Casa própria

é a Carta de Crédito obtida com os recursos oferecidos pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Para esse contrato, a família interessada não pode ter uma renda acima de 12 salários mínimos, imóvel financiado ou algum tipo de restrição como Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), por exemplo.

A Carta de Crédito Caixa é outro tipo de financiamento bastante procurado. Para conseguir esse contrato, não se exige um limite de renda familiar e não há restrições para famílias que já possuem outro imóvel financiado. A ficha de caracterização de renda também deve ser preenchida para que a CEF possa avaliar o valor máximo de crédito que pode ser oferecido ao cliente. As parcelas do financiamento são calculadas de acordo com as possibilidades financeiras de cada cliente.

Toledo explicou que até o final de 1997, as pessoas que não tinham como comprovar renda não podiam adquirir uma casa própria, mas com o sistema de ficha de caracterização de renda isso é possível porque os ganhos informais que a família recebe são computados na avaliação do crédito, que tem um limite estabelecido.

Além desses dois tipos de financiamentos, a CEF ainda oferece vários outros que variam nas exigências e no limite de crédito, dependendo do interesse do cliente.

Exigências

Para conseguir um financiamento pela CEF, o cliente precisa preencher alguns requisitos que são exigidos pelo banco.

Para um financiamento de construção, por exemplo, o cliente deve apresentar juntamente com o projeto, um responsável técnico. "Essa não é uma exigência só da CEF, mas da regulamentação e do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea)", disse Toledo.

"Esse profissional deverá responder pela casa que planejou. É um procedimento caracterizado pela Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)", explicou.

Toledo disse, ainda, que os engenheiros da CEF não são os responsáveis pela obra e pela fiscalização.

"Eles são cautelosos, tomam os cuidados necessários e fazem a medição, que se limita a verificar se o que está sendo construído está de acordo com o projeto proposto", afirmou.

Os profissionais avaliam a casa de interesse do cliente no estado em que se encontra e constatam o valor do imóvel. Segundo Toledo é inviável fazer um estudo detalhista do local porque exige tempo e o gasto seria muito alto, por isso a exigência do responsável técnico.

No caso de algum problema com o sinistro, o que, segundo Toledo, não é comum, a CEF aciona o responsável técnico pelo projeto, que tem um prazo para fazer as correções necessárias. Não sendo solucionado o problema, esse profissional passa a fazer parte de um cadastro restritivo da CEF, ou seja, sua participação em outros projetos fica restringida e ele não poderá trabalhar mais para outros projetos.

Outro procedimento da CEF é, antes mesmo de acionar o responsável técnico, verificar se o seguro cobre o ocorrido. Nesse caso, o seguro já resolve o problema.

Toledo deixou claro que a CEF não tem o poder de punir ninguém. "Não temos uma relação contratual de dívidas e não podemos executar a pessoa. O único que podemos é restringir esse profissional", disse.

Ele aconselhou: "As pessoas devem se orientar quanto ao profissional que irá atuar no projeto contratado. É necessário conhecer tanto a empresa como o profissional para não correr riscos".

Ammbre orienta mutuários

A Associação de Moradores e Mutuários de Bauru e Região (Ammbre) afirma que o momento não

é o melhor para realizar qualquer tipo de financiamento. A explicação é a taxa de juros conjugada com a perda de renda real do brasileiro. O mercado de financiamento habitacional tem que se adequar ao mercado mundial, principalmente na questão do spread (taxa adicional de risco), a taxa de juros do Governo e a cobrada do tomador final do financiamento.

Um financiamento pode ser obtido por meio de um banco ou diretamente com a construtora. O mais comum, segundo a Ammbre, é o financiamento feito através da construtora com a participação do banco.

Para os financiamentos direto com a construtora, a Ammbre explica que o primeiro cuidado, antes de fechar o negócio, é verificar se o loteamento foi legalizado. Para isso, basta pedir informações no Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno está localizado. Deve-se, também, analisar todas as cláusulas do contrato e, em caso de dúvidas, consultar um advogado. Estar atento e não assinar espaços em branco, também é importante.

O contratante deve estar atento também ao índice de reajuste das parcelas, ao mês da correção e a previsão de resíduo nos contratos com reajuste anual. No índice de reajuste da prestação não se deve aceitar um índice indefinido porque

é proibido por lei. Deve-se evitar, também, contrato com índice vinculado à reajuste da Caderneta de Poupança (TR), também o índice de reajuste de materiais da construção civil, o Cub/Sinduscon, só pode incidir sobre as prestações enquanto a obra estiver em construção.

A construtora não pode cobrar juros sobre o resíduo anual das parcelas mensais. O resíduo é a diferença entre o valor que foi pago mensalmente sem correção pelo índice contratual e o que deveria ter sido pago se a correção mensal tivesse sido aplicada. Isso acontece porque o reajuste da prestação é anual, mas a lei permite que a construtora cobre o resíduo anualmente, mas é irregular cobrar juros mensais sobre esse valor.

