Sonho da casa própria exige avaliação cuidadosa
Texto: Patrícia Zamboni
Recorrer ao financiamento é a opção imediatamente pensada por pessoas que desejam parar de pagar aluguel e investir num patrimônio da família. Porém, concretizar esse sonho significa ter que cumprir com condições impostas pelo contrato de financiamento. Mas, mesmo com as regras previamente estipuladas, a orientação de especialistas no assunto é pesquisar, muito, antes de fechar o acordo, e avaliar com muita cautela as opções existentes no mercado, principalmente, no que diz respeito ao prazo de pagamento e à cobrança de juros.
"Antes de financiar um imóvel, reflita bastante, porque essa não é uma dívida qualquer. Você assumirá um compromisso mensal por muitos anos e estará, durante todo esse período, sujeito às variações da economia, que podem diminuir ou aumentar o valor das parcelas a pagar", orienta Marizabel Moreno Ghirardello, diretora da Associação dos Mutuários e Moradores de Bauru e Região (Ammbre).
Em Bauru, a Caixa Econômica Federal (CEF) tem sido a instituição mais procurada para a realização de negócios sobre financiamento habitacional. As duas modalidades de linha de crédito oferecidas são a Carta FGTS, que se divide em Carta de Crédito Associativo e Carta de Crédito Individual - ambas com utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) -, e a Carta Caixa, que utiliza recursos da própria CEF. Em 99, no Escritório de Negócios de Bauru da CEF, que abrange 95 municípios, foram contratadas 4.538 unidades para financiamento através da modalidade Associativa, totalizando valores da ordem de R$ 68 milhões; 2.507 na Carta Individual, somando R$ 27,8 milhões; e 532 unidades pela Carta Caixa, num total de R$ 12,1 milhões. De janeiro a maio deste ano, já foram contratadas 559 unidades, sendo R$ 9,3 milhões, no Crédito Associativo; 832 pelo Crédito Individual, totalizando R$ 12,2 milhões; e 538 unidades pela linha de crédito Carta Caixa, num total de R$ 8,7 milhões. Para o Escritório de Negócios da CEF este ano, foi liberada a quantia de R$ 28 milhões para ser investida somente na Carta de Crédito FGTS Individual. Para as outras modalidades, não há limite de recursos.
De acordo com a gerente da área de habitação da agência Bauru da Caixa, Leni Dias, a Carta FGTS é direcionada a pessoas que têm renda familiar de até 12 salários mínimos e cobra juros de 8% ao ano, em média. As opções são para aquisição de imóvel pronto, construção ou aquisição de terreno e construção. O prazo para pagar é de 20 anos. Quem ganha acima de 12 salários mínimos, será encaixado na Carta Caixa, que cobra juros de 12% ao ano. O valor máximo de financiamento, que pode chegar a 100%, é de R$ 40 mil no crédito para renda de até 12 salários, e de R$ 180 mil para a modalidade acima de 12 salários mínimos. Segundo Leni Dias, em qualquer uma dessas modalidades, as prestações são recalculadas anualmente pelo índice da Taxa Referencial
(TR), que tem girado em torno de 8% a 10% ao ano. A previsão para 2000, segundo Dias, é de que fique abaixo disso, por volta de 7%.
Sacre
A forma de cálculo para as prestações do financiamento utilizada pela CEF é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). "Basicamente, no Sacre a pessoa começa pagando mais a parte de amortização da dívida, e no final, começa a pagar mais juros. Ou seja, aquele valor de prestação que o mutuário paga no Sacre vai estar, efetivamente, reduzindo a sua dívida. No Sacre, o mutuário já começa a amortizar a sua dívida desde o início", diz Leni Dias. Para estar habilitado a uma linha de financiamento da CEF, o interessado deve apresentar comprovante de rendimento e não possuir nenhuma restrição cadastral em seu nome.
Price
O Banespa oferece somente uma opção de financiamento habitacional, através do Sistema Financeiro de Habitação
(SFH). De acordo com Ana Maria de Castro Alves Machado, responsável por este setor, o valor mínimo financiado é R$ 26,1 mil. O Banespa financia entre 50% e 70% do valor do imóvel, ou seja, a avaliação mínima do bem a ser financiado tem que estar em torno de R$ 52 mil. O prazo máximo para pagamento é de 12 anos, com juros de 12% ao ano. A correção mensal também é feita pela variação da TR, e o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price.
"Pela Price, a partir da metade do contrato a pessoa começa a amortizar mais do principal e o valor dos juros cai, porque até a primeira metade do pagamento, o mutuário já pagou quase todos os juros cobrados pelo banco. Isso faz com que não fique nenhum resíduo e quando a pessoa acaba de pagar o financiamento, não deve mais nada para o banco. Se você paga em 120 vezes, a última parcela terá exatamente o valor do seu saldo devedor. Nos outros sistemas, existem resíduos dos juros", diz Ana Machado. Segundo ela, o comprometimento máximo, pelo financiamento do Banespa,
é de 25% da renda do mutuário.
