Aceituno Jr. |
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A bela paisagem do lago deve ser mais um dos atrativos desta nova fase do empreendimento Reservas do Vale |
O Vale do Igapó é uma “cidade” que existe no papel. O loteamento, com áreas em Bauru, Pederneiras e Agudos, já tem história, mas não tem infraestrutura (leia mais na página 5). Lançado nos anos 70 como empreendimento modelo de ocupação urbana no Brasil, o Vale do Igapó transformou-se em um imbróglio judicial no final dos anos 90. Agora, com a retomada do processo de urbanização a população poderá atingir até 25 mil habitantes.
O Ministério Público (MP) de São Paulo, atuando nas Comarcas de Bauru e Pederneiras, a iniciativa privada, representantes das prefeituras e os moradores arquitetaram uma solução que saiu do papel. A tão sonhada obra de infraestrutura começou com o início da terraplanagem, fase que necessita que o solo esteja seco. O inverno de 2013 começou bastante chuvoso. Contudo, as máquinas já trabalham na região do loteamento no território de Pederneiras, ao lado do lago cartão postal do Vale do Igapó.
O mercado imobiliário de Bauru e região já demonstra expectativa com a instalação de faixas anunciando o novo momento e uma valorização das áreas. Um morador com imóvel construído no setor pertencente a Pederneiras comentou ao JC que a valorização é constante dos terrenos. Ele tentou adquirir uma área ao lado do seu imóvel de recreio (“uso para finais de semana e festas familiares”), mas desistiu pela elevação do valor do lote.
A mesma expectativa para a resolução do impasse é demonstrada pelos moradores, representados pela Associação dos Moradores do Vale do Igapó. A advogada da Associação, Aurélia Carrilho Moroni Simas, comenta ao JC que os moradores estão apostando no novo momento, depois de décadas de muita frustração. “A gente está acreditando realmente que isso vai ser implementado”, ressalta. Ela acrescenta que o objetivo da associação é desfazer a imagem negativa com o fracasso inicial do empreendimento. “É a crença de que o lugar é bom para se viver, como acreditavam antes.”
Trabalho
O prazo estimado pela equipe da Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, empreendedor que assumiu o projeto, é de em até 10 anos implementar o plano de urbanização do Vale do Igapó. Foram dois anos de muitas tratativas entre o empreendedor e os promotores Luís Gabos Alvares, curador de Habitação e Urbanismo, em Bauru, e Roseny Zanetta Barbosa, promotora da Comarca de Pederneiras.
Gabos frisa que o empreendedor se dispôs a fazer as obras. Assim, a empresa Reservas fez um acordo com a promotoria de Pederneiras e também com a de Bauru. A equação montada para resolver o impasse do Vale do Igapó define que a empresa assume o compromisso de implantar a infraestrutura. A vantagem do empreendedor é que, na medida em que as obras são feitas e conferidas pelo MP, os lotes dados em garantia serão desbloqueados para a comercialização pela empresa. “Há uma perspectiva muito boa de que, ao longo do tempo, todas as obras estarão feitas, todos os lotes estarão desbloqueados e o loteamento estará regularizado”, projeta o promotor de Bauru.
Gabos avalia que os empreendedores, ao longo do tempo, passaram a entender que é possível regularizar um loteamento e que pode ser um bom negócio. “É o que aconteceu com o Vale do Igapó, uma área muito grande, privilegiada, e a cidade está crescendo. Há 30 anos era muito longe. Hoje é muito perto”, ressalta o promotor.
A Prefeitura de Pederneiras não tem uma participação direta nas obras de infraestrutura. Por intermédio de sua assessoria de imprensa, o prefeito Daniel Camargo (PSB) avalia que é muito bem-vinda qualquer iniciativa que promova o desenvolvimento sustentável, o crescimento da cidade e traga melhorias para a população.
Desafio
A desconfiança inicial é natural após três décadas de muito impasse, idas e vindas sem perspectiva de que o “projeto dos sonhos” dos moradores se transformasse na ideia vendida de qualidade de vida residindo perto da natureza abundante do Vale do Igapó. A empresa Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda topou a empreitada.
