A pandemia do coronavírus contribuiu, sem dúvida alguma, para que a sociedade admitisse na sua rotina ferramentas tecnológicas que, em razão do distanciamento social imposto, possibilitaram a proximidade digital. As videoconferências, por exemplo, até então, eram usadas de forma excepcional. Alguns guardavam desconfiança e desconforto com a ferramenta e ainda valorizavam os encontros presenciais.
Ocorreu, porém, que o distanciamento obrigatório, como uma das medidas sanitárias de combate à pandemia, impossibilitou o modo tradicional de reunião e, então, rapidamente, reuniões, aulas, e inclusive comemorações festivas passaram a ser realizadas em frente às telas de computadores. Passamos a aceitar, e alguns até a preferir, os encontros por videoconferência. Mas uma dúvida ainda existia. Qual a legalidade de uma decisão realizada no ambiente virtual, quando a lei dispunha expressamente que ela precisaria acontecer no ambiente presencial?
Dúvida esta que rodeava os gestores de condomínios, especialmente quanto à realização de assembleia de moradores. Tradicionalmente realizada em plenária, com envio de correspondências pelos correios e com a coleta de assinaturas dos presentes, procedimentos naturalmente do ambiente físico, a assembleia violava de forma direta as recomendações sanitárias de distanciamento. E assim foram suspensas.
Ocorre que a sua realização é exigência legal e a sua supressão poderia paralisar a administração condominial. Seja para a prestação de contas, eleição de representantes ou mesmo para a deliberação de medidas excepcionais, não era, até então, possível abandoná-las. Assim, inicialmente, a Lei 14.010/2020 previu, de forma inovadora, mas excepcional, que essas votações pudessem ocorrer por meios virtuais. Caso em que a manifestação de vontade de cada condômino seria equiparada à sua assinatura presencial. Mas logo a vigência desta nova regra se encerrou e nenhuma foi apresentada em sua substituição, voltando a valer as tradicionais exigências. Mas, recentemente, com a promulgação da lei 14.309/2022, a modalidade virtual das assembleias de condomínio foi finalmente regulamentada. Agora, tanto a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica.
Trata-se de um evidente avanço. Além de baratear os custos envolvidos no evento, torna a participação dos condôminos facilitada, possibilitando que aqueles que tenham alguma limitação de participação presencial possam efetivamente integrar o quorum participante da assembleia. Alguns requisitos devem obrigatoriamente ser observados. O primeiro é que essa modalidade não seja vedada na convenção de condomínio. E o segundo, buscando preservar preceitos de oralidade e livre participação, que sejam garantidos os direitos de voz, de debate e de voto dos participantes.
Deve-se ter o cuidado, ainda, para que no instrumento de convocação conste expressamente a informação de que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como apresente as instruções sobre acesso, sobre como as manifestações ocorrerão e a forma de coleta de votos dos condôminos. É possível, inclusive, a realização de assembleias híbridas, quando o condomínio preferir manter o costume dos encontros presenciais, mas quiser oferecer a possibilidade de participação remota concomitantemente. Desde que respeitadas as mesmas regras sobre convocação e participação da modalidade digital.
Essas novas regras apresentam aos gestores condominiais uma ferramenta importantíssima para fortalecer a democracia condominial e também adequar o rito das assembleias às novas tendências tecnológicas. Confere, assim, agilidade e efetividade às decisões, sem prejudicar o direito de voto e participação, agindo com a segurança jurídica de que as deliberações ali discutidas terão plena validade, agora chanceladas pela lei.
O autor é advogado com atuação nas áreas de Direito Civil e Direito Digital e sócio do escritório Maia Sociedade de Advogados.
