Desde a Lei 10257/2001 ? Estatuto da Cidade - se pode fazer uma operação "Ganha /Ganha" sustentável na gestão de terras urbanas entre o poder público, os donos de terras e empreendedores imobiliários, de forma que estes ganhem potencial construtivo quando transferirem sem ônus ao poder público as terras necessárias para projetos de habitação social, tombamento arquitetônico, ambiental e paisagístico, parques urbanos, preservação de florestas, equipamentos públicos de escolas, postos de saúde, esporte e lazer, cultura, sistema viário e de saneamento ambiental, etc.
Uma destas possibilidades se dá pela transferência das terras sem ônus ao poder público em troca do cálculo de um potencial construtivo básico, não exercido sobre as terras pelas suas novas funções sociais aprovadas no Plano Diretor Participativo (PDP), transferindo-o para complementar os potenciais construtivos de outras localidades ou zonas de usos até mais valorizadas. Esta "Transferência do Direito de Construir - TDC" pode receber outros "Incentivos Fiscais e Financeiros", como a ampliação do direito de uma taxa do potencial construtivo (10 a 20%) para aqueles que aderirem à TDC. Pouco ou nada se avançou em Bauru nas práticas públicas não onerosas de conquistas de terras para programas sociais, pois sobre o PDP de 2008 "sequer se cumpriu" com os prazos para as regulamentações dos seus instrumentos, fato que parece "deixaria" na "berlinda jurídica e política", os gestores públicos do executivo e legislativo, segundo a Lei 10257/2001 e a Lei de Crimes Ambientais - salvo "melhor" juízo dos órgãos cumpridores da justiça.
Ressalta ainda a perda histórica deste governo em continuidade de fazer de Bauru um exemplo para o Brasil de gestão sustentável participativa, sobretudo planejando com economia de recursos parte das enormes demandas necessárias por terras para regularizar e construir milhares de habitações sociais (exemplo do Jardim Nicéia e programa Minha Casa Minha Vida, respectivamente) e para outros equipamentos sociais colocados no PDP (como por exemplo: para se implantar os 10 grandes parques urbanos, que tem cerca de 50 vezes a dimensão da propagada "Floresta Urbana" que, "equivocadamente", parece ter sido desapropriada pelo poder público, também a área para a Estação de Tratamento de Esgotos ? ETA, que parece seguir no "mesmo equívoco").
A gestão de terras não onerosa é necessária no planejamento público atual, o qual se quer tão igualmente criativo e com alta qualidade, quanto às leis urbanísticas contemporâneas. Também é necessário à racionalidade e eficiência exigidas, dada as poucas possibilidades econômicas de investimentos do poder público atual. Com o não uso dos instrumentos existentes, perde o poder público, que insiste de forma "equivocada, omissa ou cúmplice" - algo a se investigar por quem de dever, no vício de desapropriar terras, fato que além de ser um "erro" de planejamento por onerar mais os cofres públicos (segundo o jurista José Afonso da Silva - em Direito Urbanístico Brasileiro), ou se imobiliza e não faz gestão ativa e sustentável para o planejamento de médio prazo. "Não cria uma pedagogia para a sustentabilidade" (grifo meu), pois não responde criativamente às enormes demandas ambientais, sociais e econômicas. Economicamente, perde a classe empresarial que não potencializa os seus investimentos, com mais incentivos e em melhores áreas intra-urbanas. Perde a população, que poderia ter uma política de terras públicas ? "um Banco de terras" ? implantado para baratear o custo e prestações da habitação social; ver seus impostos melhores aplicados em obras sociais e ambientais e não com gastos dos recursos públicos em desapropriações - verdadeiro "buraco negro" gerador de dívidas públicas e/ou grande empecilho para a gestão urbana sustentável.
Existem ainda outras formas não onerosas e criativas de conquistas de terras, como por exemplo: o consórcio imobiliário para habitação social; doações antecipadas e compromissadas de parte das terras particulares pela valorização imobiliária que as obras públicas vão gerar nos remanescentes (instrumento criado e utilizado por nós, aqui mesmo em Bauru entre 1993 e 1995 para conquista de cerca de 400 mil metros quadrados de terras das atuais avenidas Moussa Tobias, Nações Unidas Norte, Lúcio Luciano, prolongamento da Duque de Caxias e prolongamento ligando a Getúlio Vargas e a rodovia Marechal Rondon); a cobrança de contrapartidas ambientais e econômicas à verticalização e aos ditos "condomínios fechados horizontais" ? A Outorga Onerosa do Direito de Construir; a antecipação compromissada e sem ônus ao poder público dos seus percentuais futuros de terras públicas das glebas vazias previstas como áreas de expansão urbana pelo PDP, seguindo a lei 6766/79 e outras leis municipais; a permuta de terras e outros "acordos bilaterais" etc.
O autor, José Xaides de Sampaio Alves, é professor doutor na área de Planejamento Urbano da FAAC/Unesp de Bauru
