Contratos podem conter juros indevidos
* Márcio Bueno
Apesar de o Código de Defesa do Consumidor estar completando 10 anos de vigência, muitas de suas disposições continuam sendo afrontadas por cláusulas constantes de contratos de compra e venda de imóveis, principalmente no que pertine aos imóveis em construção.
Parece-nos que os construtores de imóveis para entrega futura continuam partilhando do ancião entendimento de que as cláusulas contratuais podem (e devem) ser abusivas, mas nada acontecerá ao adquirente se ele pagar corretamente as parcelas do preço. É a filosofia que sempre norteou os contratos de adesão tendo por objeto a compra e venda de imóveis "na planta". Este enfoque distorcido vicejou por várias décadas, mesmo no período que os financiamentos imobiliários eram destinados exclusivamente para as construtoras, que os repassavam aos adquirentes sem nenhum pudor. Estes, sem alternativa, aceitavam todas as condições que lhes eram impostas.
Na realidade, o que se vendia (e se comprava) era o financiamento. O imóvel era mero acessório. A inflação, retratada por níveis bastante elevados, impedia que o comprador normal, sem qualquer referência, percebesse as manobras financeiras lesivas ao seu patrimônio.
A par do repúdio a este entendimento que de há muito deveria ter sido abandonado, o financiamento direto ao consumidor por meio da denominada Carta de Crédito, aliado a uma nova percepção dos direitos assegurados ao cidadão comum, permitiu ao comprador de imóveis em construção analisar com mais atenção as cláusulas contratuais que regram a sua compra. Em suma, os futuros compradores começaram a ler os contratos que retratam a aquisição. E o que é mais importante, a discuti-las. O "efeito Encol" está se fazendo sentir.
Porém, a capacidade criativa das empresas que se dedicam
à produção imobiliária está sempre direcionada para a manutenção da situação anterior. Novas e novas artimanhas contratuais são montadas, inicialmente por uma empresa, e, se der certo, por outras e mais outras. Infelizmente, no Brasil os maus exemplos frutificam.
A mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações.
Apesar de a praxe conduzir para a sua fixação em 12% ao ano, adotando-se a denominada Tabela Price, alguns questionamentos devem ser feitos. O primeiro refere-se à nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura.
Trata-se da inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato.
O detalhe dies a duo da contagem dos juros tem passado despercebido
à grande maioria dos compradores, apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros.
Sem ingressar em maiores indagações, é por demais evidente que os juros são cobrados em razão de o comprador receber o imóvel, dele passando a usufruir, sem que tenha completado o pagamento do preço. Em outras palavras, os juros são devidos por quem financia um comprador.
Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora
é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de ser pagos desde o início da construção, estes deveriam ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.
Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.
Além disto, conforme este critério, o comprador irá pagar juros incidentes sobre um capital que está sendo amortizado mês a mês. Vale dizer, está pagando juros sobre um capital que não deve no todo.
Pode-se imaginar que o comprador tenha adquirido condições para quitar o saldo devedor quando da entrega do imóvel. Pela cláusula de juros constante do contrato, este mesmo comprador deveria pagar os juros retroagindo à data da assinatura do contrato. Neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros por um financiamento que nunca houve! E, se houve, foi o comprador financiando o construtor.
A colocação dos construtores torna-se ainda mais insustentável se atentarmos para o fato de ocorrer o costumeiro atraso na entrega das obras. Quanto mais o construtor atrasar as obras, mais juros deverão ser pagos pelos compradores.
É um grande benefício para os que não cumprem suas obrigações.
Fica o alerta para os corretores de imóveis e para a população. Reflitam bem antes de assinar contratos com esta cláusula. Se já o fizeram, há o dever de questioná-la.
(*) Márcio Bueno é advogado especializado em Direito Imobiliário, é diretor jurídico do Creci-SP.
