É predominante nos setores envolvidos na grande discussão pública deste final de ano a necessidade de revisão dos valores lançados pela Prefeitura de Bauru para efeito da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), defasados há mais de uma década. Entretanto, a amplitude da correção dos valores para o cálculo de quanto cada cidadão vai pagar, o chamado valor venal de terrenos e construções, ainda é o principal temor.
Representantes do setor imobiliário e da classe política consideram que o estudo apresentado no projeto de lei para corrigir a planta genérica de valores, em discussão na Câmara Municipal, está próximo da realidade de mercado. O prefeito Tuga Angerami (PDT) defende que a revisão aponte valores reais, absolutos, para cada terreno ou metro quadrado de área construída.
Mas a correção simples dos valores com base em 100% do levantado no mercado provocaria situação insustentável no cálculo do imposto. É o que pondera o diretor da área imobiliária do Sindicato da Habitação (Secovi), Fernando Cesar Pegorin. “A grande dificuldade é conciliar a correção das distorções no valor do IPTU atribuídas aos imóveis, acumuladas ao longo dos anos, com o impacto social da mudança repentina, gerando problema social ainda maior se não for estabelecido um limite”, cita.
O limite comentado por Pegorin está na inviabilidade de aplicar 100% do valor venal, estratégia defendida pelo Executivo desde o início. “O cálculo dos valores na tabela por imóvel está dentro dos padrões e os demais critérios como fator de obsolescência (depreciação do imóvel em função do tempo de construção) e a classificação do padrão (luxo, médio, rústico) segue a regra geral já estabelecida. O problema maior está em que seria insuportável para a população e mercado aplicar 100% na tabela. Uma saída seria por etapas, um pouco agora e um outro percentual no ano seguinte”, opina.
Sabendo da inviabilidade na revisão por 100% do definido na planta do IPTU, o secretário municipal de Finanças, Edmundo Albuquerque dos Santos Neto, tem conversado com os vereadores buscando acordo sobre um teto para cobrar o imposto. Mas o teto para o cálculo, a partir de percentuais, seria praticado de uma só vez.
A administração apresentou simulação de aumento na cobrança do IPTU levando-se em conta escalas de 100% a 55%. “Nós defendemos que o valor venal deve ser o de mercado, o que está na tabela. E negociamos aplicar 70% disso para cobrar o IPTU, equilibrando o efeito da revisão. Uma parte dos vereadores quer 60% como teto e nós consideramos 70% ideal. O receio é que a cobrança por 60% do valor não traga o resultado que a população quer, porque isso daria um acréscimo de receita de R$ 10 milhões na prática, valor que dificulta plano de investimento”, comenta Edmundo Albuquerque.
Ou seja, a administração trabalha com dois conceitos na discussão do IPTU. Um é o de atender aos apelos da própria comunidade para revisar a planta de valores e tornar justa a cobrança. O segundo é o de que, na prática, a revisão do IPTU é considerada prioritária para as pretensões do governo de aumentar receita e ampliar investimento.
Em 2005, o IPTU deve render R$ 27 milhões ao cofre municipal, contra cobrança lançada de R$ 35 milhões. Considerada a inadimplência histórica de 30%, o Executivo estima que a revisão com teto de 70% no cálculo poderia render até R$ 40 milhões, de um total de R$ 56 milhões lançados.
Se a revisão for aplicada considerando 60% do valor dos imóveis, o total cobrado do IPTU no ano passa para R$ 48 milhões. Descontada a inadimplência, isso projetaria caixa de até R$ 36 milhões para o governo, cifra que não seduz a administração.
Capacidade de pagar
A proposta de revisão da planta genérica contém, em boa parte de seu conteúdo, uma distribuição de valores por imóvel que pesaria mais no bolso dos moradores da zona sul, condomínios e prédios construídos ao longo dos últimos 10 anos, e classe média.
Para o secretário de Finanças, o imposto não vai sofrer alterações significativas nos bairros mais antigos, como Vila Falcão, Jardim Bela Vista e Parque Vista Alegre. “Nesses locais, a defasagem do valor venal vai se equilibrar pela concentração de imóveis mais antigos”, comenta.
A verificação, por amostragem, dos valores da planta mostra que o imposto vai ficar mais salgado para endereços onde o metro quadrado está muito abaixo da realidade. Em condomínios como o Paineiras e Samambaia, terrenos avaliados, respectivamente, em R$ 500 mil e R$ 300 mil estão com valor definido na planta da prefeitura em torno de R$ 50 mil.
“O que precisa ser percebido é que a revisão da prefeitura gera aumento concentrado para quem tem mais poder contributivo. É justo e necessário que o cidadão pague o imposto correspondente ao valor de sua propriedade e isso não está acontecendo em muitas regiões. Nos bairros da periferia e nos mais antigos, a mudança é pequena”, avalia o vereador João Parreira.
No Centro da cidade a situação é inversa, onde o valor dos imóveis na planta utilizada pela prefeitura está bem acima do mercado. “A planta vai corrigir e por isso insistimos na justiça tributária”, reforça Albuquerque.
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Cálculo do imposto
Rua: Alameda dos Gerânios; bairro: Pq. Vista Alegre
Tamanho do terreno: 385 m2
Valor venal do terreno (VVT): R$ 65,00 m2
Área construída: 191 m2
Valor m2 da construção (VC): R$ 500,00 (nova tabela de edificações)
Classificação: padrão médio
Tempo de construção: 12 anos
a) VVT (65) x tamanho terreno (385) = R$ 25.025,00 (valor venal do terreno)
b) Área construída (191) x VC (500) = R$ 95.800,00 (valor venal predial)
c) Somar A + B (valor venal terreno e prédio) = R$ 120.825,00
d) Multiplicar R$ 120.825,00 x 0,85 (fator de obsolescência, ou desconto da depreciação do imóvel pelo seu tempo de construção - 12 anos, conforme tabela de edificações)
e) O resultado do valor venal é de R$ 102.700,00. Se o teto para cobrança for de 60%, o IPTU vai ser aplicado neste imóvel sobre R$ 61.620,00
f) O IPTU de 2006, baseado no projeto de lei, seria de R$ 492,96 para este caso. Isso é R$ 61.620,00 multiplicado pela alíquota (0,8%). Neste imóvel o IPTU 2005 foi de R$ 315,13
