O promotor de urbanismo de Bauru, Luís Alvares Gabos, provocou mudança na regra adotada pela Prefeitura de Bauru para a destinação de 5% de área institucional para autorização de loteamentos. Em inquérito civil aberto há pouco mais de 30 dias, com base em denúncia levada à Promotoria pelo pecuarista José Amir Neme Mobaid, o promotor de Justiça contestou que a autorização para parcelamento de solo para fins residenciais deve exigir a parte institucional (5% da gleba) na própria área e não em lotes em outras regiões da cidade. O prefeito Rodrigo Agostinho (PMDB) argumenta que não concorda com a posição da Promotoria mas, em razão do inquérito, decidiu acatar o questionamento. Outro questionamento na denúncia é a forma de cálculo para os casos onde é adotado pagamento como contrapartida do empreendedor, medida também objeto da denúncia.
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Aceituno Jr. |
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Promotor Luís Gabos força mudança em regra adotada pela Prefeitura |
O ponto principal da polêmica reside na forma de aplicação das exigências para o parcelamento de solo. A Prefeitura de Bauru passou a aceitar, sobretudo a partir da revisão do Plano Diretor (PD) em 2008, que os empreendedores destinem 5% do tamanho da gleba a ser parcelada em terrenos em outras localidades. Outra alternativa considerada pela administração municipal é a transformação do valor correspondente em depósito junto ao Fundo Municipal de Habitação.
Mas o Ministério Público contesta que a mudança na lei municipal beneficia o loteador em prejuízo do interesse público e fere a lei federal de parcelamento de solo.
“A lei federal define que as partes que devem ser destinadas para que uma gleba seja parcelada para loteamento sejam na mesma gleba e em Bauru a prefeitura passou a aceitar terrenos em lugares distantes, em outras regiões. O primeiro ponto aqui é de conceito. A exigência de 5% para área institucional na mesma área dos loteamentos visa garantir, no tempo, um estoque de terrenos públicos para que a administração pública possa dispor de terrenos para implementar suas ações em todas as regiões da cidade. E a destinação é na mesma área da gleba loteada para evitar que haja recorte desequilibrado para algumas regiões, em detrimento de outras, na forma de distribuição do espaço público”, argumenta Gabos.
Regras em questionamento
A discussão também envolve os critérios adotados pela Seplan para calcular a contrapartida do loteador. O pecuarista José Amir Mobaid denunciou ao MP que o loteamento denominado Spazio Comendador - localizado na altura da região dos fundos do Bauru Tênis Clube com margem para a avenida que liga o Jardim Estoril ao Recinto Mello Moraes -, teria sido beneficiado com as “novas regras adotadas pela Seplan”.
O pecuarista prestou depoimento à Promotoria alegando que o novo empreendimento, com obras em estágio avançado em andamento na avenida Comendador Martha, estaria “totalmente irregular”.
O inquérito civil levantou uma irregularidade principal e outras consequentes no caso. Primeiro, o promotor questionou que o empreendimento está sendo instalado sem a consignação de área institucional.
O segundo ponto discutido é que, na aplicação da regra do Plano Diretor que abre brecha para aceitar área institucional em outra região, a forma de cálculo também é questionável. O inquérito civil levanta, com documentos apresentados pelo denunciante, que a Seplan calcula a troca da área com base no valor da gleba, para definir a substituição em relação ao futuro cumprimento da fração de 5% como institucional.
Para exemplificar, para um terreno de 128 mil metros quadrados na zona sul a preço de mercado sugerido em R$ 1.000,00 o metro quadrado, os 5% na própria gleba do empreendimento levariam à exigência de R$ 6,4 milhões para serem depositados pelo loteador. A Promotoria, que exige que a área institucional de 5% seja na mesma gleba ou região do empreendimento, questiona a adoção do cálculo pelo valor da gleba em detrimento ao valor de mercado do local parcelado.
Um subitem do critério de cálculo seria a suposta aceitação de 5% de gleba pelo “tamanho”. Neste caso, segundo apura a Promotoria, o prejuízo ao erário em benefício do loteador seria ainda maior. A questão objetiva, neste caso, é óbvia: os 5% de uma área na zona sul têm valor algumas vezes inferior a terreno no mesmo tamanho nos fundos da periferia. A Promotoria solicitou à prefeitura que informe todos os loteamentos aprovados nos últimos 10 anos e a identificação das contrapartidas aplicadas.
O empreendimento que originou a denúncia é o Spazio Comendador.
Rodrigo não concorda, mas vai acatar a posição da Promotoria
O prefeito Rodrigo Agostinho (PMDB) afirma que não concorda com a posição do Ministério Público a respeito da regra para exigência de 5% a título de área institucional, mas que, diante do questionamento, decidiu aplicar o entendimento do promotor Luiz Gabos para os loteamentos sob análise e os futuros.
“Eu tenho interpretação diferente da do promotor, porque o Plano Diretor de Bauru é claro ao autorizar a conversão da área institucional de 5% do loteamento em valor pago em dinheiro com destino para fomentar o Fundo Municipal de Habitação ou a destinação dos 5% em outro bairro, de acordo com interesse do município. Mas diante da denúncia e da posição da Promotoria, como cautela, decidi acatar a posição e os loteamentos em andamento vão ter a área institucional exigida na mesma gleba ou região e os futuros também”, posiciona Agostinho.
Rodrigo Agostinho salienta que esta posição também é adotada em todo o País. “A prefeitura é quem sabe onde está precisando de área para construir uma escola ou um posto de saúde neste momento e por isso a regra em todo o País é o de aprovar contrapartidas de área institucional onde há necessidade, por interesse público. Sobre a transformação da área institucional em valor, nós asseguramos que o valor seja o mesmo do valor patrimonial dos 5% do loteamento.”
Entretanto, Agostinho reconhece que há divergência sobre a forma de cálculo nessa hipótese de transformar os 5% de área em dinheiro. “A questão do cálculo garante a relação pelo valor patrimonial, mas com aplicação sobre a gleba para avaliação do momento. O que nós temos é que muitos empreendimentos demoram muito tempo para serem efetivados e isso fica defasado. Mas isso pode ser ajustado na regra. A questão é que em todo o País a destinação dos 5% aceita terrenos em outros lugares, fora do empreendimento, mas aqui estamos acatando a posição da Promotoria, embora seja um entendimento bastante controverso”, comenta.
Outro ponto abordado pelo prefeito é sobre a possível irregularidade no loteamento Spazio Comendador quanto a não existência da área institucional, embora o empreendimento já esteja em fase adiantada. “Essa questão é definida ou em garantia por caução ou dentro do prazo de definição da área institucional até a entrega do loteamento, portanto, até o final da obra e não necessariamente agora. Para não levar balão, exigimos garantia para quem não aponta área institucional logo de início”, finaliza.
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