Quando se enxerga com clareza a relação locatícia, permite-se a rápida satisfação das exigências da população e também o incremento dos investimentos e o aumento da quantidade de imóveis para locação. É esta a trilha que vem sendo percorrida pelo Judiciário brasileiro, como se vê: Estímulo à solução negociada: quanto às ações revisionais e renovatórias, estas têm sido bem solvidas (quando não, antes, em Câmaras de Mediação e Conciliação) em audiências ou sessões do Setor de Conciliação (atuante em São Paulo desde a vigência do Provimento 893 de 2004, do Conselho Superior da Magistratura).
Velocidade das execuções: nas hipóteses em que não se alcança acordo, basicamente aquelas em que ocorre inadimplemento, o Judiciário parece entender cada vez melhor a crise que decorre da demora do despejo e da cobrança dos valores devidos, aplicando a Lei 11.232/05 (em vigor desde junho de 2006), fortalecendo a execução de sentenças ao prever pena ao executado que não honre seu débito.
Quanto à retomada do imóvel, uma vez decretado o despejo por falta de pagamento, a jurisprudência consolidou-se (para atendimento de exigência inserta na lei) no aceitar em caução, o crédito do locador ante o locatário, objeto da própria ação judicial, assim permitindo o imediato despejo, quando o devedor ofereça recurso de apelação.
Pressa nas soluções concretas: é crescente a aplicação da “tutela antecipada” nas hipóteses em que o direito do locador esteja bem exposto e provado, a par de demonstrado o prejuízo que decorreria da postergação da ordem judicial. Imediato julgamento dos casos de falta de pagamento: observada a quantidade de ações ajuizadas em São Paulo (1.801 ações locatícias em outubro), verifica-se que em 91% delas, se cuidou do puro e simples inadimplemento de aluguéis. Nessa modalidade, nota-se que é melhor abandonar a tentativa judicial de conciliação que finda se mostrando infrutífera, para que se proceda ao imediato despejo. E as razões para o tanto são simples: É fácil constatar que nesses casos o inquilino inadimplente raramente terá meios de solver o débito acumulado, e o alongamento do processo finda onerando os fiadores ou esgotando a caução oferecida em garantia da locação.
Validade das garantias: é impossível esquecer a recentíssima decisão do Superior Tribunal de Justiça que confirmou prevalecer a fiança até a entrega das chaves, abandonando a interpretação de que a responsabilidade se esgotaria ao fim do prazo certo avençado no contrato. Com isso, singelamente, se confirmou que vale exatamente o que o fiador prometeu ao conceder a garantia: responde até o fim da locação, ou seja, sua palavra vale.
Em acréscimo, está bastante firme a convicção de que não se aplica ao imóvel do fiador o benefício previsto na lei de impenhorabilidade do bem de família, assegurando-se deste modo o cumprimento do contrato.
Portanto, é positivo o balanço de 2006, quando se analisa a tendência do tratamento dado pelos Tribunais às ações locatícias. E, se é verdade que persiste o problema da morosidade dos processos, é igualmente verídico que esse mal assola todo e qualquer procedimento judicial, e somente será resolvido com robustos investimentos que permitam o bom e esperado funcionamento do Poder Judiciário. Esta deverá ser a próxima meta a perseguir.
O autor, Jaques Bushatsky, é diretor de Locação e membro do Conselho Jurídico do Secovi – SP
