São Paulo - A procura por imóveis para famílias de renda média e baixa vem crescendo nos últimos anos e tende a continuar em alta. Apesar disso, as construtoras enfrentam limitações para atender a expansão dessa demanda devido à escalada no preço dos terrenos para novos empreendimentos e a dificuldade em aprimorar a gestão e a produtividade das obras.
“Basicamente, o problema está em viabilizar os custos”, observa Roberto Souza, presidente do Centro de Tecnologia e Edificações (CTE), entidade que lançou o estudo Tendências do Mercado de Habitação Econômica e de Interesse Social. A publicação, antecipada pela Agência Estado, ouviu 36 empresas líderes do segmento, com representatividade de 35% no mercado nacional.
O estudo aponta que cada vez mais pessoas têm entrado no mercado imobiliário, beneficiadas pelo ciclo de melhora da renda, do emprego e da oferta de crédito habitacional. No segmento econômico, o volume de lançamentos deve ter alta de 23,5% em 2012 ante 2011. Nos próximos dois anos, 16,2 milhões de famílias com renda de até R$ 5 mil mensais pretendem comprar uma moradia. Deste total, 11 milhões de famílias são da classe C e 5,2 milhões, das classes D e E. Além disso, o mercado de imóveis econômicos passou a contar desde 2009 com o apoio do Programa Minha Casa, Minha Vida, que prevê financiamentos públicos de até R$ 100 bilhões para viabilizar a aquisição de moradias.
Entretanto, as construtoras enfrentam gargalos que comprometem o crescimento pleno do setor. Para 91% das empresas consultadas, a aquisição de terrenos dentro das cidades é um ponto crítico, pois inviabiliza a comercialização dos empreendimentos para as famílias de baixa renda. Para 64% das construtoras, o terreno representa até 20% dos gastos da empreitada. Com isso, os novos projetos têm sido empurrados para zonas periféricas, onde os terrenos custam menos, mas são desprovidos de infraestrutura de transportes e serviços.
A dificuldade de viabilizar os custos limita também o andamento do Minha Casa, Minha Vida. Segundo a pesquisa, apenas 17% das construtoras conseguem atender a faixa 1 do programa, que é o foco da iniciativa do governo federal. Neste segmento estão as famílias de menor renda - que ganham até R$ 1,6 mil mensais - e os imóveis participantes são limitados ao valor de R$ 61 mil.
“Nessa faixa, o subsídio fornecido pelo programa não fecha a conta, já que os custos de construção e do terreno estão em alta”, explicou Souza, ressaltando a necessidade de revisão dos fomentos e de parcerias com prefeituras para concessão de terrenos.
Além dos custos, as construtoras também apontam entraves burocráticos no momento das vendas. Segundo eles, 70% dos potenciais compradores que visitam os estantes têm renda para participar do programa, mas não conseguem comprová-la pois estão no mercado de trabalho informal. “Um estudo para flexibilizar os critérios do programa seria bem-vindo”, afirma o documento.
Gestão e produtividade
Com o avanço do mercado, as construtoras e incorporadoras estão enfrentando o desafio de lidar com a gestão de um número maior de obras e de negócios simultâneos.
Na prática, deslizes como atraso das obras ou estouro no orçamento vêm comprometendo a lucratividade, já que os custos de construção do setor econômico representam de 60% a 70% do valor geral esperado com as vendas. Já nos projetos voltados para famílias de alta renda, essa proporção é menor.
Na avaliação de Roberto Souza, o setor carece de investimentos em inovação tecnológica e em produtividade, fatores que poderiam contribuir para melhorar as margens das empresas de construção.
“No passado, o empresário não investia por falta de uma política habitacional consistente e contínua. Hoje, o mercado está aquecido e nós temos uma política pública. As condições mudaram e estão favoráveis”, defende Souza.
“A industrialização dos canteiros e a capacitação dos trabalhadores é a saída para os problemas de gestão que estamos vendo”, acrescentou.
