Preços de condomínio mexem com locadores e locatários
Texto: Patrícia Zamboni
Os preços de condomínio cobrados em edifícios residenciais e comerciais de Bauru estão assustando muita gente e, até mesmo, dificultando a realização de negócios imobiliários. Casos em que o valor do condomínio chega a significar mais que a metade do preço do aluguel, colocam locadores e locatários em situação difícil. De acordo com José Martinho Teixeira da Silva, da Associação dos Administradores e Corretores de Imóveis de Bauru (Aciba), está sendo verificada uma grande dificuldade no setor de locação em função dos altos preços de condomínio. "Eu tenho um cliente que está alugando um apartamento ótimo, com três quartos, cozinha planejada, duas garagens, num edifício localizado na avenida Nossa Senhora de Fátima, e não consegue alugar por causa do condomínio. O aluguel está R$ 500,00, e o condomínio, R$ 280,00. O proprietário não consegue alugar há muito tempo por causa desse condomínio caríssimo", diz Silva. "Eu acho que as administradoras de condomínio deveriam encontrar uma solução para minimizar essa situação, caso contrário, daqui a pouco vai ficar inviável a locação".
De acordo com ele, na rua Gustavo Maciel existem alguns prédios com apartamentos de dois dormitórios, geralmente habitados por estudantes, que têm condomínio de R$ 220,00, sendo que o aluguel é R$ 250,00. Ou seja, os dois preços quase se equiparam. "Tem muito estudante que chegou à cidade este ano para freqüentar uma Universidade e ainda não conseguiram se instalar por causa disso. A maioria deles está optando por dividir um apartamento de um dormitório com outro amigo para poder economizar", observa Silva.
As administradoras reagem a essas observações, dizendo que os custos com o gerenciamento de um condomínio são muito altos. "Os gastos num condomínio são muito grandes, e além disso, é errado as pessoas compararem o valor do aluguel com o do condomínio. O preço da locação é regido pelo mercado, pela lei de oferta e procura. As despesas de condomínio têm crescimento gradual e constante, nunca são reduzidas. Os gastos com água e luz, por exemplo, nunca vão diminuir", diz Milton Antonio de Barros, diretor da Habitar Administração de Condomínios e Serviços S/C Ltda. Atualmente, a empresa administra cerca de 50 prédios em Bauru, segundo Barros.
De acordo com ele, o que mais encarece o preço de um condomínio
é a mão-de-obra e os serviços existentes no prédio. Para ilustrar melhor essa situação, Barros cria um exemplo. "Digamos que exista um predinho com seis apartamentos, e os moradores querem um guarda noturno. O custo desse guarda é muito alto. Para dividir só por seis apartamentos, vai dar um condomínio muito caro. Se fosse um prédio com 50 apartamentos e a mesma mão-de-obra, o condomínio ficaria super barato. Tudo depende do que os moradores querem. Quantos mais serviços eles quiserem, mais caro vai ficar o condomínio. A mão-de-obra tem um custo, e esse custo tem que ser repassado para os moradores. Quanto mais pessoas o prédio tiver para dividir o custo total do condomínio, mais em conta vai ficar", afirma Milton de Barros.
De acordo com ele, para evitar que sejam cobrados valores errados e abusivos no condomínio de um prédio, quando sua empresa é contratada, uma equipe é enviada até o local para que seja avaliada a real necessidade da mão-de-obra e de serviços. Segundo Barros, se essa análise indicar que o prédio tem itens que excedem o necessário, a empresa apresenta um projeto de redução desses serviços e de mão-de-obra, o que resultará em custo menor para os moradores, sem que eles sejam prejudicados com essa readequação. "Se os moradores quiserem benefícios a mais do que os essenciais, aí nos colocaremos. Isso vai encarecer o valor do condomínio, mas as pessoas precisam entender que estarão pagando para ter mais comodidade", diz Milton de Barros. Segundo ele, mais recentemente sua empresa foi contratada para administrar um edifício residencial na cidade e, com o projeto apresentado aos moradores, foi possível reduzir em 30% os custos anteriores.
Pagar pelo conforto
De acordo com Barros, um dos serviços que mais encarece o condomínio é a portaria 24 horas, porque incorre na contratação de três porteiros para revezar e de um folguista. Para diminuir custos com esse serviço, pode ser instalado um sistema interno de interfones, no qual o visitante aciona diretamente o apartamento em que deseja ir. "Porém, isso significa que os moradores não encontrarão mais a correspondência na porta do apartamento, porque não terá mais o porteiro para fazer esse serviço. Então, os condôminos têm que avaliar o que querem. Para se ter mordomia, será preciso pagar mais", observa Barros. O recolhimento dos encargos sociais, que são fiscalizados pelo Ministério do Trabalho, é outro gerador de custos altos para um condomínio, apontado pelo diretor da Habitar. "Os funcionários precisam receber o piso salarial, estar devidamente registrados e ter todos os benefícios que a Lei manda. Isso gera custos. Para reduzir os gastos de um condomínio, tem que, basicamente, cortar mão-de-obra", complementa Milton Barros. Na opinião dele, a figura do zelador também é alvo de análise, para se concluir se é realmente necessária em determinados edifícios.
