O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo (Creci-SP) e vice-presidente do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, José Augusto Viana Neto, condena a ainda comum prática no mercado imobiliário de aceitar como fiador num contrato de locação uma pessoa cujo único bem seja a casa onde ela reside com a família. Na sua opinião, o modelo ideal é o seguro social proposto pelo Creci, que teria como garantidor o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) dos trabalhadores.
“Se o locatário não cumprir com o pagamento do aluguel, você vai resolver o problema de uma dívida locatícia jogando uma família na rua? Isso é um absurdoâ€, ressalta.
No final de abril, ao julgar recurso impetrado por um casal de São Pulo, o ministro do Superior Tribunal Federal (STF), Carlos Velloso, decidiu que o imóvel é um bem de família impenhorável, mesmo que seja para o pagamento de dívida contraída por fiança. Para Viana Neto, a decisão abre caminho para a discussão sobre a necessidade do que ele chama de seguro social para essas situações.
“Nós (Creci) apresentamos ao presidente da República, ao ministro das Cidades e ao presidente da CEF a proposta de criação de um seguro-fiança locatícia que tenha como fundo garantidor o FGTS, que é um dinheiro destinado à moradia. Hoje, o seguro feito pelas empresas privadas é muito caroâ€, justifica.
Viana esteve em Bauru recentemente para ministrar uma palestra a corretores e administradores de imóveis, na qual abordou diversos temas relacionados ao setor. Confira a seguir os principais trechos da entrevista concedida ao Jornal da Cidade:
Jornal da Cidade - Recentemente, o Superior Tribunal Federal (STF) proferiu decisão, referente a um caso particular de cobrança do fiador pela falta de pagamento do locatário, dizendo que quando o imóvel residencial é a única propriedade da família passa a ser um bem impenhorável. O senhor acha que a locação de imóveis pode ficar mais difícil a partir disso, com exigências mais severas em relação ao fiador? José Augusto Viana Neto - Eu acho que essa questão não deverá implicar demais no mercado de locações por algumas questões. Em primeiro lugar, hoje ninguém quer ser fiador de ninguém. A pessoa que tem um imóvel só e se propõe a ser fiador, na minha opinião, se for um imóvel de residência, eu considero até falta de ética entrar com uma ação para penhorar um imóvel por uma questão de locação. O Código Civil diz que não se pode abusar do direito que a lei lhe dá. Aquele que manifestamente abusa do direito que a lei lhe dá, está cometendo crime. Ora, uma fiança deve ser perseguida com o objetivo de que o fiador mostre que tem capacidade de liquidar um determinado compromisso, e não que haja condições de você liquidar com o que é dele (sua propriedade). Não tem cabimento você tomar um imóvel que custa R$ 80 mil por uma dívida (locatícia) de R$ 2 mil. Então, eu acredito que quem aceita uma fiança cuja garantia é o único bem do fiador, está agindo de má-fé.
JC - Para o senhor, qual seria o formato mais justo para esses casos? Viana - Na minha opinião, hoje a fiança locatícia deve partir muito mais para o lado do seguro. Nós (Creci), inclusive, já apresentamos uma proposta de seguro social ao presidente da República, ao ministro das Cidades, ao presidente da CEF. Trata-se da criação de um seguro-fiança locatícia que tenha como fundo garantidor o FGTS, que é um dinheiro destinado à moradia. Isso porque o seguro oferecido hoje pelas empresas privadas é muito caro. Geralmente, a pessoa tem que pagar o valor de um aluguel e meio a mais por ano. Para se ter uma idéia, nós já estamos no terceiro ano consecutivo em que a média dos valores de aluguel residencial no Estado de São Paulo é de R$ 600,00. É muito pesado para o locador pagar este seguro via empresas privadas. Então, o seguro precisa ser mais barato, e sendo assim, não haveria necessidade de buscar um fiador na praça. Outra coisa: se o Poder Judiciário se acertasse e conseguisse dar uma ação de despejo por falta de pagamento em 30, 60 dias, o depósito de três meses de aluguel também poderia ser aceito como garantia. Mas hoje, uma ação de despejo por falta de pagamento não demora menos de nove meses. Eu acho um absurdo o imóvel de residência de uma família ser penhorado para fins de garantia locatícia. Você resolve o problema de uma dívida e joga uma família na rua?