O diretor administrativo, Márcio Gomes, salienta que a empresa possui expertise profissional aprimorada ao longo de muitos anos e se cercou de diferentes profissionais, com elevada capacidade técnica e operacional e capacidade de articulação. “Agregamos profissionais bauruenses de altíssimo nível e compusemos uma equipe eficiente e eficaz. Trabalhamos muito, enfrentamos inúmeros obstáculos, mas temos a lei do nosso lado. Com investimentos, competência e segurança jurídica, agora, podemos apresentar este presente regional”, ressalta. Ele define que o Vale do Igapó, após o término das intervenções da Reservas, ganhará “um lindo complexo urbanístico”.
Na fase atual, Gomes elogia os empreendedores que projetaram o Vale “com olhar visionário” e um dos maiores loteamentos do País. “Eles anteviram, ainda no final dos anos 70, a possibilidade de integrar Bauru, Pederneiras e Agudos em um único projeto urbanístico.”
Gomes destaca o constante e eficaz manejo e conservação do projeto urbanístico, com a manutenção de ruas, lotes, vias de acesso após décadas. “O Vale do Igapó não foi abandonado, não virou floresta. Mas agora, nós iniciamos um extenso processo de revitalização. Vamos implantar a infraestrutura contratada e novos aprimoramentos urbanísticos. Nossa meta é honrar os idealizadores do projeto e todos os seus compradores e vamos apresentar para toda região um projeto palpável de desenvolvimento urbano sustentável”, garante.
Conceito urbanístico preservado
Passados 40 anos, o que será o Vale do Igapó? A ideia da equipe da Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda foi não perder de vista o projeto inicial. Porém, agregar novos conceitos e tecnologia disponíveis mas que não integravam os projetos urbanísticos 40 anos atrás.
O diretor administrativo da Reservas, Márcio Gomes, conta que a proposta é atender anseios de quem busca morar bem, viver bem, com qualidade, com tranquilidade e desfrutar de uma vizinhança repleta de natureza.
O diretor de Gestão Ambiental e Sustentabilidade Klaudio Cóffani, advogado, ambientalista e consultor, colaborou com a Reservas na elaboração do plano ambiental. O Vale do Igapó contará com a infraestrutura imaginada e ainda com pavimento semipermeável, com pavers, no lugar do asfalto.
Segundo a equipe da Reservas, esse pavimento tem custo mais elevado, porém, garante melhor permeabilidade, minimiza problemas de enxurradas e inundações. O piso contribui para redução da velocidade dos veículos, aumentando a segurança das vias e dos pedestres e minimiza a poluição sonora. Outra vantagem é que a pavimentação com pavers possibilitará obras de infraestrutura sem a destruição das vias de circulação.
O Vale terá estações de tratamento de esgoto em diferentes setores, evitando que o empreendimento não degrade os rios da região. O empreendedor também pretende implementar a coleta seletiva dos resíduos urbanos, visando contribuir com a inclusão social e geração de renda e tornar os conceitos de logística reversa e coleta seletiva como elementos essenciais de um projeto urbanístico.
A preservação das áreas verdes também foi contemplada no projeto com proteção e monitoramento do ecossistema. “Quem sabe, também permitirão que façamos parcerias com as universidades locais, para apoiarmos estudos e pesquisas em várias áreas do conhecimento ambiental”, sugere Gomes.
O lago é um dos grandes atrativos naturais do Vale do Igapó e a revitalização pretende implantar um parque linear em sua volta para caminhadas, exercícios, local de lazer e confraternização entre familiares, amigos e comunidade.
Gomes acrescenta que o Vale do Igapó será dotado de sistema de transmissão de internet, demanda importante dos moradores e que facilitará muito a vida de todos, minimizando deslocamentos desnecessários.
