João Rosan |
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O condomínio Vila Dumont, ao lado do Residencial Shangri-lá |
Até alguns anos atrás, o slogan Cidade Sem Limites parecia ser ideal para definir Bauru. A impressão da existência de um vasto território a ser explorado e a ideia de que quanto maior a cidade, mais rica e próspera ela é, predominou por muito tempo e conquistou fortes defensores. Atualmente, este cenário mudou. Pouco a pouco quem vive em Bauru percebe que o município não só tem limites como eles estão bem próximos de serem alcançados.
Isso porque dos 673,49 quilômetros quadrados, apenas 171 quilômetros quadrados pertencem ao perímetro urbano da cidade, ou seja, do total, apenas 25% podem ser ocupados. Considerando isso, basta observar o mapa do município (nas próximas páginas) para notar que, na área urbana, restam poucos espaços para serem preenchidos.
A Zona Sul é a região mais cobiçada pelos investidores e, consequentemente, a mais saturada. Ali, restam poucas áreas passíveis de loteamento, sendo que a maior parte delas já está nas mãos de investidores.
“Temos muitos projetos de loteamentos na região da avenida José Vicente Aiello, próximos do Cemitério do Ipê, que estão em processo de aprovação. Além disso, três novos condomínios devem sair perto do Residencial Lago Sul. Estas são as regiões que mais vão se desenvolver”, aponta Rodrigo Riad Said, titular da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan).
A falta de espaço para a construção de loteamentos somada à disputa por territórios na Zona Sul já surtiu efeitos no limite urbano do município, que teve de ser ampliado para receber os novos investimentos.
Outra área que deve ter seus vazios completamente preenchidos nos próximos anos é a região da avenida Nações Norte. Inaugurada este ano, a via promete levar o progresso para a Zona Norte da cidade.
“A ocupação da área da Nações Norte está sendo mais lenta do que esperávamos, contudo, com a saturação da Zona Sul, ela deve ser acelerada”, aponta Fabrício Laureano, gerente comercial da Aiello Urbanismo.
Segundo a arquiteta Maria Helena Rigitano, que participou da elaboração do Plano Diretor de 2008, outras áreas disponíveis para ocupação estão localizadas próximas à rodovia Bauru-Iacanga, na região da Vila São Paulo e Quinta da Bela Olinda, e em direção a Agudos.
Ainda assim, Fabrício arrisca dizer que o espaço restante para loteamento na cidade é tão pequeno que se esgotará no prazo de 10 anos.
“Tanto é que algumas mudanças de ampliação de perímetro urbano já foram solicitadas e aprovadas”, explica ele.
Espaço urbano da cidade vai se esgotar em 10 anos
Áreas de preservação ambiental, loteamentos antigos e erosões reduzem possibilidade de crescimento territorial de Bauru, que deve saturar preenchimento do limite urbano em uma década
APAs limitam espraiamento
Toda cidade tem um limite urbano pré-determinado. É esta linha imaginária, aprovada por lei, que define até onde podem se estabelecer residências, comércios e serviços. É também ela que separa o perímetro urbano do rural. Como é imaginária e estabelecida por lei municipal, esta linha pode, sim, sofrer alterações conforme a necessidade do município. Com Bauru não é diferente.
Contudo, no caso da nossa cidade, alterar o perímetro urbano e, desta forma, ampliar a área para novos loteamentos não é tão simples quanto parece. Isso porque os maiores pedaços de terra desocupados estão localizados na Zona Norte e Oeste da cidade, onde se situam, respectivamente, as Áreas de Proteção Ambiental (APAs) da Água Parada e do Rio Batalha.
“As APAs são áreas de preservação ambiental estabelecidas por lei. Por conta de interesses ambientais, não é permitido construir nestas áreas”, explica o titular da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), Rodrigo Riad Said.
A arquiteta Maria Helena Rigitano, que participou da elaboração do Plano Diretor de 2008, que estabeleceu estas APAs, explica que há muitos motivos para este impedimento. A preservação da APA do Rio Batalha, por exemplo, é importante para garantir o abastecimento de água da cidade. Liberar a região para construção significa comprometer o rio que fornece água para a maior parte do município.
“O mesmo acontece com a APA da Água Parada. É nela que estão localizadas as nascentes do futuro manancial de abastecimento de água da cidade. Não tem como construir nesta região”, defende Maria Helena.
Além das APAs do Rio Batalha e da Água Parada, a cidade contra ou outra área de proteção ambiental: a do Campo Novo. Nesta área está localizada a maior faixa de mata preservada existente na cidade, que está sob os cuidados da Universidade Estadual Paulista (Unesp), do Jardim Botânico Municipal e do Instituto Lauro de Souza Lima.
