No dia 19 de dezembro de 2024 foi anunciada a venda do imóvel do antigo e inacabado hotel Maksoud, em terreno localizado na quadra 18 da rua Araújo Leite, em Bauru. O imóvel, inativo há mais de 30 anos, foi adquirido pelo fundo Rescue Créditos Estressados S.A. por R$ 10.301.000,00, valor correspondente ao montante venal e, apesar do anúncio, ainda não há informações sobre sua destinação.

O terreno objeto da transação pertencia à HSBX Bauru Empreendimentos S.A., controlada pela Hidroservice Engenharia, holding pertencente ao Grupo Maksoud, o qual entrou com pedido de recuperação judicial em setembro de 2020.

Muito em razão das poucas informações obtidas até o momento, a notícia despertou curiosidade e junto surgiram inúmeras dúvidas na população bauruense: quem comprou?

Quanto pagou?
Por que comprou?
Foi um bom negócio?

E a resposta é: depende. Não apenas a situação do Grupo Maksoud, mas também o nome do fundo responsável pela aquisição entrega uma importante informação e que faz muito sentido neste cenário, o termo a que nos referimos é "Créditos Estressados".

Mas o que isso significa?
O que são exatamente esses créditos estressados?

No mundo dos negócios, sobretudo na compra e venda de ativos, muito se fala na busca pela compra de negócios em bom estado, que sejam lucrativos, com boa gestão e com as finanças saudáveis e estáveis.

No entanto, há um segmento pouco divulgado, mas que movimenta bilhões de reais na economia mundial: o mercado de ativos estressados, ou distressed assets.

Fundos de Investimento, como o Rescue Créditos Estressados S.A., buscam adquirir negócios e ativos em dificuldades financeiras, pagando valores significativamente abaixo do mercado.

Essas dificuldades podem surgir por fatores internos, tais como questões de insolvência, disputas societárias e problemas de sucessão ou mesmo fatores externos, como alterações regulatórias, tributárias, crise econômicas ou mesmo outros eventos inesperados como as empresas impactadas pelas medidas decorrentes da pandemia do Covid-19.

Uma característica marcante das negociações envolvendo ativos estressados é a aplicação de descontos significativos na precificação desses ativos.

Para compensar os riscos assumidos, o comprador geralmente paga valores muito abaixo do que o ativo valeria em condições normais.

E muito provavelmente, esta seja a mesma situação enfrentada na venda do terreno na rua Araújo Leite.

O racional por trás dessa estratégia de investimento é a busca por ativos depreciados, mas com grande potencial de reestruturação, de modo a pagar um valor muito abaixo do mercado, reestruturá-lo e posteriormente realizar um lucro significativo, podendo envolver imóveis, participações societárias ou mesmo a aquisição de precatórios.

Mas como há de se imaginar, trata-se de um investimento de altíssimo risco e complexidade, o que exige análise aprofundada e especializada a depender do mercado em que se pretende investir.

No Brasil, o mercado de ativos estressados tem ganhado ainda mais destaque, impulsionado pelo aumento significativo de recuperações judiciais e pelas mudanças trazidas pela Lei nº 14.112/2020, que alterou a Lei de Recuperação Judicial e Falências.

Um exemplo relevante é a exclusão de responsabilidade para terceiros credores ou investidores em casos de conversão de dívida em capital.

Isso significa que o investidor não assume contingências como passivos trabalhistas ou tributários, proporcionando maior segurança jurídica para essas operações.

Esta e outras alterações legais trazem maior segurança para esta modalidade de investimento, tornando-a mais atrativa, representando um importante incentivo a atividade econômica neste setor.

Empresas como a Oi S.A. e Lojas Americanas, as quais encontram-se em sede de recuperação judicial, precisaram adotar estratégias de reestruturação para se reerguerem.

A Oi, por exemplo, em meados de setembro de 2024, realizou em leilão, a venda da sua rede de fibra ótica para a V.Tal pelo valor de R$ 5,68 bilhões, sendo que o pagamento foi realizado em parte via entrega de ações, parte em créditos que tinha a receber da própria Oi e o restante via dação de debêntures.

No caso do imóvel do antigo Hotel Maksoud, mesmo sem detalhes sobre o destino do ativo, é possível reconhecer o impacto positivo dessa modalidade de investimento.

Além de movimentar a economia, investimentos em ativos estressados contribuem para a recuperação de empresas em dificuldades, mantendo empregos e promovendo a estabilidade econômica local.

Seja qual for o destino do imóvel, a venda representa uma oportunidade de revitalização urbana e econômica para Bauru, que viu seu Produto Interno Bruto (PIB) registrar o pior resultado no Estado nesse segundo semestre de 2024.

E, no contexto maior do mercado de ativos estressados, reforça a relevância desse segmento como motor de inovação e crescimento.