Por que ele ainda não pegou? O eminente jurista e constitucionalista José Afonso da Silva, em seu clássico livro "Direito Urbanístico Brasileiro", desenvolveu um conceito de coesão dinâmica das normas urbanísticas.
Explica que diferentemente do direito administrativo, no direito urbanístico, que é um ramo do direito ainda em desenvolvimento no Brasil, ele não deve ter aplicação isolada de um instrumento apenas, mas sim do seu conjunto de instrumentos e normas para que o tornem efetivos e eficazes no tempo.
Em Bauru, debati muito, inclusive com o autor da "proposta isolada" e não coesa do IPTU Progressivo, o saudoso vereador Roque Ferreira, sobre o equívoco existente na nossa lei, por ela não estar estruturada em conjunto com as demais que lhe dariam eficácia e que, assim sendo, mata e distorce tão importante instrumento de gestão democrática.
Explicando.
O Estatuto da Cidade, lei 10257/2001, prevê um conjunto (não apenas uma) de normas e instrumentos urbanísticos, que incidem sobre o lote ou edificação subutilizada que levariam passo a passo a fazer com que o seu dono lhe dessem a função social urbana e da propriedade, cujo Plano Diretor Participativo (PDP) aponte claramente. Assim sendo há uma metodologia a ser seguida, a saber:
1- Primeiramente deve estar definido de forma transparente, inequivocamente e territorialmente, nos mapas do PDP, quais as funções sociais são definidas para aquele imóvel. Pergunta; isso existe em Bauru? Não. O PDP de 2008 foi implantado e ainda não regulamentado, há um vácuo jurídico. Os prefeitos Rodrigo, Gazzetta e já Suéllen "sentaram-se" sobre ele e legislaram sem estas regulamentações coesas e por circunstâncias.
2- É necessário induzir que o proprietário de imóveis subutilizados, tenham tempo (2 anos) para fazer projeto e implantar o que foi definido no PDP ou regulamentado em leis infraconstitucionais como a Luos (Uso e Ocupação do Solo). Para isso é necessário regulamentar o parcelamento compulsório, a edificação compulsória e o utilização compulsórias, notificando esses proprietários tão logo essas leis sejam aprovadas na Câmara Municipal. Assim, eles terão constitucionalmente um ano para aprovar projeto e dois anos para estarem construindo o mesmo, antes de aplicar o IPTU Progressivo no tempo. Pergunta: esses instrumentos foram regulamentados? Não. O proprietário foi notificado dos mesmos? Não. Pode ser aplicado o IPTU Progressivo sem a regulamentação dos instrumentos anteriores, que garantem esse tempo aos proprietários? Não, se feito, será ilegal.
3- São previstos instrumentos de parcerias público e privados, que devem ser oferecidos aos proprietários, quando referidos imóveis interessem à necessidade pública. Como são os casos do consórcio imobiliário (quando a prefeitura entra com infraestruturas e recebe em terra, unidades produzidas de aptos, salas, espaços construídos, correspondentes ao valor das infra, mais a valorização provocada pelo investimento público).
Também a transferência do direito de construir (quando é feito um "escambo" entre o terreno ou imóvel privado em questão, pelo direito ao potencial construtivo de seu proprietário em exercer em outra propriedade sua ou vendê-lo pra outro lugar), acima do coeficiente de aproveitamento básico - CAB, definido no PDP e Luos (exemplo do Parque Augusta, em São Paulo). O CAB ideal é a média científica existente dos CA da cidade, para imóveis unifamiliares para interessados em exercê-lo em zonas onde a verticalização ou outros adensamentos forem possíveis acima do CAB, definido no PDP.
4- Aplicação do IPTU Progressivo, com regulamentação que permita que a alíquota de IPTU, a partir do não exercício dos itens 1, 2 e 3 irá dobrar anualmente, até o máximo de 15% anual, a partir do qual vai sendo repetido. 5- A partir do primeiro ano de aplicação do IPTU Progressivo, a prefeitura deve exercer o direito de cobrança dessas dívidas, através da dívida ativa, e até (5) anos (na prática até 7 anos após a notificação da edificação ou utilização compulsória).
6- Se aplicado corretamente a cobrança de dívidas ativas anuais a que o poder público tem direito, verificar-se-á, matematicamente, que a prefeitura terá acumulado valores em cobranças de dívidas ativas, equivalentes ao valor do imóvel e, assim, ele poderá ser adquirido em troca (dação) às dívidas acumuladas. 7- Por fim, restará ainda à prefeitura, em caso extremo, encaminhar o pedido de desapropriação por dívida pública, nesse caso dependendo do senado federal.
O que acontece em Bauru e muitas cidades, e não me canso de apontar aos gestores, vereadores, conselheiros e alunos, é uma "omissão e negligência" desde 2008, data da aprovação do PDP, que ainda não foi regulamentado, que beira à prevaricação, cuja lei 10257/2001 estabelece penalidades no seu art. 52.
