Está prevista para entrar em vigor em janeiro de 2005 uma nova modalidade de financiamento da casa própria, chamada plano de encargos reduzidos, da Caixa Econômica Federal (CEF). A novidade é válida somente para imóveis novos em fase de construção e, segundo estimativas da CEF, reduz em torno de 50% o valor das parcelas até a entrega do imóvel. Depois, o mutuário passa a pagar o “valor cheio”.
De acordo com o gerente de mercado do Escritório de Negócios da Caixa em Bauru, Olair Ribeiro Filho, essa redução ocorre porque, durante a construção do imóvel, o mutuário pagará somente os juros e a correção monetária, geralmente pela Taxa Referencial (TR) - que é baixa.
“O valor das prestações é composto pela amortização (do financiamento), mais juros e correção mais os seguros. Nesse plano, o mutuário só paga os juros durante a fase de construção. O objetivo é facilitar o acesso à casa própria por parte de pessoas que pagam aluguel. Assim, enquanto a moradia não fica pronta, as parcelas do financiamento são menores”, diz Ribeiro.
O plano de encargos reduzidos tem duas possibilidades de financiamento: com recursos da própria Caixa ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Para usar o FGTS, o candidato precisa ter renda familiar de, no máximo, R$ 4,5 mil. O prazo para pagar o financiamento pode ser de até 20 anos, com taxa de juros variando de 6% ao ano a 10,16% ao ano, dependendo da renda. Pode ser financiado até 100% do valor do bem.
Já a linha com recursos da própria CEF pode ser usada por qualquer pessoa, independentemente de sua renda. O limite do financiamento dependerá da capacidade de pagamento do candidato, e o limite de crédito chega a no máximo 90% do valor do imóvel. A taxa de juros é de 12% ao ano, e o prazo máximo pode chegar a 240 meses.
Tabela SAC
Em ambos os casos, a amortização é feita pelo Sistema de Amortização Crescente (SAC), que pelo menos teoricamente, não cobra juros sobre juros, como ocorre com a tabela Price. Mas o advogado e professor de direito civil da Instituição Toledo de Ensino (ITE) Ricardo Bastos faz algumas ressalvas e orientações em relação ao plano de encargos reduzidos.
“É preciso tomar muito cuidado porque a redução de encargos não quer dizer, necessariamente, que esse plano seja melhor do que os outros. No início o mutuário paga somente os juros, mas depois (do imóvel ficar pronto), além de pagar o valor cheio das prestações, pode ser que os juros embutidos sejam maiores. Isso deve ficar bem claro no contrato”, orienta.
“O prazo máximo para pagar o financiamento também é muito longo. E quanto mais longo o prazo, maiores as chances dos juros aumentarem. O ideal é optar pela menor quantidade possível de parcelas, de acordo com o orçamento da família. Os interessados também devem pedir todos os esclarecimentos sobre como ficarão as prestações após o término da obra”, acrescenta Bastos.
O gerente de mercado da CEF Wanglei Taú afirma que os juros não aumentam após o término da construção da moradia. “Isso não ocorre porque o dinheiro é totalmente liberado já no início do financiamento. O que muda nesse plano é a sistemática de cobrança. Ou seja, o crédito é aberto e o mutuário vai pegando os recursos conforme a necessidade de utilização na obra”, garante.
O diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil (SindusCon-SP) em Bauru, Ralph Ribeiro Júnior, diz que qualquer medida que estimule o crescimento do setor é bem-vinda.
“O que deve ser sempre observado é que o poder aquisitivo da população caiu muito nos últimos anos. Sabe-se que 80% do déficit habitacional, que significa algo em torno de 6,5 milhões de moradias, corresponde a famílias com renda de até cinco salários mínimos. Essas pessoas não têm poder aquisitivo para os financiamentos habitacionais. Mas tudo o que incentiva o setor é bem-vindo”, analisa Ribeiro.