Nem todo vazio é vazio
Nem todos os espaços da cidade denominados vazios urbanos são passíveis de ocupação. E este é outro limitador do crescimento do município.
“Muitas vezes, se vê no mapa do município algumas grandes áreas sem ocupação e se imagina que ali há espaço para o desenvolvimento da cidade. Nem sempre isso é verdade. Muitas destas áreas têm matas preservadas, erosões, minas de água, ferrovias, entre outros limitadores”, explica Rodrigo Riad Said, titular da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan).
Maria Helena Rigitano, arquiteta que trabalhou no desenvolvimento do Plano Diretor de 2008, reforça a colocação de Rodrigo, apontando que a cidade já está bem adensada e que, na realidade, existem poucos vazios urbanos passíveis de ocupação.
“Pelo mapa dá a impressão de que temos muitos vazios, mas isso não corresponde à realidade”, frisa.
Segundo Rodrigo, um dos maiores vazios urbanos passíveis de ocupação está localizado na Zona Norte da cidade, próximo à Vila São Paulo e à Quinta da Bela Olinda. Contudo, para ser ocupado, o espaço depende de algumas obras, como a construção de um cruzamento em desnível entre bairros para transpor a rodovia Bauru-Iacanga.
Loteamentos antigos são problema
Por que, com tantas áreas repletas de terrenos desocupados nos quatro cantos da cidade, os loteadores dizem sofrer com a falta de espaço para o desenvolvimento de novos empreendimentos? Não poderiam escolher bairros como Jardim Tangarás e Quinta da Bela Olinda para instalar condomínios fechados e, desta forma, adensar os bairros já existentes?
Infelizmente, a resposta é não. E isso acontece porque para tais empreendimentos são necessárias áreas que ainda não tenham sido loteadas.
“Funciona assim: quando o Jardim Tangarás foi construído, a lei não exigia uma reserva legal de mata por parte do loteador nem que tal loteamento tivesse uma estrutura mínima necessária. Depois, esta lei mudou e passou a exigir que o loteador doasse 20% das terras com mata para reserva legal. O problema é que a lei foi aplicada também aos loteamentos anteriores a ela. Quem comprou estes terrenos deve enfrentar problemas na justiça para construir sobre eles...”, explica Maria Helena Rigitano, arquiteta que participou da elaboração do Plano Diretor.
E entrar com processo para ocupar uma área já loteada geralmente leva mais tempo e custa mais caro do que os loteadores estão dispostos a assumir.
“Não há interesse. Os impedimentos legais para que isso aconteça são mais fortes do que a necessidade do mercado”, justifica Fabrício Laureano, gerente comercial da Aiello Urbanismo.
A disputa pela Zona Sul
Não é novidade para ninguém que a Zona Sul é a menina dos olhos dos investidores. Os motivos para tal preferência não são aparentes, porém têm cunho histórico.
“Tradicionalmente, a Zona Sul é o lugar da cidade que mais se desenvolve. É uma tendência. E investimento atrai investimento”, resume Rodrigo Riad Said, secretário municipal de Planejamento.
E por ser a área predileta dos investidores é também a mais saturada. Em Bauru, apenas a região da avenida José Vicente Aiello, onde estão localizados condomínios como Villa Lobos e os residenciais Tavano, tem espaço para novos investimentos.
“Esta será a parte da cidade que mais vai se desenvolver nos próximos anos”, aponta Rodrigo.
E para ficar mais perto possível da Zona Sul vale até mesmo ir morar em Agudos. Achou estranho? Pois isso é o que está acontecendo no município. Com poucas áreas para explorar na região, os investidores estão apostando nos limites do município vizinho para novos empreendimentos.
“Está saindo um residencial em Agudos, bem atrás do Lago Sul, chamado Pamplona. Na verdade, a área pertence a Agudos, mas fica mais próxima da Zona Sul do que do Centro da cidade vizinha”, conta Rodrigo, que diz acreditar que os moradores do residencial serão, na maioria, bauruenses.
Prédios são alternativa
Comprar casas, demolí-las e, em seu lugar, construir prédios. Esta é a alternativa adotada por empreendedores que não abrem mão de investir na Zona Sul. O movimento de adensamento dos bairros pode ser facilmente percebido por quem passa por esta região de Bauru. O Altos da Cidade é um exemplo desta transformação. Pouco a pouco casas de muros baixos dão lugar a imponentes espigões, que se erguem em um espaço de dois ou três terrenos de tamanho padrão.
“As áreas estão cada vez mais caras e disputadas na Zona Sul. Por isso a alternativa para desenvolver ainda mais a região é construir prédios no lugar de casas”, explica Ricardo Aragão Rocha Faria, sócio-proprietário da Dinâmica Construtora.
O mesmo movimento de adensamento ocorre em alguns bairros da cidade, com a construção de condomínios do Minha Casa Minha Vida.
