Munícipes que compram casas, apartamentos ou terrenos estão sendo prejudicados pela nova planta genérica da cidade, defasada desde 2005 e atualizada no final do ano passado. A tabela é utilizada como base para o cálculo do valor venal, sobre o qual incide a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
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Aceituno Jr |
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O diretor tributário da Prefeitura de Bauru, Francisco Mangieri, garante que, nos casos em que o valor venal for superior ao valor de mercado, é direito do contribuinte pagar o ITBI sobre o preço da transação |
A alíquota deste tributo é de 2,25% a partir do valor do imóvel. Como o imposto é municipal, os números da planta genérica são utilizados para o cálculo. Acontece que, pela primeira vez, já há casos em que o valor venal é superior ao valor de mercado, praticado na negociação.
O problema foi apresentado na tribuna da Câmara pelo vereador Fernando Mantovani (PSDB). Ele revelou que algumas pessoas compraram imóveis por determinado preço, mas pagaram o ITBI sobre um valor muito maior. “Haverá uma enxurrada de pedidos de revisão. Uma pessoa paga R$ 100 mil num apartamento, mas paga imposto sobre R$ 120 mil”.
Lima Júnior (PSDB) observou que o levantamento dos preços de mercado foi feito no início do ano passado, em meio a uma “bolha imobiliária”. “Os valores estavam lá em cima. Esse processo todo já começou equivocado”. Em dezembro do ano passado, os dois tucanos votaram contra a lei que atualizou a planta genérica e fixou as regras para a cobrança do IPTU de 2014.
Secretário de Finanças, Marcos Garcia pontua que a administração municipal aplicou redutor de 15% nos valores apresentados pela equipe de revisão da planta, formada por técnicos da prefeitura e corretores imobiliários que atuam no mercado e colaboram com os trabalhos. Ainda assim, o impacto na avaliação dos terrenos e das edificações foi brutal.
Exemplos
Na rua 1 de Agosto, no Centro, o metro quadrado do terreno ficou três vezes maior. Contudo, a variação chegou a 485% em bairros de classe média, como a Bela Vista. O metro quadrado da rua Alto Juruá, por exemplo, passou de R$ 44,38 para R$ 259,68. Na zona sul, o fenômeno se repete. O metro quadrado na rua Rio Branco, nos Altos da Cidade, chegou a R$ 1.105,88.
A disparada ocorreu também em bairros mais afastados, como a Vila Industrial, onde o aumento ficou em 462% na rua Waldir José da Cunha. O valor venal de um imóvel na região, que era de R$ 16.000,00, passou para R$ 73.000,00.
Creci confirma distorção no valor
Secretário de Finanças da Prefeitura de Bauru, Marcos Garcia acredita que o “fenômeno” do valor de mercado superior ao valor venal dos imóveis está limitado a casos isolados. Em contraponto, o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Carlos Eduardo Candia, afirma que vai procurar o governo para discutir o problema.
O especialista garante que há quantidade considerável de casos. “Essa situação precisa de ajuste, pois já é uma realidade. É inadmissível que o imposto cobrado seja em cima de um valor superior ao da transação do imóvel”, diz.
Candia explica que, após cinco anos de crescimento explosivo, o mercado imobiliário está estabilizado. “Dessa forma, nas compras, é possível negociar valores, que ficam mais baixos do que os praticados alguns meses atrás”.
O diretor regional do Creci observa ainda que, em curto prazo, o problema pode se tornar ainda mais agudo. Segundo ele, a oferta de imóveis aumentou expressivamente e a economia está desacelerada. Esses fatores contribuirão para uma queda ainda maior nos preços de imóveis.
Outros corretores consultados pelo JC confirmam que os valores praticados pelo mercado giram em torno de 15% abaixo ou acima dos valores venais calculados pela prefeitura.
Direito do contribuinte
O diretor tributário da Prefeitura de Bauru, Francisco Mangieri, garante que, nos casos em que o valor venal for superior ao valor de mercado, é direito do contribuinte pagar o ITBI sobre o preço da transação.
Segundo ele, apesar de a legislação dizer o contrário, o município adotou como regra a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que define o valor de mercado como parâmetro para tributação.
“No ano passado, surgiu a polêmica porque, com o valor venal defasado, cobrávamos sobre o valor de mercado. Não há o que se discutir. A regra é a mesma de antes”, pontua Mangieri.
Os contribuintes que se depararem com essa situação devem procurar a Auditoria Fiscal da prefeitura, que fica na rua Rubens Pagani, 1-82.
