Boa parte dos casarões e sobrados de alto padrão edificados nos últimos anos em 17 loteamentos fechados de Bauru, os principais na zona sul, esteve na clandestinidade e com situação irregular - sem o recolhimento do Imposto Predial. Centenas de proprietários de imóveis cercados por muros e portaria – tratados como condomínios, embora sejam loteamentos – não regularizaram as edificações, permanecendo sem o habite-se. Mais de 700 residências foram flagradas nesta situação em regiões nobres.
A situação gerou perda de arrecadação para a prefeitura e beneficiou proprietários de residências de luxo com o pagamento, no mínimo, da metade do valor devido do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Na maior parte dos casos levantados, segundo o setor de fiscalização da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), a irregularidade permitiu pagamento do IPTU 120% menor que o devido, como se as edificações fossem terreno. Ou seja, apenas o imposto sobre os terrenos foram cobrados.
Além disso, a deficiência da fiscalização da prefeitura após a aprovação dos projetos permitiu que os loteamentos fossem inundados por residências sem que os proprietários tivessem recolhido a taxa previdenciária. Agora, a Receita Federal deve lançar a cobrança retroativa a cinco anos do INSS (relativo ao serviço de mão de obra de pedreiros e ajudantes nas construções).
A clandestinidade atingiu casas em todos os loteamentos fechados. É o que revela o recadastramento imobiliário concluído no ano passado pela Prefeitura de Bauru, apoiado em aerofotogrametria, fiscalização in loco e relatório de de visitas nas edificações. Nos loteamentos mais recentes, a incidência de imóveis irregulares atingiu a escala de 75%. “De cada três imóveis levantados na aerofoto, dois, em média, não tinham habite-se, apresentando área construída zero na aplicação do IPTU, mesmo com as imagens confirmando as edificações”, menciona a arquiteta Letícia Kirchner, coordenadora pela Funcate, fundação que realizou, por licitação, a visita de campo e mapeamento do recadastramento contratado pela prefeitura.
Clandestinidade
O recadastramento, iniciado em 2008, cruzou as aerofotos de 2007 com os dados da prefeitura. Segundo Letícia Kirchner, esta informação levou à constatação de ilegalidade em nada menos que 736 edificações.
“Foram cruzadas essas informações e 736 imóveis não constavam com área edificada na prefeitura. Mesmo com as fotos confirmando as construções sendo de 2007 e o trabalho de campo tendo sido realizado um ano depois, a irregularidade persistiu”, conta a arquiteta.
Diante do flagrante, a Seplan constituiu equipe de fiscais especificamente para percorrer os loteamentos fechados. Na varredura in loco, confirmamos o elevado índice de casas construídas, boa parte com moradores e outras já prontas, em condições de habitabilidade. A situação se repetiu nos 17 loteamentos visitados”, contou Luiz Gustavo, da Seplan.
Mesmo em loteamentos com dezenas de construções de mais de cinco anos, foi elevada a incidência de imóveis em situação irregular diante do INSS e IPTU.
O secretário da Seplan, Rodrigo Said, ponderou que a partir do anúncio do recadastramento, inúmeros proprietários foram espontaneamente à prefeitura regularizar a situação, com a inscrição do habite-se.
A fiscalização atingiu os loteamentos dos residenciais Costa do Sauípe, Colonial fechado, Ilha de Capri, Lago Sul, Odete, Paineiras, Samambaia, Sangrilá, Spazio Verde, Vila Lobos, Vilage Campo Novo, Villagios I, II e III, Tívoli I e II e Tavano.
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Imposto de “luxo”
Para se ter uma ideia do benefício da clandestinidade cadastral , em vários dos loteamentos fechados, onde o terreno tem as dimensões de 12x30, uma edificação com área construída de 200 m2 pagou, nos últimos anos, pouco mais de R$ 600,00 de IPTU ao ano, conforme a administração municipal, quando o valor devido era cerca de R$ 1.500,00.
Embora a alíquota do imposto territorial (IT) seja de 2%, contra 0,8% do predial (IP), a aplicação da tabela para edificação de alto padrão, aliada a outros mecanismos de cobrança do IPTU, resultam em valor final mais do dobro, na média, de quem paga apenas pelo lote.
Em levantamento na Seplan, o cadastro mostra que construções de 400 m2 de fino padrão pagaram IPTU de cerca de R$ 1.000,00 apenas pelo terreno, deixando de recolher outros R$ 1.300,00 relativos à edificação. Para estes casos, o imposto final de R$ 2.300,00/ano permitiu ao morador, nos últimos três exercícios, deixar de pagar outros R$ 3.900,00.
Com o recadastramento, a prefeitura lançou os retroativos de 2008 e 2009, com vencimento em julho próximo, além de diferenças motivadas por ampliações, e a atualização do IPTU de 2010, com vencimento neste mês.
Para o exemplo de edificações de 400 m2 flagradas pelo censo imobiliário, o proprietário ainda deixou de pagar em torno de R$ 7 mil à Receita Federal referente ao INSS da obra. No ano passado, ao discutir os efeitos do recadastramento, a chefia da Receita em Bauru avisou que vai lançar a cobrança retroativa de cinco anos.
Apesar da cobrança dos atrasados e das irregularidades, a prefeitura só está cobrando o IPTU atualizado de 2008 para cá. A administração preferiu evitar pendências judiciais, em razão de contar com a aerofoto de 2007.