JC - Em Bauru há uma grande oferta de imóveis, tanto para venda quanto para locação. Mesmo assim, as pessoas reclamam nas imobiliárias dos altos valores do aluguel de casas. Por que isso acontece? Viana - Em toda cidade que tem universidades, normalmente o mercado de locação é muito bom. O que nós temos assistido é que, num determinado momento, houve uma valorização muito grande dos apartamentos pela questão da segurança. Aí, o aluguel do apartamento valorizou e o da casa desvalorizou. Mas hoje em dia, é mais barato você aplicar na sua própria segurança numa casa do que cuidar da segurança de um condomínio inteiro. Então, você vê que os valores de condomínio estão altíssimos, o que está resultando na valorização da locação de residências em todo o Estado de São Paulo. Além disso, hoje em dia também corre risco de assalto quem mora em apartamento. E não se compara o gasto que se tem para instalar um sistema de segurança em uma casa com o procedimento feito em um condomínio, pois o gasto com equipamentos e contratação de pessoal especializado em segurança é muito maior. O que ocorre é que o condomínio está virando um fator proibitivo. Tudo no País baixou, até o dólar vem despencando, e o condomínio só aumenta.
JC - Na sua opinião, o que precisa ser feito no Brasil em termos de política habitacional para facilitar o acesso à casa própria? Viana - Muitos dos critérios que estão sendo aplicados pela Caixa Econômica Federal (CEF) no financiamento imobiliário são sugestões que nós apresentamos ao governo no ano passado. Os bancos públicos, tanto a CEF quanto a Nossa Caixa, financiam para pessoas com idade mais avançada. Então, se você somar a idade do mutuário e o prazo que ele quer ter para financiar, pode atingir o limite de 80 anos e seis meses. Há bancos privados que financiam somente em cinco anos e para quem tem no máximo 54 anos de idade. Então, se um financia em cinco anos para quem tem 75 anos de idade e outro só financia para quem tem 54 anos, nesses 21 anos de diferença quantos você tira do mercado? O segundo ponto é que o banco privado não aceita comprometimento de renda acima de 20%, com raras exceções. A Caixa Econômica Federal aceita comprometimento da renda em até 30%. O banco privado financia, em média, 50% do valor do imóvel. A Caixa financia até 90%, e em alguns casos até 100% (nos casos de imóveis novos e os adjudicados). Então, você amplia a quantidade de pessoas que podem ter acesso à casa própria. A CEF e a Nossa Caixa aceitam a renda informal para a composição da renda familiar, enquanto os bancos privados só aceitam a renda formal.
JC - E o déficit habitacional no País continua grande... Viana - Dados oficiais do Ministério das Cidades mostram que o Brasil tem um déficit habitacional de 6,5 milhões de moradias. Temos 6,2 milhões inquilinos no País, e 4,5 milhões de imóveis vagos. Então, os 6,2 milhões locatários estão pagando para morar. Se eles estão pagando o aluguel, pagariam muito mais corretamente a prestação da casa própria. Ou seja, por que existem 4,5 milhões imóveis vagos se têm 6,2 milhões pagando aluguel? É porque ou essas pessoas não têm condições de comprovar renda, ou não têm nenhuma poupança para dar de entrada. Então, o financiamento de 100% do valor do imóvel usado resolveria grande parte do problema, pois tem preço mais baixo, a oferta é muito maior e teria público imediato para aquisição.
