ECONOMIA

Comprou, financiou ou vendeu imóvel em 2023? Saiba como declarar no Imposto de Renda

De acordo com as regras, apenas imóveis de até R$ 5.000 não precisam ser declarados

Por Fernando Narazaki | 10/04/2024 | Tempo de leitura: 13 min
da Folhapress

Arquivo/Agência Brasil

O prazo para enviar o IR começou em 15 de março e vai até 31 de maio
O prazo para enviar o IR começou em 15 de março e vai até 31 de maio

O Brasil registrou venda recorde de imóveis no ano passado e quem comprou ou vendeu casa ou apartamento tem de declarar a movimentação no Imposto de Renda 2024, caso seja obrigado a prestar contas à Receita Federal. O prazo para enviar o IR começou em 15 de março e vai até 31 de maio. Quem é obrigado a declarar e atrasa paga multa mínima de R$ 165,74, limitada a 20% do imposto devido.

Ter um imóvel pode ser motivo que obrigue a declarar, caso o bem ou a soma dos bens ultrapasse R$ 800 mil em 2023. A regra foi alterada pela Receita. Antes, bens e direitos acima de R$ 300 mil obrigavam a entrega da declaração. De acordo com as regras, apenas imóveis de até R$ 5.000 não precisam ser declarados. Em 2023, o país teve a venda de 163.108 unidades, segundo levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). Foi o maior número da série histórica iniciada em 2014.

O retorno do programa Minha Casa, Minha Vida e a maior procura no segmento de alto e médio padrão impulsionaram o mercado. Quem vendeu o imóvel deve apurar o ganho de capital e, caso tenha ocorrido lucro, pagar imposto. Há, no entanto, algumas regras de isenção da cobrança desse tributo como o uso para compra de outro imóvel no período de seis meses.

Já a pessoa que comprou precisa ter atenção com as diferentes formas de aquisição. A declaração da compra à vista é diferente do consórcio e do financiamento. Para quem tem imóvel no exterior, o IR também oferece neste ano a possibilidade de atualização do bem sem precisar vendê-lo.

Como declarar a compra de imóvel
Quem adquiriu um imóvel em 2023 ou deu início a um financiamento precisa informar a movimentação à Receita.

  • A compra é declarada em Bens e Direitos. Selecione o grupo 01 (Bens Imóveis), escolha o código que se adequa ao imóvel (casa, apartamento, prédio, galpão, terreno, etc.) e defina a localização dele (Brasil ou exterior)
  • Preencha os dados com o número do IPTU (se o número for maior que 30 caracteres, coloque em discriminação), data de aquisição, endereço, número, complemento, bairro, cidade, estado, CEP, área total em m² ou ha (hectare), número de matrícula do imóvel e o cartório
  • Em discriminação, coloque detalhes da operação como valor de entrada, financiamento (parcelas já pagas), juros, se usou FGTS, nome e CPF ou CNPJ do vendedor, valor pago de imposto sobre transmissão de imóveis e outras informações que considere relevantes à Receita. Se for financiamento, informe também o número do contrato com a financeira ou banco que realizou a operação, o total de parcelas do contrato, a quantidade de parcelas pagas e o valor.
  • No caso de compra em 2023, deixe o campo "Situação em 31/12/2022" em branco. Em "Situação em 31/12/2023", some o que foi pago até essa data, incluindo entrada, FGTS e parcelas do financiamento, e preencha.

"Com o imóvel pago, você mantém este valor de aquisição até o dia que for vender. Ele só pode ser alterado com alguma benfeitoria no imóvel", afirma Maurício Tadeu de Luca Gonçalves, CEO da PartWork Associados e diretor da Fecontep (Federação dos Contabilistas do Estado de São Paulo).

No caso do financiamento, o valor subirá conforme as parcelas forem sendo pagas ao longo dos anos. Neste caso, o comprador deve informar apenas o que já foi pago pelo imóvel, e não o seu valor de aquisição ou estimado pelo mercado.