Na opinião de Alexandre Mauad, um dos diretores da administradora Chedalgus, as pessoas têm razão de reclamar dos preços de alguns condomínios, porém, ele diz que quem mora em prédio não tem noção de todos os gastos que estão incluídos nesses valores. Além disso, ele critica as taxas de encargos existentes no Brasil, dizendo que são "enormes". "É claro que as pessoas querem redução de custos, e nós aqui, como empresa, oferecemos soluções para isso. Mas o outro lado dessa moeda é que a maioria dos prédios de apartamentos está contribuindo com o desemprego, porque a primeira coisa que se faz para diminuir os custos de um condomínio
é reduzir o número de funcionários", analisa Mauad.
Ele complementa dizendo que considera baixos os salários das pessoas que ocupam cargos em prédios, porém, para dividir esses valores entre os moradores, isso "pesa". De acordo com ele, o piso salarial de um porteiro é R$ 335,00; de uma faxineira, R$ 320,00; e de um zelador, R$ 350,00.
"Hoje, um porteiro que receba o piso, somado às despesas com cesta básica, vale-transporte e outras, vai custar para o prédio cerca de R$ 850,00. Funcionário é o item que mais pesa num condomínio. Por isso que as construtoras estão investindo na construção de prédios com diversos blocos e portaria única. Quanto mais apartamentos o prédio tiver, mais os custos poderão ser divididos e diminuirão", observa Mauad. As contas de luz e água da área comum do prédio e o seguro obrigatório por Lei, também são geradores de custos pesados e constantes (mensais), apontados por Mauad. Para amenizar um pouco a situação, pode ser estudada uma maneira de gastar menos energia, por exemplo, deixando menos luzes acesas, e por menos tempo, nas áreas coletivas do prédio. Segundo Mauad, ao contrário do que a maioria das pessoas pensa, os gastos com a manutenção da piscina de um prédio, por exemplo, não são altos.
Reclamações
Além de estarem dificultando a formalização de negócios imobiliários, os altos valores de condomínios prediais em Bauru também mexem com a vida de pessoas que já residem em edifícios. Uma estudante (23 anos) da Universidade do Sagrado Coração (USC), que prefere não ter seu nome divulgado, está enfrentando problemas com o condomínio de R$ 137,00 que paga no prédio em que reside com outras amigas. "Nós morávamos em quatro, mas esse ano duas meninas foram embora de Bauru e o condomínio ficou muito pesado. Fomos procurar outras duas pessoas para morar com a gente. Encontramos uma, mas mesmo assim, ainda está pesado. Se não encontrarmos uma quarta pessoa, vamos ter que sair daqui", diz a estudante, que já visitou outros prédios na cidade e encontrou condomínios que considera de valor médio para alto. "No prédio que eu moro, não tem luxo nenhum para o condomínio ser tão caro. Nem garagem tem", diz a estudante.
Margareth de Azevedo Sondermann, 39 anos, está revoltada com o condomínio de R$ 130,00 que paga no prédio onde mora com as duas filhas. "São 144 apartamentos no meu prédio. Então, eu acho que com a divisão dos custos esse valor poderia ser bem menor. Mesmo porque, não temos luxuosidade no prédio. A única coisa que a gente pode usufruir lá é uma churrasqueira. Como se não bastasse ter só isso para usar, agora soltaram uma determinação interna que diz que cada morador só pode usar a churrasqueira três vezes por ano. Se passar disso, terá que pagar 10% do preço do condomínio por cada vez que for utilizar a churrasqueira. Isso é um absurdo, porque já pagamos o condomínio para usufruir do que o prédio oferece", diz Margareth. Indignada com essa situação, ela já está procurando outro prédio para morar.
O Parque das Camélias é um exemplo de economia num complexo residencial que tem administração própria, ou seja, sem a contratação dos serviços de uma administradora. São 46 edifícios, 720 apartamentos e dez portarias. A arrecadação mensal do Camélias
é de aproximadamente R$ 60 mil. De acordo com Jacqueline Didier, síndica do Camélias há vários anos, no ínicio de cada ano os moradores se reúnem em assembléia para definir os principais pontos relativos aos custos do condomínio, e é feita a previsão orçamentária. "Tudo o que é feito no residencial segue o que é determinado nessas assembléias. Os serviços que temos são os realmente necessários, para não encarecer o preço do condomínio, já que os maiores gastos são com mão-de-obra e encargos sociais. Se contratássemos uma administradora, com certeza os custos seriam maiores", diz Jacqueline Didier. O valor do condomínio no Camélias varia de R$ 85,00 a R$ 90,00. Em janeiro deste ano, as despesas do residencial chegaram a contabilizar cerca de R$ 58 mil.
