
Vender um apartamento antes de quitar o seu financiamento é possível desde que sejam respeitadas as condições impostas pelo contrato com a instituição financeira. Financiado por meio de alienação fiduciária, o imóvel serve como garantia enquanto a dívida está em aberto e não pode ser negociado diretamente, já que o direito à propriedade pertence ao banco.
A regra também vale para imóveis adquiridos pelo Minha Casa, Minha Vida, com um adendo: se o imóvel for vendido nos cinco primeiros anos de vigência do contrato, o mutuário deverá devolver parte proporcional dos subsídios recebidos.
Para começar o processo de venda de um imóvel financiado é necessário consultar o saldo devedor junto à instituição financeira responsável pelo financiamento. Esse valor representa o montante necessário para quitar o contrato e liberar a alienação fiduciária, permitindo a transferência do imóvel para o novo comprador. Se houver parcelas do financiamento em atraso, é preciso regularizar as pendências diretamente com o banco ou negociar o valor da dívida com o comprador do imóvel. Além disso, o banco responsável pelo financiamento deve ser notificado sobre a venda e precisa autorizar o processo, especialmente nos casos em que o financiamento será transferido para o comprador. É importante verificar se existem cláusulas de carência ou impedimentos que possam dificultar ou inviabilizar a transação.
Em alguns casos, a instituição financeira pode solicitar uma avaliação do imóvel para verificar suas condições e assegurar que o valor de mercado esteja adequado, o que pode influenciar na aprovação da venda.
Segundo Jean Pierre Moreau, sócio do Moreau Advogados, se o imóvel em questão tiver valorizado ao longo do tempo, desde a sua aquisição pelo vendedor, o comprador poderá pagar um valor adicional, conhecido como ágio. "Esse ágio representa, basicamente, a diferença entre o valor atual de mercado avaliado do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Ele também reflete o que o vendedor já pagou ao banco, oferecendo ao comprador a chance de manter o financiamento nas condições originalmente negociadas, às vezes mais vantajosas", afirma o advogado.
Há duas formas de vender um imóvel financiado: por meio do pagamento integral do saldo devedor pelo comprador ou da transferência do financiamento do vendedor para o novo proprietário, conhecida como cessão de dívida. Se o pagamento é à vista, o procedimento é mais simples. Com o valor da venda, o proprietário liquida o saldo devedor e libera o imóvel da alienação fiduciária para providenciar a escritura pública que oficializa a transferência. O valor que sobrar fica com ele.
Já se o comprador optar por financiar a compra do imóvel, ele não assumirá as parcelas do financiamento já existente. Será feito um novo contrato de financiamento, em nome do comprador, que servirá para quitar o saldo devedor e o ágio pago ao vendedor. Não é necessário que o comprador financie no mesmo banco, ele pode escolher outro. Nesse caso, o banco escolhido pelo comprador quita a dívida com a instituição original e passa a deter a alienação fiduciária do imóvel.