"Essa abordagem garante que a evolução do pagamento do imóvel seja corretamente refletida de um ano para o outro, mostrando à Receita Federal quanto você já investiu. É uma forma de manter a consistência e a transparência sobre a sua situação patrimonial", comenta Edilson Ferreira Junior, vice-presidente de desenvolvimento profissional do CRC-RJ (Conselho Regional de Contabilidade do Rio de Janeiro).

Como declarar o uso do FGTS na compra do imóvel
Se você usou o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) parcialmente ou totalmente para comprar o imóvel, essa operação deve ser descrita na parte de discriminação da ficha Bens e Direitos. Além disso, é preciso informar a operação também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

  • Selecione a linha 4 (Indenizações por rescisão de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS). Defina se é o titular ou dependente. Se titular e dependentes usaram o FGTS, é preciso abrir uma ficha para cada pessoa e informar a quantia paga pela pessoa.
  • Em seguida, informe os dados da fonte pagadora, que no caso é a Caixa Econômica Federal. O CNPJ da Caixa é: 00.360.305/0001-04
  • Por fim, informe o valor utilizado em 2023

É preciso declarar consórcio no IR?
Caso você tenha entrado em um consórcio em 2023 para ter um imóvel, o ato tem de ser declarado à Receita, mesmo que ainda não tenha sido contemplado.

  • Vá em Bens e Direitos, selecione o grupo 99 (Outros Bens e Direitos) e o código 05 (Consórcio não contemplado)
  • Informe se é do titular ou do dependente, a localização e o CNPJ da administradora do consórcio
  • Em discriminação, preencha o número de parcelas pagas no ano, e coloque a situação em 31/12/2022 e em 31/12/2023. Se o consórcio já estava em declarações anteriores, some os valores das parcelas pagas em 2023 à quantia de 2022 e informe-os na discriminação.

Caso o consórcio tenha sido contemplado ou foi feito um lance, e o imóvel foi adquirido, é preciso alterar a ficha em Bens e Direitos, informando em discriminação a transação realizada. Coloque a quantia e todos os dados do imóvel, como já informado mais acima. Mantenha o saldo informado em 2022 e deixe em branco o campo "Situação em 31/12/2023".

Na sequência, o contribuinte precisa abrir outra ficha em Bens e Direitos para comunicar a compra do imóvel. Siga os mesmos passos explicados anteriormente, sendo que é preciso informar no campo "discriminação" que houve o uso da carta de crédito do consórcio, colocando os dados dele e informando o valor de aquisição em "Situação em 31/12/2023". Lembre que este valor é o que permanecerá até a venda do imóvel.

Quem estiver em um consórcio ou financiamento, o valor a ser pago não é considerado uma dívida para a Receita Federal. "O consorciado não deve lançar as parcelas do consórcio que ainda serão pagas no campo Dívida e Ônus Reais", comenta Luís Toscano, vice-presidente de negócios da Embacon.

"Se ocorrer isso, a Receita entende que o bem foi adquirido sem que o contribuinte tivesse condições de pagá-lo, dando a entender que houve ocultação de fonte de renda", complementa.

Como declarar venda de imóvel

  • Quem vendeu um imóvel, deve fazer as alterações na ficha de Bens e Direitos. Repita o valor informado em anos anteriores em "Situação em 31/12/2022". Já o campo "Situação em 31/12/2023" deve ser deixado em branco
  • Em "Discriminação", reporte nome e CPF ou CNPJ do comprador, o valor de venda, o eventual ganho de capital, o valor pago para corretagem, matrícula do imóvel e o cartório onde foi registrada a venda.

Outro dever do vendedor é verificar a necessidade do pagamento do ganho de capital, caso o valor de venda tenha sido maior que o informado na declaração até então. O cálculo é feito pelo sistema GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal e o pagamento tem de ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda. Há, no entanto, isenção conforme algumas regras da Receita.

A cobrança do tributo segue uma tabela progressiva, conforme a quantia recebida:
> Rendimento por mês - Imposto sobre o lucro

  • Até R$ 5 milhões - 15%
  • Entre R$ 5 milhões e 10 milhões - 17,5%
  • Entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões - 20%
  • Acima de R$ 30 milhões - 22,5%

Fonte: Receita Federal

A quitação é realizada com a emissão de um Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), usando o sistema do e-CAC (Atendimento Virtual) da Receita, com o código 4600.

