Por unanimidade, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não pode ser vinculado à base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, os ministros definiram que as prefeituras não podem impor previamente, de forma unilateral, uma cifra de referência para computar o tributo, que incide nas operações de compra e venda de imóveis.
Para os magistrados, o cálculo do ITBI deve ser instituído a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, que goza da presunção de que a quantia é condizente com o preço de mercado. Se o Fisco não concordar com a informação prestada, pode questioná-la por meio de processo administrativo com o objetivo de arbitrar o novo montante, conforme previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
O caso foi tratado em recurso especial protocolado pelo município de São Paulo em processo envolvendo a empresa Fortress Negócios Imobiliários LTDA. O julgamento, contudo, ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos, o que significa que o entendimento deverá ser replicado por tribunais de todo o Brasil em casos idênticos. Com a definição do precedente, segundo o STJ, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que estavam suspensos em todo o País.
A tendência, segundo o advogado tributarista bauruense Luiz Fernando Maia, é de que regras municipais que não estejam seguindo a nova diretriz do STJ precisem ser revistas. Em Bauru, por exemplo, a cada quatro anos, são aprovadas leis para definir as tabelas de valores venais dos imóveis para fins de lançamento do IPTU e ITBI.
Como, conforme decisão do STJ, o município não pode impor previamente qualquer valor de referência para o cálculo do ITBI, Maia acredita que a norma precisará ser modificada. "Por enquanto, ela continua vigente como está, mas, enquanto isso, cabe ao contribuinte acionar a Justiça com base nestas premissas do STJ", afirma.
Por nota, a assessoria de imprensa da Prefeitura de Bauru informou que a decisão judicial não trará qualquer impacto aos contribuintes da cidade.
CÁLCULO INDIVIDUALIZADO
Relator do recurso protocolado pelo município de São Paulo, o ministro Gurgel de Faria explicou que, diferentemente do IPTU, lançado com base em uma planta genérica aprovada pelo Poder Legislativo, na qual são considerados aspectos objetivos, como a localização e a metragem do imóvel, para o cálculo do ITBI, é preciso levar em conta circunstâncias específicas. O valor, portanto, deve ser individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor.
Por este motivo, o lançamento do imposto deve ocorrer por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao Fisco o direito de revisar a quantia, desde que garantido o exercício do contraditório e da ampla defesa. Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado, Gurgel de Faria argumentou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral e desprezando as particularidades do imóvel. "A base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que é realizada a transação ", conclui o ministro.
