Destravamento: uma necessidade para o mercado imobiliário avançar

Dentro do chamado mercado tradicional, os imóveis de dois dormitórios, com média de 60 metros quadrados de área privativa, tiveram apenas 1% de participação e os de três dormitórios, de 100 metros quadrados, 8%. Os dados integram o Estudo Secovi do Mercado Imobiliário de Bauru, elaborado pelo departamento de economia e estatística do sindicato em parceria com a Robert Michel Zarif Assessoria Econômica.

Diretor de Habitação Econômica da Regional Secovi em Bauru, Bruno Pegorin Neto explica que alguns fatores justificam esta distribuição atual. Mas uma delas, sem dúvidas, é a falta de áreas disponíveis em regiões mais valorizadas, onde pessoas de classe média ou mais elevada desejam morar. "É uma demanda que existe, mas, mesmo assim, o mercado tradicional enxugou. Um dos motivos é a dificuldade para a aprovação de projetos neste segmento, em comparação com outras cidades, o que também reflete do preço final dos imóveis", aponta, salientando que o estoque disponível de imóveis de padrão tradicional caiu 70% em 2017, em Bauru, ante ao aumento de 36% entre os econômicos.

"No mercado tradicional, em que tanto quem investe como quem compra vai desembolsar mais, existem algumas exigências, como a localização. O processo de destravamento, neste sentido, é necessário e a prefeitura concorda, para não condenar o mercado a ter só um tipo de produto viável ou até perder competitividade com cidades vizinhas, que conseguem oferecer o mesmo produto por um valor mais barato", detalha. Para se ter uma ideia, no ano passado, apenas dois empreendimentos residenciais foram aprovados em Bauru, enquanto Piratininga registrou o dobro.

NOVO CONSUMIDOR

Por outro lado, o fato de o Minha Casa Minha Vida ser um projeto consolidado, com financiamentos que garantem subsídios e juros mais baixos, contribui para que um número mais elevado de habitações econômicas continuem sendo lançadas. "Além disso, para diluir todos os custos com áreas de lazer, o empreendimento precisa ser maior. Hoje, no mínimo, para fechar a conta, um empreendimento do Minha Casa precisa ter uma gleba de 10 mil metros quadrados, com cerca de 200 apartamentos".

Presidente fundador da Datastore e especialista em inteligência de mercado, Marcus Araújo também aponta outro motivo especial. Diferentemente do mercado econômico, o tradicional passa por uma profunda mudança, em que, cada vez mais, os consumidores visam a otimização de espaços, para que se enquadrem nas demandas contemporâneas. "A mulher está cada vez mais tempo fora de casa, o número de filhos está diminuindo e as novas gerações estão cada dia mais digitais. Então, o espaço necessário de área privativa e de lazer foi reduzido, sem exigência de muitos itens, mas que seja um lugar sofisticado".

Como o ciclo do mercado imobiliário é longo, de cinco a seis anos desde o projeto até a entrega do empreendimento, o estoque de unidades acumulado em um contexto de crise, Araújo diz, já não atende mais as expectativas de quem busca, hoje, um lugar para morar. "Foi uma mudança que ocorreu de forma muito acentuada para o mercado tradicional, de dois, três ou quatro quartos. Já para os econômicos, em que as metragens de área privativa já são bem enxutas e a necessidade por lazer ainda é grande, isso não ficou demonstrado".

Mais detalhes dessa visão poderão ser conferidos na entrevista com Araújo, que será publicada em breve no JC.

Desenvolvimento e proteção em equilíbrio

Ex-secretário do Meio Ambiente do Estado, Ricardo Salles também participou do encontro do Secovi, ontem, e destacou, especificamente, a necessidade de revisão do Plano de Manejo de Áreas de Proteção Ambiental (APAs) para liberar novos espaços dentro da cidade ao desenvolvimento do mercado imobiliário. "É importante e necessário que haja um equilíbrio entre proteger o meio ambiente sem prejudicar a população, considerando restrições e concessões à luz da realidade".

Entre os desafios, ele defende a revisão da Lei do Cerrado, para que algumas áreas específicas possam ser manejadas para fins de urbanização. "Fizemos alguns estudos para adaptar a lei, de forma que, por um lado, ela não seja um impeditivo para o desenvolvimento da cidade e, por outro lado, garanta a consolidação de grandes maciços de Cerrado e reservas específicas, em vez de pequenos fragmentos, como os de hoje, que acabam quase se tornando terrenos baldios no meio da cidade".

Especialistas apontam que é a hora de comprar

O mercado imobiliário no Interior do Estado tende a ser menos volátil, com menos oscilações de vendas e preços em comparação à Capital. A avaliação é do presidente do Sindicato da Habitação e reitor da Universidade Secovi, Flavio Amary, que revelou algumas estatísticas e orientou: a hora de comprar é agora.

De acordo com ele, a cidade de São Paulo registrou aumento de 46% nas vendas de imóveis em 2017, na comparação com 2016. Já no Brasil, o aumento foi de 9%, variação que ele considera positiva por dar maior previsibilidade e segurança ao mercado. "De forma gradativa, vemos o mercado melhorando junto com a economia, que registra queda da taxa de juros e da inflação e início da retomada dos empregos. E, em meio a tudo isso, o preço praticado nos últimos anos, na média, continua estável, tornando o momento propício para quem quer comprar, porque, em algum momento, haverá um descompasso entre oferta e demanda, que irá pressionar os preços", detalha.

Em 2017, segundo o Estudo Secovi, o preço médio do metro quadrado da unidade econômica com dois dormitórios foi de R$ 3.370,00. Já no mercado tradicional, o metro quadrado foi R$ 5.122,00 para um dormitório, de R$ 4.921,00 para dois dormitórios e de R$ 5.669,00 para três dormitórios.

A partir da melhora dos indicadores econômicos destacada por Amary, o diretor regional do Secovi em Bauru, Riad Elia Said, aposta na recuperação da confiança dos investidores na cidade. "Historicamente, Bauru sempre teve um mercado imobiliário estável. Durante os últimos três anos, tivemos algumas oscilações, mas, agora, estamos otimistas com a retomada de um maior número de lançamentos pelas construtoras e incorporadoras", completa.

Cursos de Medicina

Segundo Bruno Pegorin Neto, a abertura de dois cursos de Medicina em Bauru, pela USP e pela Uninove, contribuíram para dar novo ânimo ao mercado imobiliário local, que espera aumento no volume de vendas de unidades tanto para as famílias dos estudantes quando para investidores interessados em locar os imóveis.

"Já há um estudo para a construção de novos empreendimentos nas regiões onde as faculdades estão instaladas, o que reforça a necessidade de liberação de novas áreas pelo poder público. Elas são as regiões mais adensadas em todo o histórico da pesquisa do Secovi e irão absorver rapidamente estes novos lançamentos", completa.