Se houver atraso, há cobrança de multa de 0,33% por dia, limitada a 20% no mês, mais 1% de juros pelo mês de pagamento e ainda o acréscimo referente à taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia). A Receita disponibiliza o Sicalc (Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais), que faz automaticamente o cálculo.

Os dados enviados ao GCAP são importados para a declaração do IR, e devem ser informados em Ganhos de capital, no menu do lado esquerdo. Para isso, clique em Importação GCAP 2023.

É preciso verificar se, ao importar os dados do GCAP, o programa de declaração criou uma ficha em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva com o valor do lucro menos o imposto pago no GCAP. Se não, é preciso criá-la manualmente.

Como não pagar IR na venda de um imóvel
Há algumas condições que isentam o vendedor de repassar parte do lucro para o governo federal.

  • Se o contribuinte tem um único imóvel e o valor de venda foi igual ou inferior a R$ 440 mil. Essa isenção é permitida se não houve negociação de outro imóvel, independentemente da isenção, nos últimos cinco anos.
  • Se o contribuinte vendeu o imóvel e vai comprar outro em 180 dias. Ao entrar no GCAP, o contribuinte informa os dados solicitados. Em seguida, o sistema pergunta se haverá a compra de outro imóvel em 180 dias. Para ter a isenção, é preciso responder "Sim". Esta regra não se aplica para compra de terreno, vaga de garagem ou box de estacionamento.

Nos dois casos de isenção citados, este benefício deve ser declarado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis na declaração de 2024. A linha é a 6 para a primeira situação, e a 7, para a segunda. Em seguida, o contribuinte pode importar os dados do valor do GCAP ou informá-los manualmente.

No segundo caso, se o contribuinte não utilizar todo o ganho de capital na compra do imóvel, haverá cobrança proporcional sobre o valor não usado. "Se ele comprou por R$ 200 mil e vendeu por R$ 500 mil, ele teve ganho de R$ 300 mil. Se ele usou R$ 150 mil dos R$ 300 mil na compra de outro imóvel, ele pagará o ganho de capital sobre os R$ 150 mil que não usou", diz Marco Antonio Vasquez, sócio do VRL Advogados.

Desde 2022, a Receita abriu outra possibilidade de isenção. Se o contribuinte estiver comprando um imóvel e quiser usar o que pagou nele para adquirir outro imóvel, ele também não precisa pagar o imposto sobre o lucro.

A Receita também concede isenção de 100% para imóveis adquiridos antes de 1969. Já no caso de imóveis entre 1969 e 1988, há um abatimento progressivo no ganho de capital que vai de 95% (1969) a 5% (1988). De qualquer forma, especialistas recomendam o preenchimento do GCAP mesmo em caso de isenção.

Como declarar imóvel recebido por herança
Em caso de recebimento de imóvel em uma herança, o contribuinte precisa ter a escritura do imóvel e abrir uma nova ficha em Bens e Direitos como se fosse a compra de um bem. É necessário informar no campo "Discriminação" que o bem é proveniente de espólio, detalhando o nome e CPF do antigo proprietário.

Se o herdeiro mantiver o mesmo valor que era declarado pelo contribuinte que morreu, não haverá cobrança do Imposto de Renda. O valor do imóvel tem de ser declarado em "Situação em 31/12/2023". O campo "Situação em 31/12/2022" deve ser deixado em branco.

O contribuinte também deve abrir uma ficha em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Selecione a linha 14 (Transferências patrimoniais, doações e heranças), identifique se é do titular ou do dependente, informe o nome e CPF de quem herdou o bem, e preencha o valor.

Caso a opção seja atualizar o valor do imóvel, que é possível apenas no momento em que vai informar ao fisco pela primeira vez o bem herdado, é preciso verificar se houve lucro entre o valor de compra e o da atualização. Caso tenha ocorrido, o contribuinte precisa fazer o cálculo do ganho de capital, por meio do programa GCAP.