Com acordo, Igapó terá infraestrutura
Em dezembro de 1979, o então presidente da República general João Batista Figueiredo sancionou a lei federal que trata do parcelamento do solo, com implicações para as áreas do direito administrativo, civil e ambiental. A lei 6.766 pretendeu acabar com a prática comum de se lotear áreas na zona urbana e deixar para o tempo se encarregar da urbanização. Neste contexto jurídico se insere o Vale do Igapó, que tem aprovação do poder público municipal, e seus moradores a documentação que garante a posse dos lotes.
O curador de Habitação e Urbanismo de Bauru, promotor Luís Gabos Alvares, comenta que, dos loteamentos novos implantados desde os anos 90, não há mais em Bauru empreendimentos sem infraestrutura e com problemas de documentação. Fora deste contexto estão áreas invadidas ou com parcelamento de solo irregular. As ações do MP focam loteamentos criados nos anos 70, 80 e ainda 90 do século passado e que, agora, estão em fase de regularização.
O promotor relembra que, há cerca de 20 anos, portanto período em que a legislação obrigando infraestrutura nos empreendimentos já vigorava, não havia uma rígida fiscalização. De acordo com Gabos, explica-se a frouxidão na fiscalização porque o próprio poder público foi o maior responsável pela proliferação de loteamentos irregulares.
Há duas espécies de loteamento clandestino: o físico e o de papel. O Vale do Igapó existe no papel, porém inexiste fisicamente. Gabos esclarece que todos os proprietários tem acesso à escritura de seus terrenos. Contudo não há rua, nem sarjetas, rede de águas pluviais, rede de coleta de esgoto e distribuição de água e iluminação pública. No final dos anos 90 cessou o prazo do loteador, uma empresa de Bauru, para implantar no Vale do Igapó a infraestrutura. Na ação, os lotes não comercializados foram bloqueados judicialmente, o que impede a sua comercialização.
O promotor lembra que a área referente a Agudos não tem ação porque não foi loteada. As medidas judiciais abarcam áreas de Bauru e Pederneiras com a intenção de obrigar o empreendedor da época a realizar as obras de infraestrutura. Gabos cita que as ações foram ganhas, o loteador não fez as obras e seus bens foram indisponibilizados pela Justiça, como garantia. O imbróglio se estendeu porque o empreendedor ficou com seus recursos indisponíveis e alegou falta de dinheiro para implantar as obras. Os lotes estão bloqueados por decisão judicial até que se faça as obras regularizando o lugar.
Bauru I
Em situação similar estão alguns loteamentos em Bauru, conforme Gabos. Temos ações na cidade inteira, frisa o promotor. O Bauru I, próximo ao Mary Dota, tem pendência similar ao Vale do Igapó: papelada regular e infraestrutura zero em cerca de 250 lotes. A Prefeitura de Bauru e o MP propuseram ações que tramitaram paralelamente contra o loteador. Gabos utilizou o mesmo instrumento jurídico para reverter a irregularidade. A Justiça deferiu o bloqueio judicial dos lotes. Gabos comenta que conseguiu, com recurso de outra ação civil pública, destinar essa área para o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). “Apareceu a oportunidade do MCMV. Uma nova construtora assumiu e a Caixa colocou no Programa. Está em andamento.”
Em outro tipo de loteamento irregular a pendência é oposta. Existe fisicamente porém não possui a papelada (escritura), como aconteceu com o Núcleo Habitacional Fortunato Rocha Lima, em Bauru, entregue aos moradores com infraestrutura implantada. Gabos lembra que o trabalho do MP em Bauru resolveu a pendência do Fortunato de regularização fundiária, ainda na fase de inquérito civil público instaurado no MP. O curador da Habitação e Urbanismo cita que houve o chamamento à responsabilidade do poder público. Não existiam obras pendentes, porém a Prefeitura de Bauru teve que retificar e desapropriar áreas. “Isso, ao longo dos anos, foi se acertando”, relembra.
