Obrigações legais para locadores e locatários (I)
(*) Juares de Marcos Jardim
As relações decorrentes de contratos de locação de imóveis são conflitantes. É óbvio que o proprietário (locador) espera obter um bom rendimento. Em contrapartida o inquilino (locatário), com o tempo, julga que está pagando muito e ainda zelando por algo que não lhe pertence.
As relações entre locadores e locatários já foram muito conturbadas. No entanto, nos últimos anos, houve sensível melhora nesse relacionamento devido a estabilidade econômica e aos inúmeros lançamentos de apartamentos compactos e conjuntos residenciais com preços e condições mais acessíveis. Sendo as prestações do financiamento equivalentes ao valor dos aluguéis, as pessoas se encorajam e assumem compromissos de longo prazo.
A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, regula as locações de imóveis urbanos determinando todos os procedimentos inerentes. Ao lado da Lei 4.591/64, que regula os condomínios em edifícios e as incorporações imobiliárias, faz parte do pequeno rol de diplomas legais próximos da perfeição. De maneira clara e concisa, o legislador estabeleceu os direitos e as obrigações das partes contraentes, deixando pouca margem a interpretações distintas. Uma leitura atenta dos Artigos 22 e 23 dessa lei atesta tal situação.
"Seção IV - Dos deveres do Locador e do Locatário
Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado, em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência dos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Na próxima edição vamos transcrever as obrigações dos locatários (Art. 23).
(*) Juares de Marcos Jardim é consultor jurídico e imobiliário, assessor da presidência do Sciesp
(jurídico@sciesp.com.br) e diretor adjunto da OAB - Santo André (jjardim@oab-stoandre.org.br).
