O novo Plano Diretor contempla restrições de ocupação residencial na zona sul e em parte da zona sudeste da cidade, sobretudo na região próxima do empreendimento Villagio, em direção à margem da rodovia Bauru-Piratininga. A carência por futura demanda de abastecimento de água e a necessidade de reordenar a ocupação urbana para o desenvolvimento da região Norte são dois dos vetores que determinaram essa diretriz.
A norma vai frear a abertura de empreendimentos baseada apenas nos critérios de mercado. Mas, para o vereador Rodrigo Agostinho (PMDB), essa situação está vinculada à tendência de desenvolvimento da região norte a partir da duplicação da avenida Nações Unidas até a ligação com a rodovia Bauru-Marília, que também está sendo duplicada.
“Acho importante prever esse mecanismo principalmente ao longo da avenida Nações Norte. A avenida Jânio Quadros quando foi criada, todos esperavam ‘boom’ de crescimento ao longo dela e isso não aconteceu. Agora temos uma nova avenida e é importante constar que os terrenos ao longo dela deverão ser utilizados. Temos muitos terrenos vagos na cidade e o plano direciona para essa região”, menciona.
Sobre a restrição, de outro lado, de ocupação de novas áreas na zona sul, o PD identifica preocupação com a demanda de abastecimento.
Célio Buceroni, do Departamento de Água e Esgoto (DAE), esclarece que não se trata de não haver disponibilidade de água, mas de ser identificada restrição à demanda neste momento. “Há um acidente geográfico considerável na região daquele lado em direção ao Recinto Mello Moraes, onde não há condições para poços profundos. Para se ter uma idéia, no recinto há um poço que produz somente cinco metros cúbicos de água por hora. Aquela região é dependente do abastecimento pelo sistema rio Batalha, que já é dividido para outras regiões da cidade”, indica.
De outro lado, o sistema Água Parada, na zona norte, surge com potencial de abastecimento de água até seis mais que o rio Batalha, o que coloca a região em situação privilegiada para o futuro. “Há limitação na zona sul e não proibição. Isso significa que o Plano Diretor prevê essa carência com condições menos flexíveis para sua urbanização, estabelecendo que cada novo empreendimento seja discutido com o Poder Público para a área sul”, complementa.
Para o delegado da zona sul no PD, o corretor de imóveis Paulo José Aiello, a preocupação é salutar, mas ele vê exagero na fixação de limites para áreas construídas em função dos terrenos disponíveis naquela região da cidade. “O índice de construção limite é de 1,5 do tamanho da área. Para 1.000 metros, o máximo de área construída permitida é 1.500, o que limita demais os empreendimentos. Em algumas quadras específicas não pode nem construir. É um erro proibir tudo porque esse plano pode vigorar 10 anos e paralisa o setor”, critica.
Mas a coordenadora do PD, Maria Helena Rigitano, contrapõe que a limitação para área construída na região sul é a mesma já existente. “O plano prevê que o índice de construção seja de até três vezes a área, de acordo com o caso. Nas áreas em que é proibido verticalizar, é repetição do que já existe, atendendo a pedidos da comunidade nas reuniões. É a população que não quer mais prédios no quadrilátero, por exemplo, da Getúlio Vargas até a Nossa Senhora de Fátima, e nos condomínios fechados já não pode e não muda”, pondera.
De outro lado, não é no PD que será definido que ruas vão abrigar corredores comerciais e de serviços e em quais locais serão proibidos. Esta revisão será disciplinada por legislação específica, através da lei de zoneamento, um ano após a vigência do novo PD. “Não há como definir no Plano Diretor quais são as ruas e zonas de cada região e bairro que cumprem os requisitos de corredor e as que não se inserem nas diretrizes do Estatuto das Cidades. Estas definições virão depois, na atualização da lei de zoneamento”, explica Rigitano.
