A Lei Complementar nº 214/2025, referente à reforma tributária, estabelece mudanças no setor de aluguel que terão impacto a partir de 2026. A principal alteração é a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que passarão a incidir sobre a receita de aluguéis. Em razão de informações imprecisas que circulam sobre o tema, a seguir estão os detalhes das alterações previstas.
Atualmente, o aluguel recebido por pessoas físicas é tributado pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquotas que variam de 15% a 27,5% conforme a tabela progressiva.
Com a reforma, o Ministério da Fazenda informou que pessoas físicas continuarão a pagar o IRPF. Os novos tributos (IBS e CBS) não incidirão sobre a locação realizada por pessoa física que não exercer atividade imobiliária, mantendo o padrão vigente.
O IBS e o CBS serão cobrados somente de proprietários que possuírem mais de três imóveis alugados e cuja receita anual com aluguéis ultrapasse R$ 240 mil (o equivalente a R$ 20 mil mensais). O Ministério da Fazenda estima que a alíquota combinada do IBS e da CBS sobre aluguéis pode ficar entre 25% e 27%. No entanto, há a previsão de um desconto de 70% na base de cálculo, o que resulta na redução da alíquota efetiva.
Para pessoas jurídicas, o PIS e o Cofins, que atualmente incidem sobre a receita de aluguéis (com alíquotas de 3,65% ou 9,25%), serão substituídos pelo IBS e pela CBS. A alíquota nominal dos novos impostos é estimada entre 25% e 27%. Contudo, a legislação prevê uma redução de 70% na base de cálculo, o que pode diminuir a alíquota efetiva para uma faixa de 8% a 10%.
Com isso, a carga tributária sobre a receita bruta do aluguel tende a aumentar em comparação com os tributos atuais para as empresas que recolhem PIS/Cofins.
Embora o IBS e o CBS sejam aplicados diretamente sobre a receita do proprietário, é possível que o aumento da carga tributária seja repassado aos locatários. O novo sistema prevê que o valor do imposto seja adicionado ao preço do aluguel.
Segundo Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, "O imposto será cobrado de forma que o locatário saiba quanto pagará exatamente", disse ao UOL
A implementação das novas regras ocorrerá de forma gradual a partir de 2026, com o aumento progressivo das alíquotas até que o novo regime esteja completamente em vigor em 2033. Proprietários e locatários devem buscar informações sobre as mudanças na legislação para o planejamento financeiro.