Direito de Preferência dos Locatários
Hoje em dia é comum as pessoas falarem sobre o direito de preferência que possuí o locatário de um imóvel, conforme lhe foi conferido pela Lei 6.649, de 16.05.79. Porém, de acordo com Roberto Lima, membro da Associação dos Administradores e Corretores de Imóveis de Bauru (Aciba) e diretor da Lima Imóveis, o assunto não estava totalmente disciplinado, vindo a ser regulado de forma mais ampla e adequada somente com o advento da nova Lei do Inquilinato (Lei 8.245), de 18 de outubro de 1991.
Na lei anterior, segundo Lima, foi assegurado ao locatário o exercício do direito de preferência em duas modalidades: em primeiro lugar pela aquisição do imóvel, mediante o depósito do preço e demais despesas do ato da transferência e, em segundo lugar, por reclamação de perdas e danos, pelo locatário, no caso do não respeito de sua preferência pelo alienante
(proprietário).
O membro da Aciba explica que o direito de preferência na lei revogada se limitava apenas aos casos de venda, promessa de venda ou cessão de direitos, contudo com a nova lei, acrescentou-se também os casos de promessa de cessão de direitos e a dação em pagamento, excluindo as hipóteses de "perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação"(art. 32).
Quanto ao direito de aquisição do imóvel pelo locatário, explica Lima, a lei anterior condicionou o seu exercício à prévia inscrição do contrato de locação no registro imobiliário, na forma que estabelecia o regulamento, o qual nunca foi editado, impedindo assim, o exercício do direito de preferência por parte do locatário para a aquisição do imóvel mediante a propositura da ação de adjudicação.
O corretor explica que, com a Lei do Inquilinato, vieram outras inovações, como o que diz respeito a notificação ser endereçada ao locatário, cuja "comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente".
Lima diz que, como também, prescreve o artigo 28, da Lei Vigente, que "O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral
à proposta, no prazo de trinta dias".
Para o membro da Aciba, a grande inovação que trouxe a nova lei, em seu próprio texto, foi a regulamentação de como deve o contrato de locação ser averbado no Cartório de Imóveis, condição indispensável para o exercício do direito de preferência para a aquisição do imóvel.
De acordo com o artigo 33 da Lei do inquilinato, que diz: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel".
Lima diz que pode-se concluir que, tanto locatário como o proprietário do imóvel devem sempre estar atentos as exigências da lei, para que não sejam pegos desprevenidos em uma situação de alienação do imóvel locado, as quais são requisitos indispensáveis para o exercício do direito.
