| Fotos: Samantha Ciuffa |
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| João Thomaz Parra acredita que haja relação direta com a crise |
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| Advogada Natália Zamaro fala sobre débitos de condomínio |
O número de ações de execução de títulos extrajudiciais, que nada mais são do que processos para impor o pagamento de dívida considerada líquida e certa, explodiu em Bauru. Segundo levantamento realizado pelo Fórum local, o volume de ações ajuizadas triplicou no segundo semestre de 2018, antes mesmo do fim do ano, na comparação com o primeiro semestre. Entre janeiro e julho, foram 246 processos protocolados, frente a 748 entre julho e 8 de novembro. Segundo o juiz João Thomaz Dias Parra, diretor da 3ª. Região Administrativa Judiciária de Bauru, a inadimplência relacionada a taxas de condomínio foi responsável por grande parte deste aumento.
"O principal destaque são as dívidas condominiais. Em segundo lugar, vêm os débitos de contratos bancários, especialmente pelo não pagamento de financiamentos, e, em terceiro, dívidas de aluguel de imóveis", detalha.
Para o juiz, o crescimento do número de ações de execução tem relação direta com a crise econômica do País. Natália Zamaro da Silva, advogada especializada em direito condominial, acrescenta que, somada à perda de empregos e às consequentes dificuldades econômicas das famílias, também está a falta de informação.
PERDA DE IMÓVEL
Isso porque, com relativa facilidade, condôminos inadimplentes podem até mesmo perder o imóvel - mesmo que este seja o único local disponível para ele e sua família morarem. Trata-se de uma medida prevista na legislação desde a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), em março de 2016.
"Acredito que ainda há falta de conhecimento sobre as consequências. O proprietário pode ser executado até mesmo se o imóvel estiver locado. Posteriormente, ele pode até ingressar com uma ação contra o locatário, mas, se não pagar as taxas condominiais em atraso, pode perder o imóvel", comenta a advogada, destaca.
Segundo ela, legalmente, o processo de execução é possível já no primeiro mês de atraso da taxa condominial, porém, via de regra, os empreendimentos aguardam, em média, o acúmulo de três meses de inadimplência para fazer a cobrança judicial. Antes desta medida mais drástica, lembra João Parra, as administradoras de condomínios também podem inscrever o nome do devedor nos cadastros de proteção ao crédito, como forma de tentar receber o valor da dívida.
ANTES
Ele explica que, diante da falta de pagamento de cota condominial, antes do novo CPC, o empreendimento precisava protocolar uma ação de conhecimento para confirmar a existência da dívida. O condômino tinha, então, de comparecer a uma audiência e apresentar defesa.
"Somente após a sentença e julgamento de eventual recurso, o que poderia demorar um ano e meio, dois anos, era possível iniciar o processo de execução, ou seja, da efetiva cobrança", comenta.
Com a mudança na lei, o débito condominial passou a ser considerado título executivo, ou seja, o condômino devedor é chamado não mais para se defender, mas para pagar.
Quando há recusa do pagamento, já é possível requerer a penhora de bens, com prioridade normalmente dada ao bloqueio de contas bancárias e, na inexistência de saldo disponível, ao leilão do imóvel cuja taxa condominial deixou de ser paga.
"O novo CPC enxugou o trâmite processual, que se tornou mais rápido. Normalmente, em 30 dias após a citação do réu, é possível pedir o bloqueio", detalha Natália Zamaro.
Parra pontua, ainda, que o devedor até pode apresentar defesa via embargos, mas, como se trata de título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, as chances de obter decisão favorável são remotas.
Para se ter uma ideia, no segundo semestre deste ano, apenas 15% dos réus apresentaram embargos, dada a baixa probabilidade de reverter a cobrança.
ACORDO
O juiz João Thomaz Dias Parra explica que as taxas condominiais são títulos executivos extrajudiciais líquidos, certos e exigíveis, assim como são cheques, promissórias ou contratos assinados por duas testemunhas.
Também se enquadram nesta mesma categoria os débitos de locação de imóveis. Portanto, quem atrasa o pagamento do aluguel por muitos meses, além de correr o risco de ser despejado, também pode ter bens penhorados.
"Tratam-se de execuções por quantia certa, em que há uma presunção de que o débito é verdadeiro. É diferente, por exemplo, de uma ação de indenização, em que não é possível saber se o réu deve ou não fazer o pagamento", pontua o magistrado.
Em razão das poucas chances de conseguir reverter a cobrança, o juiz recomenda que os devedores busquem negociar com os credores antes ou mesmo depois de iniciado o processo judicial.
"Temos feito muitos acordos. Dificilmente o condomínio reduz o valor do débito, mas sempre há como negociar as condições de pagamento", frisa.
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