Escolha requer cuidados
Marizabel Ghirardello explica que um financiamento pode ser obtido por meio de um banco ou diretamente com a construtora. O mais comum é o que tem a participação do banco. Para os negócios feitos diretamente com a construtora, ela orienta que o primeiro cuidado a ser tomado é verificar se o loteamento foi legalizado. Para isso, basta pedir informações no Cartório de Registros de Imóveis. Todas as cláusulas do contrato também devem ser analisadas. Em caso de dúvidas, consulte um advogado.
O contratante também deve estar atento ao índice de reajuste das parcelas, ao mês da correção e a previsão de resíduo nos contratos com reajuste anual. "Não se deve aceitar um índice indefinido, porque isso é proibido por Lei", diz Ghirardello. Segundo ela, a construtora não pode cobrar juros sobre o resíduo anual das parcelas mensais. "O resíduo
é a diferença entre o valor que foi pago mensalmente, sem correção, pelo índice contratual, e o que deveria ter sido pago se a correção mensal tivesse sido aplicada. Isso acontece porque o reajuste da prestação
é anual, mas a Lei permite que a construtora cobre o resíduo anualmente. Mas, é irregular cobrar juros mensais sobre esse valor", afirma Marizabel Ghirardello.
Entre a Tabela Price e o Sacre, Marizabel aconselha a primeira.
"O objetivo do Sacre é não formar saldo residual, mas esse saldo é cobrado em parcelas intermediárias ao longo do financiamento. Portanto, nos dois sistemas, o financiamento será quitado na última prstação. Para quem não tem pressa, eu recomendo que espere para fazer um financiamento, pois com a entrada dos bancos estrangeiros, os bancos brasileiros vão enfrentar dificuldades. Para atrair mutuários, terão que andar na linha", diz.
Ricardo Bastos, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários e Moradores, não concorda com os juros cobrados nos financiamentos. Segundo ele, deveriam ser em torno de 10% ao ano. "O ideal é que os juros anuais fossem de, no máximo, 10%. Além disso, a correção deveria ser anual e não mensal. A Caixa Econômica Federal aplica juros de correção mensal. O valor do seguro imposto pela Caixa também é outra falha em relação aos contratos de financiamento. O seguro imposto por essa instituição é o mais caro que existe no mercado", afirma Bastos. Segundo ele, não existem opções de prevenção a essas características, apontadas por Bastos como deficiências contratuais. "Entretanto, a Justiça tem corrigido essas irregularidades e os mutuários têm ganho as ações judiciais que impetram, relacionadas a desequilíbrios contratuais. Inclusive, o Código do Consumidor favorece bastante os mutuários no sentido de poder modificar regras
às quais ele se obrigou a cumprir no momento da assinatura do contrato", observa Ricardo Bastos.
Construção civil
Para Ângelo Joaquini Neto, proprietário de uma construtora de Bauru, o financiamento habitacional é fundamental na construção civil. "O financiamento é fundamental no setor da construção civil. Por isso, acho que as pessoas têm que trabalhar em função de tornar isso viável. O maior problema nessa situação são os juros. Este é o grande gargalo do programa de financiamento habitacional. As taxas de juros têm caído, mas ainda estão longe de ser ideais, na medida em que a pessoa assume um compromisso de longo prazo", observa Joaquini Neto.
Para ele, a compra de uma moradia vai além de uma negociação para aquisição de um patrimônio. "Além de se tratar de um bem durável, não se pode esquecer que quando a pessoa adquire uma casa, ela cria raízes com aquele bairro, com os vizinhos, com o comércio local, ou seja, a questão da compra de moradia vai muito além de uma necessidade básica e da concretização de um negócio. É mais do que a realização de um sonho", observa Joaquini Neto.
Em sua análise, a tendência que se mostra futuramente
é de queda nas taxas de juros cobradas nas negociações de financiamento. Isso acontecerá com a entrada dos bancos estrangeiros na concorrência desse mercado, segundo Joaquini Neto.
"Com a concorrência que se acirrará a partir da atuação dos bancos estrangeiros, a tendência
é de que as taxas de juros tenham queda, lentamente. Aliás, elas eram bem mais altas há poucos anos. Atualmente, as regras são as mesmas para todos porque os agentes financiadores precisam se precaver de eventuais problemas que possam ocorrer com contratantes considerados maus pagadores. Mas acredito que as novas perspectivas que serão mostradas com a entrada de capital estrangeiro vão mudar muito coisa no sistema de habitação no Brasil", diz Ângelo Joaquini Neto.
