A dívida de curto e médio prazo da Companhia de Habitação Popular (Cohab), com R$ 177 milhões vencendo até dezembro em um total de R$ 398 milhões até 2020, pode demorar mais ou menos tempo para afetar as contas da Prefeitura de Bauru se a direção da empresa afrouxar ou apertar a cobrança dos 21.118 mutuários com prestações em atraso em 87 cidades paulistas.
Esta é uma das avaliações que o presidente da Cohab-Bauru, Édison Gasparini Júnior, retirou da reunião com representantes da Associação Brasileira de Cohabs e da companhia em Santos, na última sexta-feira. Enquanto tentam se aproximar, com a formação de um grupo de especialistas sobre contratos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para buscar apoio junto à União, os dirigentes das companhias reforçaram o caminho inevitável na condução das dívidas: enfatizar cobrança dos mutuários e manter rigor na retomada das casas de quem não paga as prestações e não realizou renegociação.
As companhias que buscam unificar estratégias junto ao governo federal são formadas pelas unidades de Bauru, Santos, Ribeirão Preto, Campinas e Londrina (PR). Santos, por exemplo, está com situação bem pior que a unidade bauruense. A companhia da baixada santista mantém receita mensal de apenas R$ 120 mil, contra um compromisso a ser pago à CEF/FGTS de R$ 320 mil. Com apenas 5.000 contratos ativos no momento, a prefeitura é quem cobre, do Orçamento geral, a diferença.
Por esta razão, o presidente Gasparini Júnior discutiu com o prefeito Rodrigo Agostinho (PMDB), logo após o encontro, a manutenção das ações por cobrança. “A Cohab tem de cobrar quem não paga sua casa. É assim em todo lugar, na CEF ou com qualquer outro credor. O município tem de dar oportunidade de regularização para o mutuário mas não pode ficar brincando de administrar, como ocorreu no passado. Por isso é que temos uma dívida desse tamanho, mas estamos resolvendo. Quem tiver a cobrança executada terá de dar a casa para outra pessoa que está na fila, não tem jeito”, enfatiza.
Gasparini adverte aos mutuários que podem aparecer oportunistas para “vender” a idéia de que a existência de créditos desviados em 2003 - do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) para quitar resíduos de núcleos que ainda não tiveram o contrato vencido, como o Mary Dota – pode beneficiar o devedor. “Não tem nada a ver uma coisa com a outra. O fato do Mary Dota, por exemplo, ter tido o crédito da Cohab utilizado para antecipar o resíduo com o FGTS não muda em nada a obrigação do mutuário de ter de pagar. Quem cair em conversa de oportunista e deixar de pagar vai sofrer as consequências. A orientação é para que o mutuário cumpra suas obrigações e se tiver algum problema negocie com a Cohab diretamente”, menciona.
Negociação com FGTS
A Cohab, através do Executivo, espera a aprovação da Câmara Municipal de Bauru para renegociar R$ 177 milhões de dívidas junto ao FGTS em 204 parcelas. O FGTS entrou com a primeira ação de execução, de R$ 69 milhões que venceram em julho de 2008, na última quinta-feira.
A operação tem a vantagem de reduzir o valor mensal a ser pago ao FGTS. Sem a renegociação, a Cohab terá de parcelas os R$ 177 milhões em 78 meses e a uma taxa de juros imposta pelo fundo de 6%, o que daria uma prestação mensal de R$ 6 milhões em relação ao total da dívida até 2020 (R$ 398 milhões).
Com a renegociação (compra de títulos do fundo para pagar a dívida), o pagamento é estendido para 204 parcelas, com juros de 3,4%. A parcela inicial ficará, neste caso, em R$ 2,4 milhões e, em 2017, passaria a R$ 2,9 milhões segundo as projeções apresentadas pela Cohab. A negociação que tem projeto de lei autorizativo enviado à Câmara envolve substituir contratos com juros de 6% por 3% e incluir os valores que vencerão nos próximos anos no mesmo programa.
Entretanto, os números dependem de aferição pelos vereadores. Na audiência pública da última semana, no plenário do Legislativo, os vereadores salientaram que querem ter o detalhamento das contas, a origem, seus autores, e sua evolução, antes de autorizar ou não a renegociação.
Em relação às casas de 40 moradores do Mary Dota, que sofrem problemas em decorrência de construção sobre lixão no bairro, entregues em 1991, a Cohab informa que a direção é quem está mediando junto ao Ministério Público (MP) uma solução para os prejudicados. “Estamos discutindo a substituição das casas onde já estão comprovados os problemas. O lixão no Mary Dota é de 1988. A Cohab vai resolver o problema, mas não vai deixar de cobrar quem deve ”, finaliza Gasparini.
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Raio X de Bauru
A situação financeira da Cohab-Bauru não é favorável. Apesar da receita média atual de R$ 3,1 milhões/mês, a companhia terá de passar a pagar R$ 2,4 milhões/mês ao FGTS e tentar, rapidamente, reduzir a inadimplência de 52%. Na prática, a companhia tem apenas 9.975 contratos pagos em dia, de 20.817 negociações ainda ativas. Ou seja, 4.365 mutuários devem até três prestações (20,67%) e 6.778 não pagam mais de três parcelas, o que significa 32,10% do total.
Das 64.734 unidades construídas desde 1996 em 87 municípios, quando a Cohab foi criada, 43.917 unidades já foram quitadas, 7.334 tiveram sinistro e 32.529 sofreram novação da dívida.
Das moradias erguidas, 18.154 foram em Bauru, o que representa 28,04% do total. Disso, 12.022 estão quitadas e 6.132 continuam com contratos em vigor. Apenas 2.401 pagam as mensalidades em dia na cidade.
Mesmo que a renegociação dos R$ 398 milhões seja realizada com o FGTS até 2027, a Cohab-Bauru só terá recurso para cobrir os pagamentos até 2020. Isso se a companhia conseguir receber a maior parte dos milhões de créditos podres que estão nas mãos de mutuários, a maioria em outros municípios paulistas. Nos últimos sete anos do parcelamento, entre 2020 e 2027, a projeção mais otimista é que a Cohab local arrecade R$ 300 mil, contra uma parcela de R$ 2,9 milhões ao FGTS. Ainda assim, a renegociação é a operação mais barata hoje e estaria, em tese, com a quitação garantida pelo menos até 2017, sem afetar o cofre da prefeitura.