Neste caso, o promotor aponta como maior problema o fato do proprietário não ser o detentor do imóvel que ele comprou. Quando as pessoas se separam ou morrem vira um caos. Você é possuidor de um imóvel só que você não pode usufruir dele porque não tem documentação, condena. Ele lembra que as transações, quando ocorrem, são formalizadas por contrato de gaveta. Gabos aponta ainda que o poder público não recolhe os impostos porque as escrituras não estão registradas.
Região em expansão
Márcio Gomes, diretor administrativo da Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, esclarece que as obras seguirão o passo a passo do cronograma numa projeção para implantação total de infraestrutura em até 10 anos. “Temos que atender mais de 6 mil lotes. Se fosse uma cidade, teria cerca de 25 mil habitantes. Assim, este prazo está bem razoável, consistente e viável. Há áreas prioritárias e esperamos implantar várias novidades que possibilitem aos moradores do local maior qualidade de vida”, salienta.
Gomes avalia que o Vale do Igapó trará qualidade de vida para a zona leste de Bauru e desenvolvimento regional agregando áreas de Bauru, Pederneiras e Agudos em um único projeto urbanístico. “Temos certeza de que já estamos contribuindo para a valorização de todas as glebas desta região, bem como acompanhamos o aquecimento do mercado imobiliário local. Toda a região possui enorme carência em oportunidades para realização de seu sonho de moradia e também para investir.”
Ele comenta que o projeto foi criado para atender demandas das classes A, B e C. Há lotes acima de 250 m² e outros que alcançam até 5 mil m². “Naturalmente, estamos fortalecendo um novo vetor de crescimento em Bauru, Agudos e Pederneiras. Mais que a zona leste de Bauru, somos o ponto de integração regional”, salienta. Ele destaca como vantagem a proximidade com o Hospital Unimed, Unesp, Hospital Estadual e avenida Nações Unidas.
Histórico de 40 anos
O empreendimento Vale do Igapó fica na tríplice fronteira entre os municípios de Bauru, Pederneiras e Agudos. Sua implantação começou no final dos anos 70, com uma concepção urbanística muito avançada para a época e recebida com grande expectativa pela sociedade.
São 6.500 lotes com tamanhos variados, distribuídos na divisa entre os três municípios, adquiridos por milhares de cidadãos interessados em uma nova opção de investimento e de moradia com qualidade de vida. Um conjunto complexo de fatores - como cenário econômico instável com hiperinflação na década de 80, diversos planos econômicos ineficazes, com seus diferentes efeitos colaterais, congelamentos, confiscos - gerou uma complicada transição econômica brasileira nos anos 90.
Essa situação inviabilizou a sustentabilidade econômica do projeto. Ocorreu a paralisação da implantação de obras de infraestrutura, conforme previstas nos contratos, gerando disputas judiciais que complicaram ainda mais a almejada urbanização completa.
Esta situação provocou a intervenção do Ministério Público, por intermédio da curadoria de Habitação e Urbanismo, em Bauru, para a defesa dos consumidores e do urbanismo. Visando garantir o cumprimento da obrigação de implantar a infraestrutura contratada, o MP obteve a indisponibilidade de todos os lotes pertencentes à empresa incorporadora. O impasse em relação à realização das obras de infraestrutura contratada se manteve. O MP buscou a segurança que viabilizasse o cumprimento das obrigações de implantação de infraestrutura contratada pelos compradores de lotes.
Atualmente, com a proposta da Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, surge uma perspectiva do fim do impasse, com a empresa se comprometendo a implantar as melhorias, enquanto o MP monitora cada passo e libera os lotes bloqueados judicialmente. Foram dois anos de negociações envolvendo representantes do Ministério Público de Bauru e Pederneiras, moradores, representantes de administrações municipais e equipe técnica da Reservas. Consolidou-se um plano abrangendo procedimentos de marketing estratégico, jurídicos, financeiros, de engenharia, urbanísticos, gestão ambiental, entre outros. Todas as ações estão definidas em um Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta entre MP e a Reservas.
O “Reservas do Vale III” e “Reservas do Vale IV” integram o amplo projeto de Revitalização do Vale do Igapó o qual está sendo desenvolvido pela empresa Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
