São inúmeros os lançamentos imobiliários. Há ofertas para todos os bolsos. De um lado o governo federal oferece subsídios à população de baixa renda para aquisição de moradia, como é o caso do programa "Minha casa, Minha vida", de outro foi ampliada a oferta de crédito para aquisição de imóveis. Também existem aqueles que não dependem do crédito bancário, basta um parcelamento da construtora ou até um desconto atraente para pagamento à vista que compram o que é lançado.
Podemos assim separar a análise do comportamento do mercado imobiliário em dois mundos: imóvel para quem quer efetivamente ter sua casa própria, e neste mundo tanto faz aqueles que são de baixa ou elevada renda, e o mundo dos investidores. Observem que a junção destes dois mundos é que define a procura por imóveis. Para aquisição da casa própria, as famílias demandam os imóveis disponíveis, se programam, utilizam crédito, fundo de garantia, enfim, estabelecem esta aquisição como prioritária e movimento o mercado imobiliário.
Já no âmbito dos investidores a dinâmica é outra. Primeiramente acompanham o comportamento do mercado. São seletivos. Estão de olho nos lançamentos, nas oportunidades, querem projetar muito mais a valorização do imóvel do que alguma renda para aluguel. Não que o aluguel não seja importante, mas sabem que é difícil precificar este valor pelo valor futuro, ou seja, o preço final do imóvel. Gostam muito de lançamentos de terrenos em condomínios fechados. Também apreciam lançamentos de apartamentos na planta. Analisam sempre na ótica acima descrita: quando renderá seu dinheiro ao longo do tempo.
Mas quem são estes investidores? Há vários tipos. Profissionais que atuam no mercado e possuem renda variável, mas elevada. Recebem por uma prestação de serviços um bolo de recursos que permite represar importante quantia. Há os chamados emergentes. Possuem empreendimentos que estão "bombando" e conseguem retirar valores expressivos a título de pró-labore. Alguns nem fazem esta separação, colocando os investimentos no fluxo de caixa da empresa e pagam os valores investidos sem sentir no bolso. Há empresários. Há os investidores profissionais. Compraram um terreno, edificaram, venderem com elevada lucratividade (para os que querem a casa própria) e estão pedalando, isto é, compram novos terrenos. Fazem novas construções e fazem a roda girar.
Seja qual for o perfil destes investidores, o setor é que são oligopsonistas, ou seja, são poucos compradores, que ao longo do tempo se transformam em oligopolistas, isto é, poucos vendedores. Acabam inflando o mercado imobiliário, pois não desejam que os preços caiam, e possuem recursos suficientes para suportarem momentos de baixa de demanda. Talvez um ou outro investidor tenha que se render, e vender com menor lucro, mas são casos isolados que não conseguem abalar o mercado. Quando efetuamos a análise deste mercado fica sempre aquela pergunta: afinal, por que os preços dos imóveis não caem? Não caem porque há demanda e porque na outra ponta há insuficiência de oferta. Evidentemente que não é um modelo que se sustente, mas já mais de três anos esperando a queda significa dos preços dos imóveis, sem movimento nesta direção.
Quando se constata que alguns lançamentos imobiliários são vendidos na planta, em alguns casos, em um único dia, é possível afirmar que este modelo terá sobrevida, e por muito tempo. Efetivamente, oligopsonistas estão se transformando em oligopólios, até mesmo sem perceberem este movimento.
O autor, Reinaldo Cafeo, é economista, diretor regional do Corecon e articulista do JC