Nos dois casos, é preciso pagar um imposto à parte que é o tributo sobre heranças e doações. Ele é estadual. Em São Paulo, por exemplo, é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

"Se não houve esse pagamento, a Fazenda estadual pode procurar o contribuinte, pois ela saberá através do cruzamento de dados", afirma David Soares, especialista tributário da IOB. A alíquota do tributo varia conforme a unidade da federação.

Quais reformas feitas no imóvel posso declarar?
Além do financiamento, outra possibilidade de o valor do imóvel ser aumentado pelo proprietário é em caso de reforma que traga mudanças permanentes como troca de piso, colocação de gesso, encanamento, ampliação, realização de obras como sarjetas, pavimentação de vias e instalação de luz e rede de esgoto.

Se o imóvel foi comprado após 1988, as alterações devem ser incluídas na ficha do imóvel em Bens e Direitos no campo de discriminação, citando o que foi feito e a quantia total gasta. O contribuinte precisa somar o valor ao que já estava em situação em 31/12/2022 para atualizar em 31/12/2023.

Caso a aquisição do imóvel seja anterior a 1988, a reforma precisa ser aberta em uma outra ficha em Bens e Direitos, selecionando o grupo 01 (Bens Imóveis) e o código 17 (Benfeitorias). Na discriminação é preciso descrever a obra que foi feita e o valor gasto. Preencha com os dados do imóvel, deixe em branco o campo situação em 31/12/2022 e coloque o valor da reforma em situação em 31/12/2023.

"Guarde os comprovantes de pagamentos, nota fiscal, recibo. Tudo o que possa comprovar a compra de material e a contratação de profissionais para os serviços. Ele será importante se a Receita pedir a comprovação dos gastos", diz Maurício Gonçalves. Porém nenhum desses gastos com reforma permitem dedução no IR.

Atualização do valor do imóvel no exterior
A criação da lei das offshores, promulgada em 12 de dezembro do ano passado, permitiu que o brasileiro dono de imóveis no exterior possa atualizar o valor do bem, mesmo que não tenha efetuado a venda.

Para isso, o imóvel deve ter sido declarado ao fisco em anos anteriores e não pode ter sido comprado durante o ano de 2023. Em seguida, o proprietário deve pedir a avaliação de uma empresa especializada com o valor estimado em 31 de dezembro de 2023.

O pedido será feito por um programa chamado Abex (Atualização de Bens e Direitos no Exterior), que está disponível no portal e-CAC da Receita Federal.

O contribuinte preencherá os dados na Abex, que fará uma tributação de 8% sobre o lucro e gerará uma guia de Darf. O imposto deve ser quitado até 31 de maio, quando acaba o prazo de envio da declaração, para a alteração de valor ser validada.

"É uma baita oportunidade de declarar, pois atualiza o valor e paga 8%. Se ele optar por fazer isso só lá na frente, ele terá de pagar 15%", diz Daniel de Paula, especialista tributário da IOB. A atualização também poderá ser feita por quem tem uma trust (sociedade criada para proteção de patrimônio) no exterior ou offshore (empresa ou conta fora do país) e tenha especificado o imóvem em sua declaração de 2023.

"Quem vendeu o ativo entre 1º de janeiro de 2024 e a data de envio da declaração também pode usar o benefício da atualização do valor de mercado e pagar 8% sobre o ganho de capital, mas desde que pague o imposto até 31 de maio", afirma Lucas Babo, associado sênior da área tributária do Cescon Barrieu.

A atualização só será permitida na declaração deste ano. Depois disso, o contribuinte pagará a taxa de 15%. Na declaração, o contribuinte deve entrar na ficha do imóvel em Bens e Direitos. Ele mantém o valor em "Situação em 31/12/2022" e atualiza o valor em "Situação em 31/12/2023". É preciso informar também no campo "Discriminação" que foi realizada a atualização do valor e que houve pagamento do GCAP. O pagamento do imposto deve ser informado em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva.

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