Mesmo com preços ainda em elevação, o que seria convidativo para o setor, o cenário do mercado imobiliário em Jundiaí já não é o mesmo de alguns anos atrás. Se a pandemia melhorou os negócios para o segmento residencial e piorou para o comercial, agora, questões como a alta taxa de juros e geopolítica podem fazer de 2025 um ano morno na cidade, tal qual 2024 foi, e para ambos os segmentos.
Vice-presidente de Comercialização e Inteligência de Mercado Imobiliário da Associação de Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região (Proempi), Eli Gonçalves diz que neste ano não é esperada nenhuma grande surpresa em relação ao ano passado. “2025 deverá repetir 2024, onde tivemos no período de janeiro a setembro o menor volume de vendas a cada 1 mil habitantes dos últimos 4 anos - 2,4 imóveis a cada 1 mil jundiaienses.”
Reflexo disso será a quantidade menor de lançamentos, mostrando cautela do mercado. “O empresário, assim como em 2024, quando lançou o menor volume de unidades dos últimos 7 anos - 1,6 unidades a cada 1 mil pessoas -, deverá lançar menos empreendimentos no primeiro semestre deste ano, aguardando por um cenário mais claro para 2025.”
“A diferença de 2025 em relação a 2024 é que teremos maior influência de fatores incontroláveis, afetando diversos mercados nacionais, como geopolítica, economia internacional e extremos climáticos-naturais. Assim como o empresário já demonstrou cautela, o comprador também deverá avaliar com mais atenção a compra de imóveis, em especial o de prontos, devido à perspectiva de um aumento ainda maior nas taxas de juros para financiamento imobiliário. Para a compra de imóveis na planta, temos a possibilidade de esperar o período de obras - de 2 a 3 anos - para chegarmos a reduções na taxa de juros”, afirma.
Dinâmicas para o comércio
Principal ponto de comércio em Jundiaí, o Centro vem tendo uma movimentação pessimista nos últimos anos, com diversos imóveis desocupados. De acordo com análise da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), cidades de médio e grande portes têm parte desse movimento irreversível, pois as novas ferramentas e tecnologias tornam mais econômico para empresas operarem sem uma sede tradicional, especialmente as de menor porte. Há também outros fenômenos em paralelo, como migração de empresas para outros bairros ou cidades, onde o preço dos imóveis é mais barato. Por outro lado, uma maior ocupação de espaços comerciais depende também de uma dinamização das economias locais - ou seja - dependem do crescimento econômico e das perspectivas de mercado para justificarem o investimento na abertura de novos estabelecimentos.
Para Eli, a principal questão na cidade não é a migração de negócios para o e-commerce, mas uma mudança em relação à ocupação do Centro. “A região central de Jundiaí, assim como em outras regiões centrais antigas de diversas cidades, precisa ser reavivada, ou seja, ter tanto comércio como prédios residenciais ocupando toda a região e ativos em um período maior do dia, fortalecido por entretenimento, esporte, educação, cultura, mobilidade urbana e, especialmente, segurança a moradores e comerciantes. Regiões centrais dinâmicas tendem a valorizar tanto imóveis residenciais como comerciais. O e-commerce é um concorrente, sim, mas as lojas ainda podem fazer uso de experiências de compra mais elaboradas - que a venda presencial pode oferecer com mais destaque.”
O mercado de locação de imóveis comerciais no Centro de Jundiaí tem oferta aumentada nos últimos anos
Escassez para morar humildemente
Em relação ao mercado imobiliário, os lançamentos para determinadas faixas de renda não vêm suprindo a demanda jundiaiense, como explica Eli. “O Programa Minha Casa, Minha Vida em Jundiaí possui uma alta demanda reprimida nas faixas 1 e 2 - as de menor renda - e, na faixa 3, ofereceu poucas opções próximas ao teto de valor do Programa - R$ 320 mil a R$ 350 mil. Mesmo com aumento dos valores ao longo dos anos, tem vendido bem, beneficiado por bons projetos e pelas taxas de juros bem mais baixas que as de mercado. Fato curioso é que, de janeiro a setembro de 2024, tivemos mais unidades lançadas para a classe média e alta (61%) do que para o perfil econômico (39%), explicando um dos menores estoques de perfil econômico na cidade (apenas 32 unidades apuradas em setembro de 2024).”
Ainda segundo análise da Fipe, o mercado de locação residencial é uma opção interessante de investimento e isso não é tendência ou novidade. Contudo, sua rentabilidade é variável por localidade e também depende de uma análise em relação a outros tipos de investimento disponíveis, incluindo os financeiros tradicionais, que também oferecem rentabilidade interessante. No momento atual, por exemplo, o rendimento esperado dos títulos públicos ofertados no mercado superam a rentabilidade esperada do aluguel de imóveis residenciais (rental yield). Em outras palavras, se você investir um valor X, você poderá ter um percentual que é superior à soma dos alugueis que receberia de um imóvel que fosse comprado por esse mesmo valor X.
Compra dificultada
Tanto no cenário local quanto nacional, a taxa de juros é determinante para as negociações imobiliárias. E, com a taxa já alta e ainda subindo, Eli explica que esse é o maior vilão do setor. “Um fato muito simbólico foi termos a Caixa Econômica, detentora de aproximadamente 70% dos financiamentos imobiliários do país, com taxas de juros de financiamento imobiliário até maiores que a de alguns bancos privados. Isso também remete a uma necessidade de melhor controle fiscal pelo Governo Federal na parte das contas públicas. Empreendimentos com mais valor agregado nas áreas privativas e comuns em todos os perfis socioeconômicos, maior valor de entrada para reduzir o montante a ser financiado com o banco, tabelas de vendas especiais para investidores e uma análise de inteligência de mercado mais apurada antes do lançamento serão muito importantes para manter um padrão de desempenho comercial satisfatório”, avalia.
Segundo a Fipe, a taxa de juros reduz a venda de imóveis, novos e usados. Por conta disso, em um efeito dominó, o aumento nas taxas de juros produz uma migração dessa demanda por moradia para o mercado de locação, aumentando a demanda por esse tipo de imóvel e, consequentemente, os valores dos novos alugueis, do poder de barganha dos proprietários e dos reajustes contratuais.
Comentários
1 Comentários
-
Diego Olimpio da Silva 19/01/2025Lugar caro de comprar imóvel.