De janeiro a outubro do ano passado, a procura pelos consórcios habitacionais cresceu 44,4% em todo o País, segundo dados do Banco Central (BC). Essa tendência é explicada pelos alto custo do financiamento, que tem causado desilusão em muitos pretensos compradores.
Assim como o consórcio de veículos, o habitacional é composto por um grupo de pessoas, que paga um determinado valor por mês e aguarda o sorteio do bem. Além de contar com a sorte, a pessoa pode ofertar lances no decorrer dos meses, com o intuito de conseguir a liberação do seu crédito.
A oportunidade de programar o quanto vai gastar mensalmente é um dos pontos positivos dessa modalidade de compra de imóveis.
De acordo com Carlos Alberto Gomes, gerente regional da Porto Seguros, uma empresa do ramo securitário que começa agora a investir no consórcio habitacional, a vantagem de se optar por essa modalidade é a desburocratização do processo. “O dinheiro é liberado 48 horas depois da liberação do créditoâ€, disse.
O custo mensal gira em torno de R$ 245,00, no caso da opção por um crédito de R$ 30 mil.
Outro custo para quem optar pelo consórcio é a taxa de administração. Na maioria dos casos, ela está na faixa de 1% do valor do crédito. Ou seja, quem optar pelo valor de R$ 40 mil para comprar a casa, terá de arcar, logo no início, com o pagamento de R$ 400,00, mais a primeira prestação.
Vale ressaltar que esse tipo de modalidade é mais indicada para as pessoas que conseguem dispor de um montante mensal que não comprometa o seu orçamento familiar.
Amadeu Carlete Júnior, gerente geral do consórcio Rodobens, disse que a procura pelo consórcio habitacional ganhou forças no ano passado. “O crescimento foi muito intenso nesse período e o consórcio habitacional começou 2002 com força totalâ€, disse.
Até mesmo a CEF já estuda colocar em prática o seu próprio consórcio habitacional. De acordo com a gerente de relacionamento da Agência Bauru da instituição, essa modalidade deverá vigorar a partir da segunda quinzena deste mês. “Para isso, está faltando criar ou se associar a uma empresa que administre o consórcioâ€, disse.
A idéia é trabalhar com prazos de 60 ou 120 meses, com correção das parcelas feita anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Os consórcios similares adotam o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) como indexador, que fira em torno de 8% ao ano.
Fim do SFH?
Embora pareçam complicados e passíveis de prejuízo para o mutuário, os financiamentos têm sido a modalidade mais usual na aquisição da casa própria atualmente. De acordo com reportagem veiculada pelo Jornal da Cidade no início do mês passado, 90% dos imóveis vendidos em Bauru são negociados através de cartas de crédito. A palavra é dos corretores de imóvel, que têm no financiamento uma alternativa de aquecimento do mercado.
As alternativas de financiamento são variadas. Logo de início, a pessoa pode escolher entre as linhas oferecidas pelos bancos particulares e pelos bancos públicos.
Tanto o advogado Ricardo Bastos, quando sua colega, Marizabel Ghirardello, são unânimes em recomendar os bancos públicos. “As taxas da CEF são melhores do que as de instituições privadasâ€, salientou Bastos.
A Caixa oferece três linhas de crédito, com juros variando de 6% a 15% ao ano. Nos particulares, a média é de 12%, mas há casos que a taxa atinge os 18% ao ano.
No segundo semestre do ano passado, a CEF suspendeu os financiamentos destinados à classe média. Só ficou vigorando a modalidade Carta de Crédito com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que exige renda máxima de R$ 2 mil e permite financiar imóveis com valor máximo de R$ 62 mil.
Em janeiro deste ano, a instituição financeira lançou o financiamento com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), destinado às pessoas que ganham acima de R$ 2 mil. Através dessa linha, é permitido o financiamento de imóveis avaliados em até R$ 300 mil, sendo que a CEF empresta apenas R$ 180 mil no máximo. Mesmo quem já possui imóveis pode requisitar o crédito.
A taxa de juros é de 15% ao ano e o número máximo de prestações é 150, ou seja, 12 anos e meio. Essa modalidade está inserida em uma nova regra da política habitacional brasileira: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). O objetivo dessa mudança foi reforçar as garantias para o banco na questão do empréstimo. “Pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o imóvel fica hipotecado junto à CEF. Já o SFI prevê a alienação fiduciária do imóvel para a Caixaâ€, explicou Maria Estela Rodrigues Ferraz, gerente de relacionamento da Agência Bauru da CEF.
Na prática, ficou mais fácil para a instituição financeira retomar o imóvel do mutuário inadimplente. Pela alienação fiduciária, o comprador não tem a propriedade do bem, apenas a posse. Assim, se atrasar três parcelas, poderá perder o imóvel para a Caixa de maneira menos burocrática.
Para a advogada Marizabel Ghirardello, da Associação dos Mutuários e Moradores de Bauru e Região (Ammbre), essa estratégia revela uma forma de acabar com o SFH. O advogado Ricardo Bastos, especialista no assunto, concorda. Ele explicou que o SFH garante muito mais direitos aos mutuários que o SFI como, por exemplo, o reajuste com base no Plano de Equivalência Salarial, que acabou sendo extinto.
Além das modalidades FAT e FGTS, existe uma terceira opção para financiamento. Trata-se da Letra Hipotecária, para quem tem renda acima de R$ 2 mil. A diferença para o FAT é que permite a compra de imóvel comercial e a reforma de residências. A taxa de juros anual é de TR mais 15% e limite financiado é de R$ 180 mil.
Tabela Price e Sacre
O Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) foi o grande vilão da história dos financiamentos nas últimas décadas. Foi ele o responsável pela grande inadimplência registrada pela CEF. Segundo Maria Estela, o sistema amortizava pouco o saldo devedor e as pessoas não conseguiam quitar sua dívida ao final do prazo estabelecido no financiamento.
Por isso, a Caixa decidiu apostar em uma outra modalidade, o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Através dele, é abatido um valor maior do saldo devedor durante as primeiras parcelas do financiamento. A idéia é de que, no fim do contrato, não exista resíduos para pagar.
O advogado Ricardo Bastos não acredita nessa hipótese. “Pelos cálculos matemáticos, a Tabela Price também deveria zerar o saldo no final, mas não é isso o que aconteceâ€, disse.
Na prática, o que acontece é o seguinte: o valor emprestado é corrigido ao longo do financiamento. No final, são descontadas as parcelas pagas e o que sobrar, é o resíduo. Dependendo do índice de reajuste combinado, o mutuário poderá arcar com uma bomba de última hora.
