Cerca de 540 mutuários da região de Bauru que financiaram a casa própria na Caixa Econômica Federal em 1988 com prazo de pagamento para 20 anos serão surpreendidos pelo saldo residual da operação, que na maioria das vezes ultrapassa o valor total pago pelo imóvel. Desde 2001, por iniciativa da Justiça Federal na cidade, foram realizadas 1.461 audiências de conciliação que resultaram em 797 acordos. No Brasil, cerca de 130 mil pessoas estão nessa situação, de acordo com levantamento do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).
A melhor saída indicada por especialistas é a negociação, que oferece ao mutuário propostas de quitação antecipada com descontos ou de reestruturação para todos os tipos de contratos.
Para Valter Correia da Silva, diretor-presidente da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), órgão vinculado ao Ministério da Fazenda que administra os contratos da Caixa daquela época, a distorção no valor ocorreu em virtude dos índices econômicos variáveis naquele período.
Nos anos 80 e início da década de 90, a inflação oscilou muito com diversos planos econômicos e mudanças de regras. A inflação registrada no último mês do governo do presidente José Sarney (1985-1990), por exemplo, foi superior a 80%. A dívida dos contratos da época era atualizada pela correção monetária (inflação do período), mais 9,5% a 10,5% ao ano. O impacto maior era o da correção monetária.
Já os salários eram reajustados segundo regras diferentes, mas muitas vezes em percentuais inferiores à correção da dívida. Com isso, a prestação diminuiu em termos reais ao longo do tempo, enquanto a dívida crescia. “O mutuário amortizava um determinado pagamento, só que a dívida ia crescendo de forma exponencial”, resume Silva.
Segundo ele, a situação estava prevista em cláusulas contratuais e o saldo residual pode ser parcelado na metade do prazo estabelecido no contrato, ou em dez anos. Com o imbróglio, muitos débitos de contratos firmados naquela época chegam ao dobro do valor atual do imóvel.
A tabela Price, utilizada em financiamentos habitacionais realizados nas décadas de 80 e 90, também contribuiu para aumentar os valores do saldo residual dos contratos.
Silva explica que a Emgea adotou como medida desconsiderar a dívida, partindo do valor de avaliação do imóvel. “Se a dívida for de R$ 300 mil e o imóvel valer R$ 150 mil, nós começamos a discutir pelo segundo valor e a partir do percentual em que foi financiado”. Em caso de recusa do mutuário, ele afirma que a empresa pode retomar o imóvel.
Distorção
Para o advogado Ricardo da Silva Bastos, a distorção ocorreu, ainda, porque os contratos foram firmados sem a previsão de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), que elimina qualquer resíduo ao final do pagamento. Segundo ele, normalmente a situação já era prevista em contrato.
“O contrato prevê que, ao término do período financiado, se restasse um valor no saldo devedor, ele seria pago em um determinado prazo, porém, a prestação seria maior em um tempo menor”, observa.
Bastos diz que é muito comum o mutuário ficar inadimplente no novo período. “Já tive casos em que a pessoa pagava R$ 300,00 (na parcela mensal) e, com o resíduo, foi para R$ 1.800,00”.
O advogado, no entanto, faz ressalvas. “Não concordo com o modo de calcular a evolução da dívida. Pode ser que estejam aplicando juros de maneira distorcida”, analisa.
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Risco do longo prazo
Para o advogado Ricardo da Silva Bastos, especialista em financiamento habitacional, não se deve fazer contratos muito longos. “Com isso (prazos mais curtos), a pessoa não ficará à mercê de mudanças na economia”. Ele afirma que o mutuário tem melhores condições de avaliar o cenário econômico dentro de cinco anos.
“Aqueles que podem, devem fazer amortizações periódicas, pois com isso haverá menor risco de chegar ao final do contrato com muito resíduo. O risco do resíduo é que o período de pagamento será muito mais curto do que aquele que o mutuário teve antes. Com isso, a prestação ficará muito alta”, conclui o advogado.
