O mal do devedor que tem seu imóvel penhorado pode ser um bom negócio para quem possui dinheiro ‘vivo’ e está à procura de uma oportunidade para comprar este tipo de bem a preços muito abaixo dos praticados pelo mercado. Em Bauru, os leilões oferecem apartamentos, casas e terrenos que podem ser arrematados por valores até 30% menores do que custariam se fossem negociados em transações comuns.
Segundo especialistas e pessoas que já viveram a experiência, se o comprador tomar alguns cuidados e, em alguns casos, dispor de paciência, poderá economizar alguns milhares de reais para obter a casa própria ou até fazer do bem uma fonte de renda com o lucro de uma possível revenda.
“Dependendo da localização, do estado do imóvel e se ele não tem nenhuma pendência, o negócio também se torna interessante mesmo que o valor não seja tão abaixo do de mercado. São imóveis que não estariam sendo vendidos se não tivessem sido tomado por credores e, muitos deles, são realmente bons”, analisa o advogado Adriano César Simões Baptista, especialista em direito imobiliário.
Por conta do mercado cada vez mais aquecido e a atratividade do baixo preço, este tipo de leilão sofreu uma expansão de 20% no primeiro semestre deste ano, conforme estimativa da CFI-Consultoria, especializada em imóveis. Somente a Caixa Econômica Federal (CEF) - na área de abrangência da superintendência que inclui as regiões de Bauru, Presidente Prudente, Ribeirão Preto e São José do Rio Preto - leiloou 577 imóveis neste ano, a uma média de R$ 43 mil, cada. Um deles, em Agudos, foi vendido a R$ 5 mil.
A Caixa garante a regularidade da documentação e das dívidas do imóvel, mas, conforme lembra Baptista, os leilões judiciais, via de regra, não representam garantias totais para o comprador, que precisa se precaver antes da compra. “Se o imóvel possuir dívidas ou não estiver com os documentos em dia, é o comprador quem deverá fazer essa regularização. É ele também quem terá de negociar com eventuais moradores para que seja feita a desocupação”, salienta.
Trâmites
Todo estes trâmites burocráticos foram enfrentados pela jornalista Eva Rodrigues Pereira, 43 anos, que comprou um apartamento em junho do ano passado em Cerqueira César, bairro nobre da cidade de São Paulo. Pelo imóvel, de 98 metros quadrados, pagou R$ 120 mil, mas demorou um ano até que, efetivamente, pudesse morar nele.
“Na verdade, acabei gastando mais R$ 80 mil para pagar todas as dívidas com IPTU e condomínio, além dos honorários do advogado que contratei para me ajudar no negócio. Como não conhecia nada deste ramo, não poderia ter feito a compra sozinha”, relembra ela, para quem o esforço valeu a pena. Atualmente, ela estima que o imóvel esteja avaliado em R$ 400 mil.
Segundo Baptista, a diferença entre preço de mercado e de aquisição em um leilão varia conforme o interesse geral despertado pelo imóvel a ser negociado, o seu estado de conservação e as pendências financeiras que recaem sobre ele. No entanto, mesmo que o valor inicial de avaliação seja convidativo, o comprador também precisa observar se há algum entrave jurídico envolvido para não ser surpreendido depois de efetivar o negócio.
“Para isso, ele pode obter, antecipadamente, o número da matrícula do imóvel, que é publicado no edital do leilão, e consultar tanto o cartório de registros quanto a prefeitura”, afirma. De acordo com o advogado, o comprador não corre o risco de perder dinheiro com transações mal sucedidas, mas poderá não conseguir efetivar a compra depois de arrematar um bem que esteja, por exemplo, penhorado em outra instância judiciária. “Ele terá de passar por todo um transtorno para reaver o dinheiro investido. Por isso, essa pesquisa antecipada é importante”, acrescenta.
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Financiamento
Como, geralmente, o pagamento de imóveis arrematados em leilões judiciais tem de ser feito à vista – no prazo máximo de cinco dias, a orientação do economista Reinaldo Cafeo para quem não possui toda a quantia disponível é procurar um financiamento com baixas taxas de juros, caso a compra seja realmente vantajosa.
“É preciso fazer o cálculo do quanto será gasto com a regularização das eventuais pendências que o imóvel tenha e, depois de arrematá-lo, fazer uso do financiamento, caso o comprador não tenha esse valor em mãos. Mas, se os custos totais forem superiores a 70% do valor de mercado, o negócio não compensa”, ensina.
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Instituto Nacional do Seguro Social vai leiloar imóveis na próxima semana
O Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) vai leiloar nove imóveis no Estado de São Paulo, dos quais dois em Bauru. O leilão será nos dias 24 e 25 deste mês, às 10h, no Viaduto Santa Ifigênia, 266, 14.º andar, Centro, em São Paulo (SP). Para participar do leilão, é necessário retirar no INSS uma guia de recolhimento de caução.
A caução corresponde a 5% do valor mínimo do imóvel e deve ser depositada na Caixa Econômica Federal até dia 23. Para solicitar a guia de recolhimento de caução, retirar o edital e obter mais informações, é necessário comparecer à gerência executiva do INSS em Bauru, que fica na rua Rio Branco, 12-27, Centro. Na cidade, serão ofertados dois terrenos na quadra 3 da rua Joaquim da Silva Martha, parcialmente invadidos. O lote de 180 m² vai a leilão a R$ 43 mil e o lote de 352 m², por R$ 89 mil.
