Basta andar por Bauru para perceber a imensa disparidade econômica, social e urbanística que há entre a zona sul e os bairros periféricos. Em regiões como Altos da Cidade, Vila Universitária e Jardim América estão concentrados a maioria dos prédios da cidade, a iluminação pública é boa, existem creches, escolas, hospitais, postos de saúde, zonas comerciais e de lazer, empregos. Paradoxalmente, em todos os bairros periféricos faltam saúde, educação, desenvolvimento, infra-estrutura e empregos.
De acordo com Xaides, regras imobiliárias seriam a medida mais eficaz para garantir que os bairros periféricos também conseguissem se desenvolver e suprir suas carências, uma vez que o mercado imobiliário orienta os espaços a serem mais valorizados e isso acaba por nortear até algumas ações do poder público. Ele destaca ainda que a força do mercado imobiliário criou um apartheid social, definindo o espaço dos mais ricos e o espaço dos mais pobres.
“O Plano Diretor tem a possibilidade de enfrentamento dessa situação, na busca de uma cidade mais justa, que distribua melhor os benefícios do espaço e que tenha maior coesão social, maior integração espacial das classes sociais, de tal forma que não se deixasse acontecer que uma determinada região da cidade ficasse definida só para condomínios fechados e outra só para população de favela ou de sub-habitação”, frisa.
A valorização de lotes e imóveis na zona sul e a desvalorização dos mesmos bens em regiões periféricas definem claramente para que região vão os investidores e, conseqüentemente, o desenvolvimento econômico e social, segundo Xaides. Ele explica que o Plano Diretor deveria estabelecer regras imobiliárias, como incentivos fiscais para a criação de pólos de desenvolvimento descentralizados e construção de prédios residenciais em bairros periféricos e o tombamento paisagístico da zona sul.
No primeiro caso, o Plano Diretor definiria a demarcação de espaços em alguns bairros para concentrar investimentos públicos e abrir novos mercados para a iniciativa privada, como áreas geradoras de emprego, áreas de indústria, de comércio, de serviços e institucionais. “Nas regiões que hoje são desvalorizadas e que têm problemas de falta de geração de emprego e renda, por exemplo, a população tem que migrar todo dia para outras regiões. Estes pólos trariam empregos, valorização de imóveis, enfim, desenvolvimento para as regiões que mais necessitam”, explica.
“Essas medidas seriam muito boas, porque aqui falta tudo. Asfalto, iluminação pública e a escritura dos imóveis já seriam excelentes para nós, mas se houver emprego e desenvolvimento seria a realização de um sonho que para nós parece muito distante”, salienta o presidente da Associação de Moradores do Núcleo Fortunato Rocha Lima, Arnaldo de Jesus Souza, que participou de algumas reuniões do Plano Diretor e levou as reivindicações do bairro ao Núcleo Gestor.
A construção de prédios residenciais em bairros periféricos e o tombamento paisagístico da zona sul são idéias que estão, de certa maneira, atreladas. Xaides comenta que Bauru tem uma coisa única nas cidades médias brasileiras, que nenhuma outra cidade no Estado de São Paulo tem com tanta força, que é a verticalização espalhada. “Isso é um desenho de cidade, uma paisagem urbana que precisa ser preservada, não só pela questão estética, mas pela questão do conforto ambiental, para evitar ilhas de calor e garantir a ventilação entre os prédios. O Plano Diretor deveria introduzir um instrumento garantindo a preservação desse aspecto”, afirma.
O tombamento paisagístico, por sua vez, colocaria limitadores para a construção de novos prédios, definiria um coeficiente de aproveitamento básico para os lotes, uma taxa de ocupação, o número de prédios por quadra, até onde poderiam ser construídos e distâncias entre prédios nos bairros em que a concentração de imóveis deste porte já é grande, como é o caso do Altos da Cidade e Vila Universitária.
