Negociar. Esta é a palavra chave para inquilinos e proprietários de imóveis na atual realidade de mercado. A aplicação plena dos reajustes pode inviabilizar o pagamento do aluguel ou causar a desocupação do imóvel. Um acordo entre as partes pode solucionar o problema, evitando que o imóvel seja depredado e que o inquilino tenha que mudar de endereço.
Uma pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo junto às imobiliárias revela que os proprietários de imóveis não estão exigindo a aplicação total dos reajustes, porque os índices “cheios” estão acima das reposições salariais.
Nos últimos 12 meses, somou 32%. Segundo o Secovi, no mês passado os aluguéis tiveram nova alta, de 0,7%, e o acumulado do ano ficou em 3,5%.
Apesar dos aumentos, o reajuste segue bem abaixo da inflação, medida por índices como INPC, IGP-M, IGP-DI e IPC/Fipe, que variam de 5,96% a 7,25%.
Manter o inquilino no imóvel, ainda que por um aluguel abaixo do esperado, é um bom negócio, segundo frisa a corretora Wânia Pôrto. Ela ressalta que um imóvel vago gera despesas. “No caso dos apartamentos, o dono tem que arcar com o condomínio. Se for uma casa, ele corre o risco de tê-la depredada.”
Segundo ela, na semana passada um imóvel administrado por sua imobiliária foi desocupado. Nesta semana, o proprietário constatou que haviam furtado toda a fiação elétrica. “Os ladrões quebraram janelas e levaram até o vaso sanitário.”
Na opinião da corretora e diretora da Associação dos Administradores e Corretores de Imóveis de Bauru (Aciba), as imobiliárias deveriam intermediar o acordo, convencendo o proprietário e o inquilino a chegar a um bom termo. “O mercado imobiliário está sentindo o reflexo da guerra, dos aumentos do dólar etc”, avalia Wânia.
Os contratos defasados em dois ou três anos estão sendo reajustados de acordo com os índices autorizados, frisa o diretor de outra imobiliária, Ércio Luiz Domingues dos Santos. “A negociação ocorre, porém, não em todos os casos. Alguns aluguéis estão defasados demais.”
Para ele, o déficit habitacional ainda é um problema para a cidade. “Temos um déficit de imóveis em Bauru. Investir neste setor ainda é um bom negócio.”
Locação rápida
De acordo com Santos, os imóveis na faixa de R$ 500,00 colocados para locação são os que registram ocupação mais rapidamente. “A localização também influencia bastante. Os imóveis próximos ao Centro da cidade, Bela Vista, Redentor e Geisel são os mais procurados.”
A imobiliária ganha novo papel na atual conjuntura da economia brasileira, segundo afirma o corretor Eduardo Cury. “A imobiliária é o agente conciliador entre o inquilino e o proprietário do imóvel. É ela quem fornece o preço de mercado para que haja o acordo entre as partes.”
Para ele, não há muitos imóveis disponíveis para locação. “Pode parecer que há muitos vagos, mas um mesmo imóvel está sendo alugado em várias imobiliárias. A média de tempo para locar um imóvel não ultrapassa os 30 dias, com raras exceções.”
Ele explica que existem períodos do ano em que a locação é mais fácil. “Os imóveis destinados aos estudantes são alugados facilmente no início do ano. Nos meses de agosto e setembro há uma queda nas locações.”
Em 90% dos casos de renovação de contrato de locação há uma negociação entre o locador e o locatário, afirma o proprietário de outra imobiliária, João Assaf. “O mercado de imóveis está sendo realista. O proprietário está consciente de que se pedir o índice cheio de reajuste, pode ficar com o imóvel vazio por muito tempo.”
O índice do IGP-M, que rege a maioria dos contratos, extrapolou o reajuste dos salários. “Nos últimos 12 meses, o índice de aumento somou 32%. Os trabalhadores não tiveram este reajuste.”
Na opinião da corretora Wânia Pôrto, as imobiliárias devem priorizar os inquilinos que pagam em dia. “A inadimplência é muito grande no setor. Eu acho que é importante priorizar o bom pagador. Os proprietários têm que dar condições aos inquilinos de pagar um valor adequado à renda familiar.”
A negociação abaixo dos índices estabelecidos é uma tendência de mercado. “Em Bauru e no País todo há muitos imóveis disponíveis. Para alugar pode demorar um mês ou um ano, e isso tem que ser considerado pelo locador.”
