários da construção civil foi encaminhada para a comissão que avaliou o projeto de lei do Executivo em tramitação na Câmara Municipal de Bauru.
Em síntese, os principais focos de divergência da classe empresarial da construção estão em critérios e limitações de ocupação do solo discutidos por delegados de diferentes entidades e associações de moradores, cujo teor integra o projeto de lei do PD. A entidade também reivindica participação no Conselho Gestor e nos grupos que serão responsáveis pela análise, elaboração e expedição das diretrizes ambientais e urbanísticas para pré-aprovação de projetos de parcelamento do solo.
O projeto do PD prevê a necessidade de criação do Grupo de Análise de Empreendimentos (GAE), com composição inicial prevista por representantes da Secretaria Municipal de Obras, do Planejamento (Seplan), do Meio Ambiente (Semma), do Departamento de Água e Esgoto (DAE) e da Empresa Municipal de Desenvolvimento Urbano e Rural (Emdurb). A estrutura do GAE é eminentemente pública, mas o SindusCon pleiteia participação empresarial com direito a voto. “Tem de haver representantes de entidades empresariais, para que se possa influir nos destinos da cidade e em número equilibrado com as outras entidades”, defende o sindicato no documento protocolado no Legislativo.
Para a entidade, são exageradas, por exemplo, as condições discutidas no PD para empreendimentos destinados a loteamentos fechados e condomínios horizontais. O projeto prevê perímetro urbano de 2.000 metros lineares, sem interrupção de continuidade das vias, com 50% da área destinada à sistema de lazer e com garantia de acesso público às áreas institucionais.
A última regra gerou polêmica depois que o Ministério Público obteve, em primeira instância, sentença favorável que proíbe cancelas e barreiras físicas, por exemplo, a cidadãos em condomínios. Em outra discussão deste mesmo assunto, a prefeitura cobra o acesso à áreas situadas dentro de condomínios que deveriam servir à comunidade mas que estão cercadas por muro.
Mas não é só a regra de acesso a empreendimentos que gera polêmica. O tamanho das edificações e a liberação ou não para verticalização em determinados prédios também preocupa, com posições contrárias e favoráveis. O SindusCon acha que devem ser mantidas as regras atuais, por exemplo, para loteamentos e desmembramento de lotes. Mas o PD quer ampliar o tamanho mínimo dos terrenos, estabelecendo testada mínima de oito metros, de forma que “o total do lote não seja inferior a 160 metros quadrados”.
Verticalização
Por outro lado, o SindusCon tem posição diferente de vertentes que discutem o PD no Legislativo quanto à liberação de construção de prédios em qualquer região da cidade. “Há um claro desrespeito àquilo registrado em cartório, onde a finalidade é estritamente residencial para vários loteamentos e não se cumpre. O Plano Diretor, que tem o caráter de planejar o desenvolvimento, deve manter essas áreas estritamente residenciais unifamiliares (sem prédios)”, posiciona a entidade no documento.
Mas se a entidade defende a proibição de edifícios verticais, multifamiliares ou comerciais, em bairros como Estoril, Estoril II e IV e Jardim Dona Sarah, também opina pelo inverso em outras áreas. “Que não devam ser colocadas restrições nestes locais”, situando os artigos que vedam construções com tamanho superior a uma vez e meia o tamanho do terreno em bairros como Vila Aviação, Jardim Europa, Vila Zillo, entre outros. O chamado coeficiente de aproveitamento está sendo discutido em 1,5 o tamanho da área, mas o SindusCon defende a retirada integral da regra do projeto.
A previsão de regulamentação para o número máximo de edifícios verticais por quadra também não é aceita pelo SindusCon. Mas outra corrente defende, no PD, que a regra é necessária para garantir condições de salubridade, de abastecimento e qualidade da paisagem e para levar em conta características como insolação e ventilação.
Para as previsões de cobrança para liberação de construções acima do coeficiente de aproveitamento (outorga onerosa) de acordo com a região, a entidade ainda questiona quando e como será estabelecida a legislação específica que definirá a forma de cálculo.
O projeto do Plano Diretor passou pela comissão suprapartidária e o substitutivo será encaminhado às demais comissões temáticas do Legislativo para, em seguida, ser submetido à discussão e votação em plenário. A Câmara já realizou audiência pública para discutir as emendas apresentadas, com cortes ou modificações no texto original.
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Conflitos no projeto
O relatório final do novo Plano Diretor (PD) de Bauru aprofunda a discussão sobre o conflito entre garantir a preservação de áreas verdes e a ocupação criteriosa do solo e a permissão para a ampliação dos loteamentos e construções em diferentes regiões.
A apresentação do relatório final do PD, com as emendas apresentadas até este momento, deixam claro o antagonismo entre a linha desenvolvimentista e a ambientalista. De um lado existe a corrente que quer a flexibilização da verticalização, dos loteamentos e do parcelamento do solo e de outro os que defendem marcos regulatórios para coibir a exploração indiscriminada da área urbana e rural, baseada apenas nos interesses de mercado.
Assim, os principais conflitos de interesses na discussão do Plano Diretor (PD) situam-se na flexibilização do perímetro urbano, o limite de aproveitamento para construção em lotes (verticalização), o tamanho mínimo de faixas de terra para ocupação de indústria e comércio em faixas ao longo das principais rodovias, a abertura para lotear ou urbanizar APAs e a redução no tamanho mínimo para instalação de chácaras (de recreação) na zona rural, entre outros pontos.
O novo PD também limita como coeficiente de aproveitamento de lotes a construção de até uma vez e meia o tamanho do terreno, a partir do qual seria cobrado do empreendedor (valor de outorga) uma compensação por edificação de maior porte. O coeficiente limite é 1,5. Mas o relatório apresentado quer retirar essa exigência de pagamento pela diferença acima do índice de 1,5.
No tema verticalização, o projeto do PD mantém todos os bairros residenciais onde hoje é proibida a construção de prédios. A proposta no relatório é de liberar todas as construções e amplia-la também para outras áreas hoje não apontadas. Um dos problemas, neste caso, é o esgotamento da capacidade de abastecimento de água, por exemplo, em algumas regiões já densamente ocupadas por prédios.