JC - Há muitas situações envolvendo lavagem de dinheiro no mercado imobiliário que os corretores acabam descobrindo? Viana - Acontece, sim. Por isso, o corretor de imóveis precisa sempre tomar muito cuidado em todos os aspectos da transação na área fiscal. Isso inclui pagamento de altos valores em espécie, em dólar, representado por jóias ou pedras preciosas, ou o envolvimento (na negociação) de algum outro imóvel que não esteja no nome da pessoa que está comprando, tudo isso são indícios de que pode estar havendo lavagem de dinheiro, bem como a venda de loteamentos sem o registro em cartório e a venda de apartamentos sem o registro da incorporação. Hoje em dia, com as inovações dos marginais, a todo momento nós vemos novidades. Quando você vê um prédio sendo vendido com financiamento direto com o proprietário, num prazo muito longo e a preço baixo, isso também é suspeita de lavagem de dinheiro. Trata-se de um problema sério, porque o corretor pode ser responsabilizado.
JC - No Estado de São Paulo já foram registrados muitos casos desse tipo de negociação imobiliária ilícita? Viana - Não. Inclusive, a nossa preocupação em estar promovendo este evento é no sentido preventivo. Um fato que é bem notório, inclusive abordado pela imprensa, é o da segurança pessoal. Muitos prédios de apartamentos na cidade de São Paulo foram assaltados, invadidos por marginais, sob a alegação de que eram pessoas interessadas em comprar um imóvel. O zelador, porteiro ou faxineiro deixa entrar e, no fim, aquilo é um assalto. Nós temos notícia de um corretor de imóveis que foi mostrar um apartamento a um interessado e acabou sendo assaltado dentro do apartamento pelo ladrão. Também aconteceu (em São Paulo) de um corretor que foi mostrar um imóvel que ainda estava sendo ocupado pelo morador e, depois, esse cliente voltou ao local sob a alegação de que preferia fazer a negociação direto com o proprietário do apartamento. Essa pessoa também acabou sendo assaltada, pois o suposto interessado era um ladrão. Por isso, é importante que ninguém atenda supostos interessados no imóvel sem a companhia do corretor, que por sua vez, deve exigir uma prévia identificação do interessado para uma posterior necessidade de investigação.
JC - E a situação da locação de imóvel que, na verdade, vai servir de cativeiro para seqüestradores? Viana - As locações para fins não residenciais exigem muito cuidado. O corretor precisa fazer uma pesquisa dos interessados (no imóvel) de uma forma bem abrangente e não se deixar levar pelo fato de a pessoa estar pagando adiantado. Isso porque, no aluguel para fim não residencial de no máximo 90 dias por exemplo, o pagamento adiantado pode ser feito em 100%. Então, isso pressupõe que não haverá prejuízo e, por isso, o corretor tende a facilitar a negociação e a dispensar algumas cautelas. Há colegas (corretores) que alugaram imóveis para quadrilhas de seqüestradores que agora estão tendo um problema tremendo para provar que não sabiam de nada. E não se deve pensar que no Interior do Estado isso não acontece, pois essa acomodação pode acabar deixando as pessoas ainda mais sujeitas a uma situação de risco.
JC - Atualmente, muitos órgãos públicos ocupam imóveis alugados. Isso é ruim na medida em que as administrações municipais estão sempre procurando reduzir custos. Existe uma saída mais viável para esses casos? Viana - Eu mesmo administrei durante muitos anos imóveis que estavam alugados para a prefeitura da minha cidade. Para a administração (municipal), a atuação do corretor não leva ônus porque ele recebe do proprietário do imóvel, e normalmente sai mais barato, porque a partir do momento em que se aluga para a prefeitura, o imóvel passa a ter isenção de IPTU. Mas eu conheço alguns casos de locação que considero exagero por parte da administração. Ou seja, algumas locações são feitas de maneira muito impulsiva, de acordo com a vontade dos administradores, sem se tomar muito cuidado. Mas eu percebo também que muitas locações são necessárias, porque dependendo do serviço que será instalado no imóvel, é preciso que ele fique na região central da cidade para facilitar o acesso da população, por exemplo. Então, eu acho que se houver critério por parte da administração municipal, a locação de imóveis não traz prejuízos para a sociedade, embora eu reconheça que em alguns casos há uma precipitação para fazer a locação.
