Bauru não tem muito a crescer além dos limites de seu perímetro urbano; o ideal seria ocupar, antes, os vazios urbanos. Melhor ainda seria dotar os bairros já existentes de infra-estrutura
A especulação imobiliária talvez seja a grande responsável pelo crescimento horizontalizado e periférico de Bauru. A falta de interesse em comercializar áreas localizadas no miolo da cidade - isso ocorre somente quando elas sofrem uma supervalorização - empurrou os loteamentos para as áreas limítrofes do perímetro urbano, criando bolsões habitacionais de baixa renda distantes e carentes de infra-estrutura. Quando se fala em expansão, portanto, a possibilidade fica praticamente restrita aos vazios urbanos, que, juntos, teriam capacidade para abrigar dentro de si uma outra Bauru.
Dentre os projetos que aguardam autorização para parcelamento de terra, vários estão inseridos na zona preferencial a que nos referimos. O primeiro deles vislumbra um loteamento popular na região do Parque do Castelo, na Zona Norte. Ao todo, o empreendedor pretende comercializar 350 lotes com metragens individuais variando entre 200 e 250 metros quadrados. Por ser um local totalmente distante e desprovido de uma vizinhança estruturada, o parcelamento tem como alvo pessoas de baixa renda.
A Prefeitura vem estudando a autorização e deve concedê-la sem maiores exigências, que devem se restringir à destinação legal de áreas verdes e institucionais - essa gleba deve ser agregada ao futuro Parque do Castelo. Se fosse lançado hoje, o loteamento teria a falta de acesso como grande inconveniente. Para o futuro - calcule-o bem distante -, o local deverá receber a extensão da avenida Nações Unidas. Apesar do vislumbrado potencial, é preciso considerar que a Prefeitura poderá receber cobranças antecipadas dos futuros moradores, uma vez que a ampliação da avenida promete demorar muito mais do que a ocupação do local.
O maior empreendimento previsto que se tem notícia atualmente está sob análise do Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente (Comdema) e pretende parcelar uma área nas vizinhanças do Octávio Rasi. Estão sendo propostos 1.200 lotes de metragem popular, uma quantidade que preocupa do ponto de vista ambiental. Precisamos levar em conta que todo esse espaço será desmatado e, posteriormente, impermeabilizado, o que pode gerar um impacto negativo ao meio ambiente. Além disso, a área é vizinha de um córrego e tem uma nascente. Neste caso, uma recém-aprovada lei municipal será acionada para obrigar o empreendedor a contratar um estudo ambiental. Somente a partir desse estudo é que teremos condições de traçar diretrizes e afirmar se o projeto é integralmente viável, explicou Maria Helena Rigitano, secretária municipal de Planejamento. O Comdema também está avaliando uma área menor ao lado do Jardim Carolina, mas, por tratar de uma mera consulta, não há informações detalhadas sobre o empreendimento. Sabe-se somente que a gleba tem vegetação nativa e que faz divisa com uma avenida projetada para ser construída no local.
O mais importante de todos os projetos, entretanto, talvez recoloque em destaque a polêmica área desapropriada da família Duque. Os proprietários desejam parcelá-la para a construção de edifícios de 12 andares, o que deve triplicar a densidade populacional daquela região. Em razão disso, a Prefeitura tem endurecido nas negociações a fim de garantir estrutura para os futuros moradores do local.
Por lei, as áreas institucional e verde a serem doadas pelo loteador correspondem a percentuais fixos. No caso dos Duques, o terreno não tem grandes dimensões, o que significa que ao município restará uma pequena parcela para construção de praças e equipamentos.
Tudo seria ideal não fosse o fato de os edifícios do projeto vislumbrarem uma população estimada de 1.200 pessoas ou mais, o que, na prática, tornaria insuficiente a capacidade dos aparelhos (escola e núcleo de saúde). O que se defende é a doação de uma área proporcional ao número de habitantes e de um espaço exclusivo para abrigar o setor comercial, bem como a transferência aos Duques do compromisso de executar a avenida que passará paralela ao córrego da Água Comprida.
As negociações entre Prefeitura e família Duque não têm avanços. As diretrizes dadas pela administração não foram aceitas pelos proprietários, que pediram reconsideração e apresentaram contra-proposta. Na resposta, foi a vez de a Prefeitura rejeitar. No momento, os loteadores analisam uma nova proposta do Comdema.
Médio e alto padrão Os empreendimentos imobiliários também apostam na população das classes média e alta. Para atender a primeira faixa, está em fase de aprovação um loteamento na Quinta Ranieri, mais exatamente ao lado dos conhecidos parques dos Sabiás e Andorinhas. Ao todo, serão 800 lotes de 250 metros quadrados, valorizados, principalmente, pela infra-estrutura já existente nas imediações. Nas negociações, a Prefeitura vem tentando conquistar do empreendedor em questão a construção de uma barragem de contenção de água.
Mais ao Sul, o burburinho imobiliário circula pela rua José Vicente Aiello, via vicinal que passa pelo BTC de Campo e cai na rodovia Bauru/Ipaussu. As pressões começaram por conta do lançamento do Residencial Lago Sul, cuja valorização já teria triplicado. O trevo de acesso construído no local ampliou ainda mais as especulações, ao ponto de chegar à Prefeitura em forma de solicitação para ampliação do perímetro urbano. O assunto envolve milhões e muitos interesses, mas, ao que tudo indica, o pedido não será acatado.
De acordo com Maria Helena Rigitano, a extensão da zona urbana não só aumentaria os compromissos da administração em oferecer infra-estrutura, como agravaria em muito o problema das enchentes no rio Bauru.
A impermeabilização daquelas glebas deixaria de absorver as águas pluviais, cujo fluxo acabaria mais intenso no pátio ferroviário, avenida Alfredo Maia, praça Chujiro Otake e imediações. A concordância, portanto, seria benéfica aos empreendedores, mas extremamente prejudicial à comunidade bauruense.
Além dos limites
Se não ocupar racional e tecnicamente os vazios urbanos que possui, Bauru tem pouco a expandir além de suas fronteiras urbanas.
Ao Sul, o desmatamento e a impermeabilização decorrente de eventuais ampliações comprometeria diretamente a cabeceira do rio Bauru. A Sudoeste, qualquer ocupação populacional desordenada poderia significar o lançamento de esgoto e conseqüente contaminação do rio Batalha, hoje responsável pela maior parte do abastecimento de água da cidade.
A Noroeste, a expansão também ofereceria riscos, na medida em que estaria ameaçando o córrego da Água Parada, futuro manancial de abastecimento de Bauru.
A região Norte até possui condições geográficas e físicas para expansões, mas é pouco atrativa do ponto de vista comercial. A qualidade do ar é comprovadamente pior (as massas sopram do Sul para o Norte, levando toda a sujeira), sem falar na questão cultural, que sempre coloca as regiões Leste e Norte na rabeira. As habitações nesses pontos geralmente são populares e de baixo padrão, ou seja, pouco lucrativas.
À Nordeste, o crescimento seria desinteressante por conta da fronteira com Pederneiras; qualquer expansão estaria beneficiando, de graça, a vizinha. Fechando o círculo, a região Sudeste também não permite ampliações: o setor concentra o Parque Ecológico da cidade, o Zoológico e outras áreas de preservação.