A Ammbre lembra, ainda, que é importante também verificar a idoneidade de quem está vendendo ou construindo o imóvel, checando se a empresa já construiu outros imóveis, e verificar no cartório de imóveis, se o imóvel, objeto do financiamento, já está hipotecado, ao banco ou ao Governo, como garantia de tributos.

Para finalizar, há que checar sobre o custo total do empreendimento. Geralmente parcelas intermediárias podem aparecer na entrega das chaves. Se não constar no contrato ou ultrapassar o valor total, elas não devem ser pagas.

Entre o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) e Carteira Hipotecária, a Ammbre aconselha que o melhor é o SFH. Outra opção para financiamentos com bancos

é o Plano de Equivalência Salarial por Comprometimento de Renda (PES/CR) e o Plano de Comprometimento de Renda (PCR). Por não haver mais a equivalência salarial plena nos moldes em que foi criada, agora ela está vinculada até o limite de 30%, prefira o PES/CR. A diferença principal entre o PES/CR e a Carteira Hipotecária é na questão do Índice de Reajuste da Prestação. Não se deve optar pelo índice de reajuste vinculado a Caderneta de Poupança, para não ficar refém das variações da economia.

Entre os agentes financeiros, a Ammbre afirma que é melhor optar pela Caixa Econômica Federal (CEF).

A forma de cálculo das prestações de um financiamento

é chamada de sistema de amortização. A maioria dos bancos utiliza para isso a Tabela Price que é o Sistema Francês de Amortização, no qual as prestações são menores no começo do contrato e vão aumentando com o tempo.

A CEF desenvolveu em 1997, o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), no qual as prestações são maiores no início e vão baixando gradualmente.

Entre a Price e o Sacre, a Ammbre aconselha o uso da Price, pois o objetivo do Sacre é não formar Saldo Residual, mas esse saldo é cobrado em parcelas intermediárias ao longo do financiamento, portanto nos dois sistemas, o financiamento será quitado na última prestação.

(FT)

Serviço

A Ammbre se coloca à disposição para os interessados em obter mais informações através do telefone 234-4410 ou na Praça das Cerejeiras, 2-4, ou ainda pelo e-mail: ammbre@blv.com.br

Na hora de assinar um contrato de financiamento, verifique o seguinte:

- Forma de reajuste, fuja do Sacre e da Variação da Caderneta de Poupança, prefira o PES ou PCR;

- Forma de amortização, fuja do Sacre, prefira a Price;

- Valor do Juros: o limite máximo permitido por lei é 12%, mas pode-se encontrar contratos com juros de 8%, que é melhor.

Casa financiada é interditada

Texto: Fabiana Teófilo

A mutuária Vívian de Almeida Jardim da Silveira, está aguardando uma resposta da Caixa Econômica Federal

(CEF) para resolver o problema de uma casa que ela financiou pelo banco. A casa, segundo ela, está interditada por falta de condições de moradia. O laudo feito pelo Corpo de Bombeiros afirma que a casa está a ponto de ruir.

Na verdade, Vívian adquiriu a casa através de uma transferência de financiamento. O imóvel estaria, segundo ela, em perfeitas condições e com um laudo positivo, assinado por um engenheiro da CEF.

O advogado de Vívian, José Herman Barros Shorder, disse que o engenheiro omitiu informações no laudo. Ele contou que Vívian continua pagando as mensalidades do financiamento, que custa, aproximadamente, R$ 90,00.

O seguro Sasse pago pela mutuária, teria sido acionado, quando o problema foi detectado, mas de primeiro momento, segundo Shorder, eles não assumiram a responsabilidade.

O advogado insistiu procurando a gerência da CEF e da Sasse e conseguiu um documento onde, segundo ele, os dois se responsabilizam pelo ocorrido e oferecem a quantia de R$ 21 mil para a mutuária reformar a casa. Shorder disse que o valor é irrisório e que mesmo com uma reforma o problema não seria resolvido.

"O imóvel vale, hoje, de R$ 70 a R$ 80 mil. O correto seria que a CEF comprasse outra casa para a minha cliente, porque essa deve ser demolida", afirmou.

O advogado contou que está tentando uma negociação amigável e deve esperar mais 30 dias antes de acionar a Justiça para tentar solucionar o problema. "Vou dar mais um prazo porque fiquei sabendo que eles estão vendo o que podem fazer, mas em 30 dias, vou acionar a Justiça", disse.

A CEF disse que ao fazer a transferência de financiamento, a mutuária não verificou que o imóvel estava ampliado, ou seja, já não era o original avaliado pelo engenheiro. Mais do que isso, a CEF ao tentar ver a planta da casa na Prefeitura Municipal constatou que não existe o registro do imóvel e, portanto, não há um engenheiro responsável que assine pelo projeto.