Avaliada em cerca de R$ 300 milhões, a área total do ‘Terreno das Vaquinhas’ tem 560 mil m² e receberá um novo loteamento. O empreendimento foi previamente aprovado pela Prefeitura de São José dos Campos e também pelo Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais), da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação. Agora, o projeto retorna à prefeitura para a aprovação final.

O terreno pertence à empresa CTH, que contratou a Idealiza Cidades para fazer o projeto e tocar as obras de infraestrutura para implantar o novo bairro planejado. O projeto vai se beneficiar de mudanças na Lei de Zoneamento de São José, aprovada em outubro de 2019, que permitiu a construção de prédios na localidade.

“A área foi classificada pelo Plano Diretor de São José dos Campos e pela atual Lei de Zoneamento, após ter sido amplamente discutido em audiências públicas, como Centralidade e Zona Mista Três, voltadas para prédios residenciais e atividades comerciais, sendo que esses somente poderão ser implantados após a aprovação e instalação do loteamento”, informou a Secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade de São José dos Campos.

PRÉDIOS.

Fabiano De Marco, empreendedor e sócio da Idealiza Cidades, loteadora especializada em bairros planejados, conversou com OVALE no fim de 2023. Ele explicou que o novo bairro receberá basicamente três tipos de construção, de acordo com o permitido pelo zoneamento da cidade: casas de até dois pavimentos, prédios menores (até cinco andares) e prédios maiores (segundo a lei de São José, com até 42 andares).

O projeto tem como referência uma praça que terá 42,7 mil m² -- a maior praça de São José, a Ulisses Guimarães, também no Aquarius, tem 38 mil m². O novo bairro terá entrada na altura da avenida Salmão e saída próximo à Arena Municipal, na Via Oeste. Ao entorno desta futura praça, segundo De Marco, há lotes que fazem frente para o condomínio Sunset Park e perto do Alvorada. “O combinado é fazer edificações mais baixas nas avenidas para que haja zona de transição entre o Jardim Alvorada e o Sunset”, disse o empreendedor.

Serão 20 lotes para receber prédios menores, de no máximo cinco andares. O número de pavimentos em definitivo será definido na aprovação final pela prefeitura. No entorno da praça, o projeto prevê construir edifícios mais altos – que podem chegar a 42 andares, de acordo com as regras de zoneamento da cidade, mas o número de pavimentos também será definido na aprovação final.

EDIFÍCIOS.

Segundo De Marco, são 30 lotes para edifícios maiores. Já na parte de trás do condomínio Sunset Park, o projeto prevê a construção de casas de até dois pavimentos (sobrados). São 150 lotes para essas moradias. Levando-se em conta uma média de quatro pessoas por moradia e de quatro apartamentos por andar – números que ainda não estão definidos no projeto –, todo o novo bairro no ‘Terreno das Vaquinhas’ poderá receber mais de 22 mil moradores. “O plano da cidade definiu diretrizes viárias que cruzam a Cassiano Ricardo em direção à Via Oeste. Não tem muito que inovar no desenho, que está bem condicionado pela cidade, que definiu o tipo de empreendimento que queria para a localidade”, disse De Marco.

“A legislação diz que a frente dos lotes tem que ter fachadas ativas (comércios, lojas e serviços com transparência para a rua, espaço privado de acesso público). Ou seja, os lotes estão definidos, as ruas também e a área verde está num bloco”, afirmou. “Somos urbanizadora e estamos executando o plano. Cada prédio que será construído em cada lote vai ser aprovado na prefeitura, que vai exigir os planos de impacto e serão analisados caso a caso ao longo de muitos anos”, completou o empreendedor.

Além das edificações e da área verde, parte do terreno será entregue como área institucional para a prefeitura, que poderá construir equipamentos públicos no local. O projeto ainda prevê um Parque Linear até a Arena Municipal de Esportes, uma conexão entre a praça principal do empreendimento e o ginásio.

Sobre os prazos de construção, De Marco deu como referência um projeto que a Idealiza fez em 2016, em Pelotas (RS), com edifícios de 32 torres. O empreendimento já entregou 20 torres. “São José tem potencial de 3 a 5 torres por ano. Num cenário mais otimista, de 30 torres em seis anos e num mais conservador, de 30 torres em 10 anos”, avaliou De Marco.